Αυξήσεις ενοικίων: Τι ισχύει για την τριετία και τις ρήτρες αναπροσαρμογής

Οι πιέσεις στην αγορά κατοικίας συνεχίζονται, παρά την επιβράδυνση που καταγράφεται στις τιμές των ακινήτων. Τα ενοίκια παραμένουν σε ανοδική τροχιά, με αρκετούς ιδιοκτήτες να ζητούν υψηλότερα μισθώματα κατά την ανανέωση των συμβολαίων και πολλούς ενοικιαστές να αναζητούν τι πραγματικά ισχύει με βάση τη νομοθεσία.

Τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% το πρώτο τρίμηνο του 2026 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Στην Αθήνα η αύξηση έφτασε το 5,2%, στη Θεσσαλονίκη το 6,4%, στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις το 5,4% και στην υπόλοιπη χώρα το 6,9%.

Αν και ο ρυθμός ανόδου είναι χαμηλότερος σε σύγκριση με τα προηγούμενα δύο χρόνια, η αγορά εξακολουθεί να κινείται σε υψηλά επίπεδα, κρατώντας έντονες τις πιέσεις στα μισθώματα. Στα νότια και βόρεια προάστια της Αθήνας οι αυξήσεις δείχνουν σημάδια συγκράτησης, ενώ στις δυτικές συνοικίες, στον Πειραιά και σε αρκετές πόλεις της περιφέρειας οι ζητούμενες τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν με μεγαλύτερη ένταση.

Πότε μπορεί να αυξηθεί νόμιμα το ενοίκιο

Η αύξηση του ενοικίου δεν αποτελεί μονομερή επιλογή του ιδιοκτήτη. Μπορεί να εφαρμοστεί μόνο όταν υπάρχει σχετική πρόβλεψη στο μισθωτήριο, όταν συμφωνήσουν και οι δύο πλευρές ή όταν έχει ολοκληρωθεί η υποχρεωτική τριετής διάρκεια της μίσθωσης.

Με βάση τον Ν. 1703/1987, κάθε μίσθωση κατοικίας έχει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη και αν στο συμβόλαιο έχει αναγραφεί μικρότερο χρονικό διάστημα. Αυτό σημαίνει ότι πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επιβάλει αύξηση από μόνος του, εκτός αν υπάρχει ρητή ρήτρα αναπροσαρμογής στο συμφωνητικό.

Μετά τη λήξη της τριετίας, ο νόμος δεν προβλέπει ανώτατο όριο αύξησης. Το νέο ενοίκιο καθορίζεται μέσα από συμφωνία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Αν δεν υπάρξει συμφωνία, ο ιδιοκτήτης μπορεί να κινηθεί με βάση τις νόμιμες διαδικασίες και τους όρους της μίσθωσης, ζητώντας τη λήξη της και την απόδοση του ακινήτου.

Πότε ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να αρνηθεί

Παράνομη θεωρείται η αύξηση όταν επιβάλλεται μονομερώς χωρίς συναίνεση του ενοικιαστή, όταν ζητείται πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας χωρίς σχετική πρόβλεψη στο μισθωτήριο ή όταν απαιτείται νέο μίσθωμα χωρίς νέα συμφωνία των δύο πλευρών.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να μην αποδεχθεί την αύξηση και να συνεχίσει να καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα, εφόσον η σύμβαση βρίσκεται ακόμη σε ισχύ και δεν υπάρχει νόμιμη βάση αναπροσαρμογής.

Κομβικό ρόλο παίζει η ρήτρα αναπροσαρμογής που μπορεί να περιλαμβάνεται στο μισθωτήριο. Η ρήτρα αυτή ορίζει τον χρόνο και τον τρόπο μεταβολής του ενοικίου. Συνήθως προβλέπει ετήσια αύξηση 2% ή 3%, ή σύνδεση με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή της ΕΛΣΤΑΤ.

Οι ειδικοί της αγοράς συνιστούν σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές να εξετάζουν προσεκτικά τους όρους του συμβολαίου πριν από οποιαδήποτε αλλαγή στο μίσθωμα. Ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει τεκμηρίωση της αύξησης και να διαπραγματευτεί μικρότερη ή σταδιακή αναπροσαρμογή.

Από την άλλη πλευρά, αρκετοί ιδιοκτήτες επιλέγουν να διατηρήσουν έναν συνεπή ενοικιαστή, αντί να προχωρήσουν σε απότομες απαιτήσεις που μπορεί να οδηγήσουν σε αποχώρηση και σε περίοδο χωρίς μίσθωμα. Σε μια αγορά με υψηλές τιμές και αυξημένη κοινωνική πίεση, η συμφωνία των δύο πλευρών παραμένει ο ασφαλέστερος δρόμος.