Νέο πλαίσιο ΕΕ για βραχυχρόνιες μισθώσεις

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή προχώρησε σήμερα σε μια κομβικής σημασίας νομοθετική πρωτοβουλία, παρουσιάζοντας τον Νόμο για την Οικονομικά Προσιτή Στέγαση. Βασικός στόχος του εγχειρήματος είναι να παράσχει στις ευρωπαϊκές πόλεις τα απαραίτητα νομικά ερείσματα ώστε να δύνανται να περιορίζουν τη λειτουργία βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως αυτές που δραστηριοποιούνται μέσω πλατφορμών του τύπου Airbnb, όταν αυτές συμβάλλουν στην όξυνση του στεγαστικού προβλήματος.

Το ζήτημα της στέγασης έχει αναχθεί σε μείζον κοινωνικό και οικονομικό πρόβλημα σε ολόκληρη την επικράτεια της Ένωσης. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα δεδομένα του Ευρωβαρόμετρου, ένα εντυπωσιακό ποσοστό της τάξεως του 51% των Ευρωπαίων που διαβιούν σε αστικά κέντρα θεωρεί ότι το κόστος στέγασης συνιστά ένα άμεσο και πιεστικό πρόβλημα που χρήζει άμεσης αντιμετώπισης.

Η πρόεδρος της Κομισιόν, Ούρσουλα φον ντερ Λάιεν, σχολιάζοντας την εξέλιξη, υπογράμμισε ότι η σημερινή πρόταση αποτελεί υλοποίηση μιας δέσμευσης που είχε αναληφθεί πριν από ένα έτος. Όπως χαρακτηριστικά ανέφερε, το βήμα αυτό γίνεται για να διασφαλιστεί ότι οι εργαζόμενοι σε κρίσιμες υπηρεσίες και οι φοιτητές δεν θα βρίσκονται πλέον σε αδυναμία να ανταπεξέλθουν οικονομικά στη διαβίωσή τους σε περιοχές όπου ασκούν τα επαγγελματικά τους καθήκοντα ή ολοκληρώνουν τις σπουδές τους.

Η ανάλυση των στοιχείων που έδωσε στη δημοσιότητα η Επιτροπή αναδεικνύει τη δραματική αύξηση της δραστηριότητας στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ειδικότερα, μεταξύ του 2018 και του 2024, ο αριθμός των καταχωρήσεων στις τέσσερις μεγαλύτερες πλατφόρμες του κλάδου σχεδόν διπλασιάστηκε, καταγράφοντας μια εντυπωσιακή αύξηση της τάξεως του 93%. Το φαινόμενο παρουσιάζει ιδιαίτερη έξαρση σε περιοχές που ήδη δοκιμάζονται από έντονες στεγαστικές πιέσεις. Ενδεικτικά, στο κέντρο της Μαδρίτης αναλογούν περίπου 40 βραχυχρόνιες μισθώσεις ανά 100 κατοικίες που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση, ενώ στην πόλη του Ζάγκρεμπ, ποσοστό άνω του 19% του συνολικού αποθέματος κατοικιών παραμένει σε καθεστώς ακατοίκητου.

Απέναντι σε αυτή την πραγματικότητα, ολοένα και περισσότεροι δήμοι σε ευρωπαϊκό επίπεδο είτε έχουν ήδη επιβάλει είτε εξετάζουν το ενδεχόμενο επιβολής περιοριστικών μέτρων στις τουριστικές μισθώσεις. Η λογική πίσω από αυτές τις πρωτοβουλίες είναι ότι η μετατροπή κατοικιών σε καταλύματα βραχυχρόνιας διάρκειας μειώνει δραστικά τη διαθεσιμότητα ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση, με άμεσο επακόλουθο την περαιτέρω επιβάρυνση των τιμών. Ωστόσο, πολλά από αυτά τα μέτρα έχουν κατά καιρούς προσβληθεί νομικά, με αιχμή το επιχείρημα περί μη συμβατότητάς τους με το ενωσιακό δίκαιο και, πιο συγκεκριμένα, με τους κανόνες που διέπουν τη λειτουργία της ενιαίας αγοράς.

Η νέα πρόταση της Εκτελεστικής Επιτροπής έρχεται ακριβώς να καλύψει αυτό το νομικό κενό, προσφέροντας στις εθνικές, περιφερειακές και τοπικές αρχές τη δυνατότητα να λαμβάνουν μέτρα για την προστασία της οικονομικά προσιτής κατοικίας, έχοντας πλέον σαφή εικόνα για το ποιες προϋποθέσεις πρέπει να πληρούνται ώστε να μην παραβιάζονται οι κανόνες της ενιαίας αγοράς.

Είναι σημαντικό να διευκρινιστεί ότι η πρόταση δεν επιδιώκει να μεταφέρει την αρμοδιότητα χάραξης στεγαστικής πολιτικής από τα κράτη-μέλη στην ΕΕ. Αντιθέτως, θεσπίζει ένα κοινό ευρωπαϊκό πλαίσιο αξιολόγησης για τα μέτρα που επηρεάζουν την ενιαία αγορά, αφήνοντας παράλληλα την απόλυτη ελευθερία στις εθνικές κυβερνήσεις, τις περιφέρειες και τους δήμους να αποφασίζουν για την αναγκαιότητα και το είδος των παρεμβάσεων.

