Την έναρξη ισχύος των φορολογικών εκπτώσεων που δικαιούνται οι ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι θα ρίξουν στην αγορά κλειστά σπίτια για μακροχρόνια ενοικίαση ή θα τα αποσύρουν από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης με σκοπό την κύρια κατοικία, σηματοδότησε η δημοσίευση στην εφημερίδα της κυβερνήσεως του νέου φορολογικού νόμου που ψηφίστηκε πριν από λίγες ημέρες. Η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα που θα εισπράξουν οι ιδιοκτήτες επεκτείνεται χρονικά έως και το 2026 και ταυτόχρονα διευρύνεται το πεδίο εφαρμογής της, ώστε να καλύπτει όσους εκμισθώσουν κατοικίες που παρέμεναν κενές για τουλάχιστον τριάντα έξι συνεχόμενους μήνες.
Σύμφωνα με τη ρύθμιση, το ακίνητο θα πρέπει να έχει δηλωθεί ως «κενό» στα έντυπα ε1 και ε2 των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος για τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη πριν από την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης. Η απαλλαγή καλύπτει τόσο κατοικίες που ήταν πράγματι κενές όσο και εκείνες που είχαν προηγουμένως διατεθεί μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, υπό την προϋπόθεση ότι η πρώτη σύμβαση μακροχρόνιας ενοικίασης, με χαρακτήρα κύριας κατοικίας, θα συναφθεί έως και τις 31 δεκεμβρίου 2026. Στο ευνοϊκό καθεστώς εντάσσονται μισθώσεις κατοικιών με ημερομηνία υπογραφής ή έναρξης ισχύος από 8 σεπτεμβρίου 2024 έως και 31 δεκεμβρίου 2026, γεγονός που σημαίνει ότι η φοροαπαλλαγή χάνεται οριστικά για τα μισθώματα κατοικιών οι οποίες έως το τέλος του 2026 δεν θα έχουν συμπληρώσει είτε τριετία κενότητας είτε τουλάχιστον ένα έτος νόμιμης και αποκλειστικής διάθεσης σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Ειδικότερα, η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος ισχύει για ιδιοκτήτες που θα ενοικιάσουν κατοικίες οι οποίες ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια, καθώς και για κατοικίες που τα προηγούμενα χρόνια είχαν διατεθεί για εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, με επιφάνεια έως 120 τετραγωνικά μέτρα. Αν ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο τέκνα, το ανώτατο όριο επιφάνειας αυξάνεται για κάθε επιπλέον τέκνο κατά είκοσι τετραγωνικά μέτρα, προσφέροντας έτσι κίνητρο για διάθεση μεγαλύτερων κατοικιών σε πολύτεκνες οικογένειες. Οι ενοικιαστές θα πρέπει να συνάψουν σύμβαση κύριας κατοικίας διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας, η απαλλαγή συνεχίζεται για τον ιδιοκτήτη μέχρι τη συμπλήρωση των 36 μηνών, υπό την προϋπόθεση ότι εντός τριών μηνών θα συναφθεί μία και μόνον νέα τριετής σύμβαση κύριας κατοικίας για το ίδιο ακίνητο. Αν λυθεί και η δεύτερη αυτή μίσθωση πριν από τη λήξη της τριετίας, η περαιτέρω φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει και δεν μπορεί να ανακτηθεί.
Η απαλλαγή επεκτείνεται κατ’ εξαίρεση και σε μισθώσεις μικρότερης διάρκειας, τουλάχιστον εξάμηνης, για κατοικίες που θα εκμισθωθούν σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της γενικής κυβέρνησης, σε εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και σε ένστολο προσωπικό των ενόπλων δυνάμεων και των σωμάτων ασφαλείας. Στις περιπτώσεις αυτές, ο ιδιοκτήτης δεν χάνει τη συνέχεια της φοροαπαλλαγής αν, μετά τη λήξη μιας μίσθωσης, συνάπτει εντός εξαμήνου νέες συμβάσεις κύριας κατοικίας διάρκειας τουλάχιστον έξι μηνών ή και τριών ετών. Για τις δύο προαναφερθείσες κατηγορίες κατοικιών, δηλαδή τόσο για τα κενά ακίνητα όσο και για αυτά που προέρχονται από βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή ισχύει μόνον αν η πρώτη σύμβαση ενοικίασης ως κύριας κατοικίας υπογραφεί έως τις 31 δεκεμβρίου 2026.
