Άρση κατάσχεσης ακινήτων: Πώς θα γίνεται η πώληση με οφειλές στην εφορία

Νέα διαδικασία της ΑΑΔΕ δίνει διέξοδο σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν βρεθεί εγκλωβισμένοι λόγω κατασχέσεων για χρέη προς την εφορία. Το νέο πλαίσιο επιτρέπει την άρση της κατάσχεσης, ώστε να μπορεί να ολοκληρωθεί η πώληση ενός ακινήτου, υπό τον όρο ότι μέρος του τιμήματος θα κατευθύνεται απευθείας στην αποπληρωμή ληξιπρόθεσμων οφειλών προς το Δημόσιο.

Η ρύθμιση επιχειρεί να ξεμπλοκάρει μια χρόνια στρέβλωση στην αγορά ακινήτων. Μέχρι σήμερα, ακόμη και όταν υπήρχε αγοραστής και η μεταβίβαση μπορούσε να οδηγήσει σε εξόφληση μέρους ή και του συνόλου της οφειλής, η κατάσχεση λειτουργούσε ως φραγμός. Έτσι, ακίνητα παρέμεναν «παγωμένα», οι ιδιοκτήτες δεν μπορούσαν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους και το Δημόσιο δεν εισέπραττε άμεσα ποσά που θα μπορούσαν να μειώσουν τα χρέη.

Με το νέο σύστημα, η Φορολογική Διοίκηση αποκτά έναν πιο ευέλικτο μηχανισμό είσπραξης, ενώ παράλληλα αυξάνεται η δυνατότητα διάθεσης ακινήτων στην αγορά, σε μια περίοδο κατά την οποία η στεγαστική πίεση παραμένει έντονη και η προσφορά κατοικιών αποτελεί κρίσιμο ζήτημα.

Πώς θα λειτουργεί η άρση κατάσχεσης

Η απόφαση της ΑΑΔΕ, η οποία αναμένεται να εκδοθεί άμεσα, θα καθορίζει τις λεπτομέρειες εφαρμογής, τα δικαιολογητικά που θα απαιτούνται, τη διαδικασία υποβολής αίτησης και τα κριτήρια με βάση τα οποία θα προσδιορίζεται το ποσό που θα παρακρατείται υπέρ του Δημοσίου.

Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο, η Φορολογική Διοίκηση θα μπορεί, μετά από αίτηση του οφειλέτη, να προχωρά σε άρση της κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο, αποκλειστικά και μόνο για να ολοκληρωθεί η μεταβίβασή του έναντι τιμήματος. Η άρση δεν θα έχει γενικό χαρακτήρα, αλλά θα συνδέεται με τη συγκεκριμένη αγοραπωλησία.

Βασική προϋπόθεση είναι, κατά τον χρόνο της μεταβίβασης, να πληρούνται οι όροι για τη χορήγηση αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής. Παράλληλα, το τίμημα της πώλησης δεν θα μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία που είχε προσδιοριστεί όταν επιβλήθηκε η κατάσχεση.

Σε περίπτωση που η αντικειμενική αξία του ακινήτου είναι υψηλότερη από την εμπορική, τότε ως βάση θα λαμβάνεται η αντικειμενική αξία. Για παλαιές κατασχέσεις, οι οποίες έχουν επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να προσκομίσει νέα έκθεση εκτίμησης από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή, ώστε να αποτυπώνεται η σημερινή εμπορική αξία του ακινήτου.

Παρακράτηση τιμήματος υπέρ του Δημοσίου

Κεντρικό στοιχείο της διαδικασίας θα είναι η παρακράτηση μέρους του τιμήματος από τον συμβολαιογράφο. Το ποσό αυτό θα αποδίδεται απευθείας στη Φορολογική Διοίκηση, ώστε να μειώνεται η ληξιπρόθεσμη οφειλή του ιδιοκτήτη προς το Δημόσιο.

Το ποσοστό παρακράτησης θα προσδιορίζεται με βάση τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την εκτίμηση για το κατά πόσο μπορεί να εισπραχθεί το υπόλοιπο της οφειλής. Σε κάθε περίπτωση, η παρακράτηση δεν θα μπορεί να είναι μικρότερη από το 25% του ανεξόφλητου ποσού για το οποίο έχει επιβληθεί η κατάσχεση.

Αν από την εφαρμογή των κανόνων προκύπτει ότι πρέπει να αποδοθεί μεγαλύτερο ποσό, τότε θα παρακρατείται το υψηλότερο ποσό. Αν το απαιτούμενο ποσό για την άρση της κατάσχεσης υπερβαίνει το τίμημα της πώλησης, τότε στο Δημόσιο θα αποδίδεται ολόκληρο το τίμημα και η κατάσχεση θα αίρεται μόνο για το συγκεκριμένο ακίνητο, ώστε να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.

Εξαίρεση προβλέπεται για περιπτώσεις στις οποίες οι ληξιπρόθεσμες οφειλές έχουν ήδη καλυφθεί πλήρως με εγγυήσεις ή άλλες εμπράγματες ασφάλειες. Σε αυτές τις περιπτώσεις δεν θα εφαρμόζεται η ελάχιστη παρακράτηση του 25%, καθώς το Δημόσιο θεωρεί ότι οι απαιτήσεις του είναι ήδη επαρκώς διασφαλισμένες.

Μετά την υποβολή της αίτησης και τον έλεγχο των προϋποθέσεων, η ΑΑΔΕ θα εκδίδει την απόφαση άρσης της κατάσχεσης. Η ίδια απόφαση θα προβλέπει το ειδικό έντυπο, τη διάρκεια ισχύος της άρσης, τη διαδικασία που θα ακολουθούν οι συμβολαιογράφοι και οι φορολογικές υπηρεσίες, καθώς και τα κριτήρια αξιολόγησης της φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη.

Η νέα διαδικασία δεν διαγράφει χρέη και δεν απαλλάσσει τους οφειλέτες από τις υποχρεώσεις τους. Δημιουργεί όμως έναν πρακτικό δρόμο για να αξιοποιηθεί η ακίνητη περιουσία, να κινηθεί η αγορά και να εισπραχθούν ποσά που διαφορετικά θα παρέμεναν εγκλωβισμένα πίσω από κατασχέσεις και γραφειοκρατικά εμπόδια.