Ο επίτροπος Ενέργειας και Στέγασης, Νταν Γιόργκενσεν, ήταν ιδιαίτερα σαφής ως προς τη διάγνωση του προβλήματος, κάνοντας λόγο για μια γενικευμένη στεγαστική κρίση, με κύριο μοχλό πίεσης τη δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ο ίδιος τόνισε με έμφαση ότι η στέγαση δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται αποκλειστικά ως ένα απλό εμπόρευμα, αλλά θα πρέπει να αναγνωρίζεται ως ένα θεμελιώδες δικαίωμα και βασικός πυλώνας της ανθρώπινης αξιοπρέπειας. Παράλληλα, υπογράμμισε την επιτακτική ανάγκη για καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος, ιδίως σε εκείνες τις περιοχές που πλήττονται περισσότερο από το στεγαστικό πρόβλημα.

Από την πλευρά της, η εκτελεστική αντιπρόεδρος της Επιτροπής, Τερέσα Ριμπέρα, υπερασπίστηκε την ανάγκη ανάληψης δράσης από τις δημόσιες αρχές, ειδικά όταν η αγορά αδυνατεί να διασφαλίσει την πρόσβαση σε ένα τόσο θεμελιώδες αγαθό. Η ίδια εξέφρασε την πεποίθηση ότι ο νέος νόμος θα παράσχει την πολυπόθητη ασφάλεια δικαίου στις τοπικές αρχές, επιτρέποντάς τους να αντιμετωπίσουν αποτελεσματικά την κρίση.

Οριοθέτηση των περιοχών υπό στεγαστική πίεση

Στον πυρήνα της νομοθετικής πρότασης βρίσκεται η θέσπιση μιας κοινής ευρωπαϊκής μεθοδολογίας για τον προσδιορισμό των λεγόμενων "περιοχών υπό στεγαστική πίεση". Η συγκεκριμένη οριοθέτηση αποτελεί προϋπόθεση για την ενεργοποίηση των νέων δυνατοτήτων που παρέχονται στις αρχές.

Για τον καθορισμό αυτών των περιοχών, θα λαμβάνονται υπόψη διάφοροι αντικειμενικοί δείκτες, με κυριότερο τη σχέση μεταξύ των τιμών των κατοικιών και του εισοδήματος των κατοίκων. Επιπλέον, θα εξετάζονται και άλλα στοιχεία που αποτυπώνουν τις πιέσεις στη διαθεσιμότητα και την οικονομική προσιτότητα της στέγασης.

Στις περιοχές που θα χαρακτηρίζονται ως "υπό πίεση", οι αρμόδιες αρχές θα αποκτούν τη δυνατότητα να περιορίζουν τη χρήση κατοικιών για σκοπούς που δεν σχετίζονται με την κύρια κατοικία. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι θα μπορούν να επιβάλλονται περιορισμοί στις βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις, στην παρατεταμένη αχρησία ακινήτων, αλλά και στην απόκτηση δεύτερης κατοικίας. Ωστόσο, τα μέτρα αυτά θα πρέπει να είναι αυστηρά στοχευμένα, αναγκαία και αναλογικά, ενώ οι αρχές θα φέρουν το βάρος της απόδειξης ότι συμβάλλουν ουσιαστικά στην άμβλυνση των τοπικών στεγαστικών πιέσεων.

Αυστηρότερο πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Ειδική μέριμνα λαμβάνεται για τον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Σύμφωνα με τη διευκρίνιση της Επιτροπής, οι όποιοι περιορισμοί θα πρέπει να αποσκοπούν στον περιορισμό δραστηριοτήτων που μειώνουν το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών για μακροχρόνια χρήση. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται σε περιπτώσεις όπου η κλίμακα, η συχνότητα ή ο εμπορικός χαρακτήρας της δραστηριότητας επιτείνουν το πρόβλημα.

Πριν προχωρήσουν στην επιβολή οποιουδήποτε περιοριστικού μέτρου, οι τοπικές αρχές θα υποχρεούνται να τεκμηριώνουν ότι η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει προκαλέσει σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις στην οικονομική προσιτότητα ή τη διαθεσιμότητα της κατοικίας για μια περίοδο τουλάχιστον τριών ετών. Παράλληλα, θα πρέπει να αποδεικνύουν ότι το ίδιο αποτέλεσμα δεν μπορεί να επιτευχθεί με τη λήψη λιγότερο παρεμβατικών μέτρων.

Επιπρόσθετα, το νέο πλαίσιο προβλέπει την υποχρέωση των αρχών να εφαρμόζουν πλήρως τον ευρωπαϊκό κανονισμό για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αυτό περιλαμβάνει την τήρηση των απαιτήσεων καταχώρισης των ακινήτων, καθώς και τη διαδικασία αφαίρεσης ή απενεργοποίησης αγγελιών που δεν συμμορφώνονται με τους ισχύοντες κανόνες.

Το πεδίο εφαρμογής του νέου νόμου δεν περιορίζεται αποκλειστικά στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά επεκτείνεται και σε άλλα μέτρα που σχετίζονται με την απόκτηση ή τη χρήση κατοικιών. Σε αυτό το πλαίσιο, η Επιτροπή διευκρινίζει ότι οι όροι που συνδέονται με την απόκτηση ακινήτων δεν θα μπορούν να εφαρμόζονται αναδρομικά, ενώ θα πρέπει να προβλέπονται και κατάλληλες μεταβατικές ρυθμίσεις για την ομαλή προσαρμογή στα νέα δεδομένα.