Μία από τις πιο βαριές όψεις της στεγαστικής κρίσης στην Ευρώπη καταγράφεται πλέον με σαφήνεια στην Ελλάδα. Η χώρα μας εμφάνισε το 2025 τη δεύτερη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενοικίων στην Ευρωπαϊκή Ένωση, με άνοδο 10,1%, μένοντας πίσω μόνο από την Κροατία. Την ίδια στιγμή, η εικόνα στην Αθήνα είναι αποκαλυπτική της πίεσης που δέχονται τα νοικοκυριά, καθώς το μέσο μίσθωμα για κατοικία ενός υπνοδωματίου απορροφά ήδη το 70,2% του μέσου μηνιαίου μισθού, ενώ για διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων το ποσοστό εκτινάσσεται στο 93,6%.
Τα στοιχεία αυτά περιλαμβάνονται στη νέα μελέτη του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών, η οποία αποτυπώνει με ωμό τρόπο την επιδείνωση των όρων πρόσβασης στη στέγη. Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι τα ενοίκια ανεβαίνουν με ταχύτερο ρυθμό από τα εισοδήματα, με αποτέλεσμα η στεγαστική επιβάρυνση να έχει φτάσει σε οριακά επίπεδα για μεγάλο μέρος των ελληνικών νοικοκυριών.
Ενοίκια που ξεπερνούν τις αντοχές των νοικοκυριών
Η ανάλυση, που στηρίζεται σε δεδομένα της Eurostat και της Τράπεζας της Ελλάδος, περιγράφει μια αγορά κατοικίας που έχει επιστρέψει σε ανοδική τροχιά μετά την πολυετή κρίση, με όρους όμως που επιβαρύνουν δυσανάλογα όσους ζουν από τον μισθό τους. Το πιο ανησυχητικό στοιχείο αφορά ακριβώς αυτή την αναλογία μεταξύ κόστους στέγασης και διαθέσιμου εισοδήματος, ιδίως στην πρωτεύουσα, όπου η ενοικίαση κατοικίας έχει εξελιχθεί σε οικονομική δοκιμασία πρώτης γραμμής.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της μελέτης, το 2024 το μέσο ενοίκιο για ένα μικρό διαμέρισμα στην Αθήνα αντιστοιχούσε στο 70,2% του μέσου μηνιαίου μισθού, ενώ για κατοικία με δύο υπνοδωμάτια έφτανε στο 93,6%. Στην υπόλοιπη Ευρώπη, τα αντίστοιχα ποσοστά κινούνται περίπου στο μισό, με μέσο όρο 31% έως 34% για κατοικία ενός υπνοδωματίου και 46% για δύο υπνοδωμάτια. Η απόσταση αυτή αποτυπώνει με ένταση το ελληνικό πρόβλημα: ενοίκια που κινούνται σε ευρωπαϊκά επίπεδα, με μισθούς που παραμένουν αισθητά χαμηλότεροι.
Η διαδρομή από την κρίση στη νέα έκρηξη
Η μελέτη χαρτογραφεί και τη διαχρονική πορεία της αγοράς ενοικίων στην Ελλάδα. Από το 2000 έως το 2011, τα ενοίκια αυξήθηκαν περίπου κατά 53%, μέσα σε ένα περιβάλλον οικονομικής μεγέθυνσης, οικοδομικής επέκτασης και έντονης πιστωτικής ροής. Στη συνέχεια, την περίοδο της δημοσιονομικής κατάρρευσης από το 2011 έως το 2018, κατέγραψαν πτώση 26%, ακολουθώντας την καθίζηση των εισοδημάτων και την εκτόξευση της ανεργίας.
Από το 2018 έως το 2021 η αγορά εμφάνισε σχετική σταθερότητα, όμως από το 2022 και μετά η άνοδος επανήλθε με ένταση. Τα ενοίκια έχουν πλέον ξεπεράσει τα επίπεδα του 2010, γεγονός που δείχνει ότι η αγορά όχι μόνο ανέκαμψε, αλλά κινείται πλέον σε επίπεδα που ασκούν ισχυρή πίεση στους ενοικιαστές.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και η σύγκριση με τον γενικό πληθωρισμό. Κατά την περίοδο πριν από την κρίση, από το 2001 έως το 2008, τα ενοίκια αυξάνονταν σταθερά γρηγορότερα από το γενικό επίπεδο τιμών, με ρυθμούς 4% έως 5% έναντι 3% έως 4% του πληθωρισμού. Κατά την περίοδο 2012 έως 2018, η τάση αυτή αντιστράφηκε, καθώς τα ενοίκια υποχωρούσαν ταχύτερα από τις τιμές στην υπόλοιπη οικονομία. Από το 2023 και μετά, η εικόνα έχει ανατραπεί ξανά, αυτή τη φορά ακόμη πιο έντονα. Τα ενοίκια αυξάνονται πλέον με ρυθμούς 5% έως 10% τον χρόνο, ενώ ο γενικός πληθωρισμός έχει αποκλιμακωθεί περίπου στο 3%.