Για τις κατοικίες που θεωρούνται κενές επί τριετία τίθενται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Πρώτον, το ακίνητο πρέπει είτε να έχει δηλωθεί στο έντυπο ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος ως «κενό» είτε, εναλλακτικά, να μην έχει δηλωθεί στα έντυπα ε1 και ε2 κατά τα τρία τελευταία οικονομικά έτη πριν από τη σύναψη της πρώτης μίσθωσης ούτε ως μισθωμένο ακίνητο, ούτε ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή, ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο, ούτε ως δωρεάν παραχωρούμενο. Δεύτερον, δεν πρέπει να έχει υποβληθεί στην ανεξάρτητη αρχή δημοσίων εσόδων δήλωση πληροφοριακών στοιχείων άλλης μίσθωσης για το συγκεκριμένο ακίνητο κατά το φορολογικό έτος της νέας μίσθωσης, αλλά και κατά το προηγούμενο έτος και μέχρι την ημερομηνία έναρξης της σύμβασης. Με τον τρόπο αυτό διασφαλίζεται ότι το ακίνητο ήταν πράγματι ανενεργό στην αγορά κατοικίας για το απαιτούμενο διάστημα.
Αντιστοίχως, για κατοικίες που προέρχονται από βραχυχρόνια μίσθωση, η ρύθμιση θέτει άλλες στοχευμένες προϋποθέσεις. Η κατοικία πρέπει να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το φορολογικό έτος που προηγείται της σύναψης της πρώτης σύμβασης μακροχρόνιας μίσθωσης. Πρέπει επίσης να έχουν δηλωθεί κανονικά στη φορολογική διοίκηση όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνήφθησαν για το ακίνητο, ενώ ο διαχειριστής οφείλει να έχει υποβάλει τις σχετικές δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης στο έτος της μετάβασης στο καθεστώς μακροχρόνιας μίσθωσης και μέχρι την ημερομηνία έναρξης αυτής. Μόνο υπό αυτές τις προϋποθέσεις ο ιδιοκτήτης μπορεί να τύχει της τριετούς απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα που θα εισπράξει.
Η πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων που προέρχεται από την εκμίσθωση των συγκεκριμένων κατοικιών θα ισχύσει για διάστημα τριάντα έξι μηνών μετά τον μήνα σύναψης της σύμβασης μίσθωσης, καλύπτοντας δηλαδή τα εισοδήματα από τα μισθώματα των τριών πρώτων ετών. Η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει και χάνεται για τον εκμισθωτή αν, μέσα στην τριετία, η κατοικία κενωθεί και δεν επαναμισθωθεί εντός τριών μηνών με νέα σύμβαση που πληροί τις προϋποθέσεις. Αν η κατοικία κενωθεί και από τον δεύτερο ενοικιαστή πριν από τη λήξη της τριετίας, η απαλλαγή χάνεται οριστικά για το υπόλοιπο χρονικό διάστημα και δεν μπορεί να επανέλθει.
Για τις μισθώσεις προς γιατρούς, νοσηλευτές, εκπαιδευτικούς και ένστολους δημοσίους υπαλλήλους προβλέπεται ειδικό, πιο ευέλικτο καθεστώς. Επιτρέπονται απεριόριστες διαδοχικές μισθώσεις ελάχιστης διάρκειας έξι μηνών, με την προθεσμία για την επαναμίσθωση, προκειμένου να μη χαθεί η απαλλαγή, να ορίζεται σε έξι μήνες από την κένωση του ακινήτου. Αν παρέλθει άπρακτη αυτή η προθεσμία, η φοροαπαλλαγή χάνεται για το υπόλοιπο διάστημα της τριετίας.
Τέλος, αν η κατοικία, κατά τη διάρκεια των τριών ετών που διαρκεί η απαλλαγή, διατεθεί εκ νέου για βραχυχρόνια μίσθωση, η ευνοϊκή ρύθμιση παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης. Σε αυτή την περίπτωση ο εκμισθωτής επιβαρύνεται με αναδρομική καταβολή φόρου εισοδήματος για όλα τα μισθώματα που είχαν μέχρι τότε απαλλαγεί, καθώς θεωρείται ότι δεν πληρούνται πλέον οι όροι της μακροχρόνιας διάθεσης του ακινήτου ως κύριας κατοικίας.
