Κλειστά σπίτια, Airbnb και ξένοι αγοραστές: Τα νέα μέτρα που αλλάζουν την αγορά κατοικίας

Νέα δέσμη παρεμβάσεων για το στεγαστικό πρόβλημα επιστρατεύει η κυβέρνηση, επιχειρώντας να αυξήσει την προσφορά κατοικιών σε μια αγορά όπου οι τιμές αγοράς και τα ενοίκια εξακολουθούν να κινούνται σε επίπεδα που πιέζουν έντονα τα νοικοκυριά.

Το πακέτο που παρουσιάστηκε στη ΔΕΘ συνδυάζει φορολογικά κίνητρα για κλειστά σπίτια, ανακαινίσεις και νέες οικοδομές με περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενώ από το 2027 αυξάνεται σημαντικά και η φορολογική επιβάρυνση για αγορές κατοικιών από πολίτες τρίτων χωρών.

Στον ίδιο σχεδιασμό εντάσσεται ο τρίτος κύκλος του προγράμματος «Σπίτι μου», ο οποίος αναμένεται να ξεκινήσει τον Ιανουάριο του 2027 με διευρυμένα κριτήρια. Η κυβέρνηση επιχειρεί έτσι να κινητοποιήσει τόσο το υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα όσο και τη νέα οικοδομή.

Το κρίσιμο ζήτημα, ωστόσο, παραμένει εάν τα μέτρα θα οδηγήσουν πράγματι περισσότερα σπίτια στη μακροχρόνια μίσθωση και εάν η αύξηση της προσφοράς θα είναι αρκετή ώστε να επηρεάσει ουσιαστικά τις τιμές. Μέχρι σήμερα, η στεγαστική κρίση έχει αποδειχθεί πολύ πιο επίμονη από τις κυβερνητικές παρεμβάσεις.

Τρία χρόνια χωρίς φόρο για κλειστά σπίτια που επιστρέφουν στην αγορά

Στην πρώτη γραμμή βρίσκεται η παράταση της τριετούς απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για ιδιοκτήτες που διαθέτουν στη μακροχρόνια μίσθωση κατοικίες οι οποίες παρέμεναν κλειστές.

Στόχος είναι να ενεργοποιηθεί μέρος του μεγάλου αριθμού κατοικιών που σήμερα παραμένουν εκτός αγοράς. Για έναν ιδιοκτήτη, η απαλλαγή από τη φορολογία των ενοικίων για τρία χρόνια αποτελεί σαφές οικονομικό κίνητρο ώστε να εγκαταλείψει την αδράνεια και να διαθέσει το ακίνητό του σε ενοικιαστές.

Στην ίδια κατεύθυνση παρατείνεται και η φορολογική έκπτωση για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων. Η συνολική έκπτωση μπορεί να φθάνει έως τις 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας, καλύπτοντας ανακαινίσεις, ενεργειακές εργασίες και άλλες παρεμβάσεις που μπορούν να καταστήσουν ξανά αξιοποιήσιμο ένα παλαιότερο ακίνητο.

Το μέτρο επιχειρεί να αντιμετωπίσει ένα βασικό πρόβλημα της ελληνικής αγοράς: μεγάλο μέρος του οικιστικού αποθέματος είναι παλαιό και απαιτεί σημαντικές δαπάνες πριν μπορέσει να επιστρέψει σε κανονική χρήση.

Παράλληλα, παρατείνεται η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές, ώστε να περιορίζεται το φορολογικό κόστος στα νεόδμητα ακίνητα και να διατηρηθεί το ενδιαφέρον για νέες κατασκευές.

Η κυβέρνηση ποντάρει με αυτόν τον τρόπο στην οικοδομική δραστηριότητα για την προσθήκη νέων κατοικιών στην αγορά. Η αποτελεσματικότητα του μέτρου θα κριθεί, όμως, από το κατά πόσο οι νέες κατασκευές θα μεταφραστούν σε πραγματικά προσιτές κατοικίες και όχι απλώς σε περισσότερο ακριβό απόθεμα.

Παραμένει το μπλόκο στα Airbnb – Πενταπλάσιος φόρος για αγοραστές εκτός ΕΕ

Στο μέτωπο των βραχυχρόνιων μισθώσεων η κυβέρνηση επιλέγει να μην χαλαρώσει τους περιορισμούς. Για ολόκληρο το 2027 παρατείνεται η απαγόρευση νέων εγγραφών ακινήτων σε πλατφόρμες τύπου Airbnb στα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας όπου ήδη εφαρμόζεται το μέτρο, καθώς και στο Α΄ Δημοτικό Διαμέρισμα Θεσσαλονίκης.

Η λογική είναι να περιοριστεί η περαιτέρω μεταφορά κατοικιών από τη μακροχρόνια στη βραχυχρόνια μίσθωση, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου η τουριστική αξιοποίηση έχει περιορίσει σημαντικά το διαθέσιμο απόθεμα για μόνιμους κατοίκους.

Η δεύτερη μεγάλη αλλαγή έρχεται από την 1η Ιανουαρίου 2027 και αφορά τις αγορές κατοικιών από πολίτες χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Ο φόρος μεταβίβασης αυξάνεται από 3% σε 15%, δηλαδή πενταπλασιάζεται.

Το αυξημένο ποσοστό αφορά αποκλειστικά κατοικίες. Δεν επεκτείνεται σε επαγγελματικά ακίνητα, οικόπεδα ή άλλες κατηγορίες περιουσίας.

Με την παρέμβαση αυτή η κυβέρνηση επιχειρεί να περιορίσει την πίεση που μπορεί να ασκεί η εξωτερική ζήτηση στις τιμές κατοικίας, ιδιαίτερα σε περιοχές με υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον από αγοραστές εκτός ΕΕ.

Το νέο στεγαστικό πακέτο είναι σαφώς πιο πολυεπίπεδο από μια απλή επιδότηση αγοράς κατοικίας. Αγγίζει τα κλειστά σπίτια, τις ανακαινίσεις, τη νέα οικοδομή, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τη ζήτηση από το εξωτερικό.

Παραμένει όμως το βασικό πολιτικό τεστ: οι πολίτες δεν αξιολογούν τη στεγαστική πολιτική από τον αριθμό των προγραμμάτων, αλλά από το εάν μπορούν τελικά να βρουν σπίτι με ενοίκιο ή τιμή αγοράς που να αντέχει το εισόδημά τους.

Η κυβέρνηση έχει πλέον προσθέσει περισσότερα εργαλεία στο οπλοστάσιό της. Αν όμως τα ενοίκια συνεχίσουν να ανεβαίνουν και η απόκτηση κατοικίας παραμείνει απρόσιτη για μεγάλο μέρος της νέας γενιάς, οι φορολογικές παρατάσεις και τα νέα προγράμματα δύσκολα θα αρκέσουν για να εμφανιστεί η στεγαστική κρίση ως πρόβλημα που έχει αντιμετωπιστεί.