Η ψαλίδα αυτή, που το 2025 υπερβαίνει τις επτά ποσοστιαίες μονάδες, μεταφράζεται σε πραγματική και ταχεία επιδείνωση της δυνατότητας πρόσβασης στη στέγη. Οι χαμηλόμισθοι εργαζόμενοι, οι νέοι που επιχειρούν να σταθούν αυτόνομα και τα νέα νοικοκυριά είναι εκείνοι που δέχονται πρώτοι και ισχυρότεροι το πλήγμα.
Ακρίβεια και στην ενοικίαση και στην αγορά κατοικίας
Ανάλογη είναι η πίεση και στην αγορά στέγης. Μετά τη βαθιά πτώση των τιμών την περίοδο 2008 έως 2017, όταν στην Αθήνα η υποχώρηση έφτασε έως και το 43%, η αγορά κατοικίας ανέκαμψε με μεγάλη ταχύτητα από το 2018 και μετά. Μέχρι το 2025, οι τιμές στην πρωτεύουσα έχουν αυξηθεί κατά περίπου 86%, ξεπερνώντας πλέον τα προ κρίσης επίπεδα.
Η ταχύτητα αυτής της ανόδου προκαλεί πρόσθετη ανησυχία, καθώς δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη βελτίωση των εισοδημάτων. Έτσι, τόσο η αγορά όσο και η ενοικίαση κατοικίας μετατρέπονται σε όλο και δυσκολότερη υπόθεση για όσους δεν διαθέτουν ήδη ακίνητη περιουσία ή ισχυρή οικονομική στήριξη.
Σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης, η ανοδική τάση είναι σαφώς ηπιότερη. Το 2025 οι τιμές κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά 5,5% και τα ενοίκια κατά 3,2%. Η Ελλάδα ξεχωρίζει αρνητικά, τόσο για την ένταση της ανόδου όσο και για την ολοένα μεγαλύτερη απόσταση ανάμεσα στο κόστος στέγασης και την πραγματική αγοραστική δύναμη των πολιτών.
Οι αιτίες της κρίσης και οι κοινωνικές συνέπειες
Σύμφωνα με τους συντάκτες της μελέτης, η σημερινή κατάσταση είναι αποτέλεσμα συσσώρευσης πολλών παραγόντων. Η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει περιορισμένη έπειτα από σχεδόν μία δεκαετία υποτονικής οικοδομικής δραστηριότητας. Την ίδια ώρα, η ζήτηση έχει αυξηθεί, τόσο λόγω της ενίσχυσης του τουρισμού και της εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων όσο και εξαιτίας της εισροής ξένων κεφαλαίων στην αγορά ακινήτων, μεταξύ άλλων και μέσω της Golden Visa.
Παράλληλα, σημαντικό τμήμα του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος παραμένει είτε ανεκμετάλλευτο είτε παλαιωμένο και μη λειτουργικό, γεγονός που οξύνει ακόμη περισσότερο την ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η προσιτή κατοικία γίνεται όλο και πιο δυσεύρετη.
Η μελέτη υπογραμμίζει ότι τα συμπεράσματα αυτά αφορούν το σύνολο του πληθυσμού. Όταν ένα μικρό διαμέρισμα απαιτεί πάνω από τα δύο τρίτα του μέσου μισθού, η αυτόνομη διαβίωση μετατρέπεται σε εξαιρετικά δύσκολη υπόθεση για νέους εργαζόμενους, ζευγάρια και οικογένειες που ξεκινούν τώρα τη ζωή τους. Το στεγαστικό βάρος περιορίζει το διαθέσιμο εισόδημα για βασικές ανάγκες, κατανάλωση και αποταμίευση, ενώ ταυτόχρονα διευρύνει τις κοινωνικές και διαγενεακές ανισότητες.
Η πίεση αυτή επηρεάζει και την ίδια τη λειτουργία της οικονομίας, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα, καθώς δυσκολεύει την κινητικότητα των εργαζομένων και περιορίζει τη δυνατότητα μετακίνησης για εργασία. Η δυσκολία εξασφάλισης προσιτής κατοικίας δεν αφορά πλέον μόνο την αγορά ακινήτων, αλλά αγγίζει άμεσα την ποιότητα ζωής και τη συνοχή της κοινωνίας.
Ο πρόεδρος του ΚΕΦΙΜ, Νίκος Ρώμπαπας, επισημαίνει ότι η αντιμετώπιση της κρίσης απαιτεί ένα πλέγμα πολιτικών που θα ενισχύει την προσφορά κατοικιών και θα στηρίζει τα πιο ευάλωτα νοικοκυριά. Ταυτόχρονα, προειδοποιεί ότι λύσεις όπως η επιβολή ανώτατων τιμών στα ενοίκια δεν έχουν αποδώσει σε άλλες χώρες, υπογραμμίζοντας ότι το πρόβλημα χρειάζεται ουσιαστικές και διαρθρωτικές παρεμβάσεις.
