Φόρος μεταβίβασης 15%: Ποιοι εξαιρούνται με τη νέα διάταξη για την πρώτη κατοικία

Ρητή εξαίρεση για τους δικαιούχους απαλλαγής πρώτης κατοικίας εισάγεται στον σχεδιαζόμενο φόρο μεταβίβασης 15%, με διάταξη του νομοσχεδίου που κατατέθηκε στη Βουλή. Η προσθήκη περιορίζει το πεδίο της αυξημένης επιβάρυνσης, καλύπτοντας Έλληνες και συγκεκριμένες κατηγορίες αλλοδαπών που πληρούν τις νόμιμες προϋποθέσεις μόνιμης διαμονής ή εγκατάστασης στην Ελλάδα.

Κρίσιμο στοιχείο παραμένει ότι ο νέος συντελεστής συνδέεται με τη φορολογική κατοικία και όχι με την υπηκοότητα. Στην αρχική διατύπωση θα μπορούσε, συνεπώς, να περιλαμβάνεται Έλληνας φορολογικός κάτοικος ΗΠΑ ή Γάλλος που φορολογείται στον Καναδά.

Με την πρόσθετη πρόβλεψη, ένας τέτοιος αγοραστής μπορεί να εξαιρεθεί εφόσον δικαιούται απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Η κατοχή ελληνικού ή ευρωπαϊκού διαβατηρίου δεν εξασφαλίζει από μόνη της εξαίρεση. Αντίστοιχα, η φορολογική κατοικία εκτός ΕΕ και ΕΟΧ δεν αρκεί για να θεωρηθεί δεδομένη η εφαρμογή του 15%, καθώς πρέπει να εξεταστεί η δυνατότητα υπαγωγής στην απαλλακτική διάταξη.

Ποιοι μπορούν να εξαιρεθούν από την αυξημένη επιβάρυνση

Η παραπομπή γίνεται στο άρθρο 42 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, το οποίο καθορίζει τις κατηγορίες προσώπων που μπορούν να λάβουν απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Σε αυτές περιλαμβάνονται:

• Έλληνες πολίτες.
• Ομογενείς από την Αλβανία, την Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης.
• Πολίτες κρατών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.
• Αναγνωρισμένοι πρόσφυγες.
• Πολίτες τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.

Απαραίτητη προϋπόθεση είναι η μόνιμη κατοικία στην Ελλάδα ή η πρόθεση μόνιμης εγκατάστασης. Η εξαίρεση μπορεί επομένως να καλύψει Έλληνα του εξωτερικού που προγραμματίζει την επιστροφή του, όπως και αλλοδαπό που εντάσσεται στις προβλεπόμενες κατηγορίες και επιδιώκει να εγκατασταθεί στη χώρα.

Η πρώτη αγορά ακινήτου στην Ελλάδα δεν δημιουργεί αυτομάτως δικαίωμα απαλλαγής πρώτης κατοικίας. Απαιτείται έλεγχος των προϋποθέσεων που συνδέονται με το πρόσωπο του αγοραστή και την περιουσιακή του κατάσταση.

Επίσης, η απόκτηση εξοχικού ή η πραγματοποίηση επένδυσης για Golden Visa δεν θεμελιώνει από μόνη της δικαίωμα εξαίρεσης. Η νέα διάταξη δεν αποτελεί γενικευμένη απαλλαγή για αγοραστές από τρίτες χώρες.

Για φορολογικούς κατοίκους κρατών της ΕΕ ή του ΕΟΧ, ο συγκεκριμένος κανόνας αυξημένης φορολόγησης δεν ενεργοποιείται εξαρχής. Η προσθήκη έχει κυρίως σημασία για όσους φορολογούνται εκτός αυτών των περιοχών και διαφορετικά θα μπορούσαν να υπαχθούν στο 15%.

Η διόρθωση ακολούθησε τις παρεμβάσεις στη δημόσια διαβούλευση. Σύμφωνα με τη συνοδευτική έκθεση, εννέα από τα δεκατέσσερα σχόλια για το άρθρο ζητούσαν την εξαίρεση Ελλήνων πολιτών και άλλων δικαιούχων απαλλαγής πρώτης κατοικίας.

Οι παρατηρήσεις έγιναν αποδεκτές και αποτυπώθηκαν στο κατατεθέν νομοσχέδιο. Η αλλαγή αναδεικνύει την ανάγκη ακριβούς προσδιορισμού των δικαιούχων πριν τεθούν σε εφαρμογή οι νέες επιβαρύνσεις.

Ο συνολικός συντελεστής, τα όρια απαλλαγής και η έναρξη εφαρμογής

Για τις αγορές που θα υπάγονται στη ρύθμιση, ο κύριος φόρος μεταβίβασης αυξάνεται από 3% σε 15% επί της φορολογητέας αξίας. Προστίθεται η επιβάρυνση υπέρ δήμων, η οποία υπολογίζεται σε 3% επί του κύριου φόρου, διαμορφώνοντας συνολικό συντελεστή 15,45%.

Η εξαίρεση από την αυξημένη φορολόγηση πρέπει να διακρίνεται από την πλήρη απαλλαγή της συναλλαγής. Το εάν προκύπτει μηδενικός φόρος ή απαλλαγή για μέρος της αξίας εξακολουθεί να εξαρτάται από τους ειδικότερους όρους και τα αφορολόγητα όρια.

Στον έλεγχο λαμβάνονται υπόψη τα ακίνητα του αγοραστή, του ή της συζύγου και των ανήλικων παιδιών, καθώς και το εάν αυτά επαρκούν για τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας. Η αξιολόγηση αφορά συνεπώς τη συνολική περιουσιακή εικόνα.

Τα όρια απαλλαγής για αγορά κατοικίας διατηρούνται στα:

• 200.000 ευρώ για άγαμο.
• 250.000 ευρώ για έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης.
• Προσαύξηση 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά.
• Προσαύξηση 30.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο παιδί.

Η νέα εξαίρεση δεν μεταβάλλει τα συγκεκριμένα ποσά. Η εφαρμογή του αυξημένου φόρου προγραμματίζεται για οριστικά συμβόλαια από την 1η Ιουλίου 2027.

Το πεδίο της διάταξης περιορίζεται σε αγορές κατοικιών από φυσικά πρόσωπα. Με την ίδια πρόβλεψη δεν υπάγονται στον αυξημένο συντελεστή αγορές εταιρειών, επαγγελματικών ακινήτων ή οικοπέδων.

Στις περιπτώσεις μετατροπής ακινήτων, καθοριστική είναι η χρήση και η μορφή τους κατά τη μεταβίβαση. Το κατατεθέν άρθρο δεν περιλαμβάνει ειδική εξαίρεση για κατοικίες που προέρχονται από αλλαγή χρήσης γραφείων, καταστημάτων ή βιομηχανικών εγκαταστάσεων.

Η δυνατότητα εξαίρεσης συνδέεται με την ιδιότητα του αγοραστή ως δικαιούχου απαλλαγής σύμφωνα με το άρθρο 42. Δεν αποδίδεται συνολικά σε μια επενδυτική κατηγορία επειδή τα ακίνητά της μετατράπηκαν σε κατοικίες.