Νέος νόμος για πολυκατοικίες και συνιδιοκτησία

Σε μια προσπάθεια εκσυγχρονισμού και εξορθολογισμού του νομικού πλαισίου που διέπει την ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, η κυβέρνηση προχωρά στην κατάρτιση ενός νέου νομοσχεδίου για τις πολυκατοικίες και τη συνιδιοκτησία. Ο υφυπουργός Δικαιοσύνης, Ιωάννης Μπούγας, παρουσίασε τις βασικές αρχές της μεταρρύθμισης, υπογραμμίζοντας την ανάγκη αντικατάστασης του διάσπαρτου και παρωχημένου νομοθετικού καθεστώτος, το οποίο βασίζεται στον πρώτο νόμο του 1929 και περιλαμβάνει συνολικά 1.116 διαφορετικές ρυθμίσεις.

Το νέο νομοσχέδιο δεν περιορίζεται μόνο στις πολυκατοικίες, αλλά φιλοδοξεί να καλύψει το σύνολο των ζητημάτων που αφορούν την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, καθώς και τη συγκυριότητα. Όπως ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Μπούγας, η ρύθμιση αφορά σχεδόν το σύνολο των Ελλήνων, καθώς οι περισσότεροι πολίτες έχουν κάποιο ακίνητο με ποσοστά κυριότητας. Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα που καλείται να λύσει η μεταρρύθμιση είναι η ασυμφωνία μεταξύ της πραγματικής κατάστασης των ακινήτων και των εγγραφών στο Κτηματολόγιο. Αυτή η απόκλιση δημιουργεί τεράστιες δυσχέρειες, καθώς οι ιδιοκτήτες στερούνται σαφών τίτλων, με αποτέλεσμα να αδυνατούν να αξιοποιήσουν ή να μεταβιβάσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία.

Επίλυση χρόνιων προβλημάτων και νέες δυνατότητες

Η νομοθετική πρωτοβουλία στοχεύει στην άρση των εμποδίων που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες, δίνοντας λύσεις σε χρόνιες παθογένειες. Για παράδειγμα, θα καταστεί δυνατή η κατάτμηση μεγάλων διαμερισμάτων, όπως αυτά των 200-250 τετραγωνικών μέτρων, σε μικρότερες ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Αυτό επιτρέπει σε έναν ιδιοκτήτη να μεταβιβάσει ξεχωριστά ακίνητα στα παιδιά του, μια δυνατότητα που μέχρι σήμερα δεν προβλεπόταν από τον νόμο, ακόμη κι αν το επέτρεπε ο εσωτερικός κανονισμός της πολυκατοικίας.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στο καθεστώς της αντιπαροχής, το οποίο χαρακτηρίζεται ως θεσμικά βαρύ, δαπανηρό και χρονοβόρο. Η πρόταση προβλέπει τη μείωση του απαιτούμενου ποσοστού συναίνεσης των συνιδιοκτητών για τη λήψη απόφασης αντιπαροχής από το 65% στο 51%. Παράλληλα, απλοποιείται η διαδικασία, μειώνοντας τη γραφειοκρατία και το κόστος που σχετίζεται με την κατάθεση συμβολαιογραφικών εγγράφων, αδειών και τοπογραφικών διαγραμμάτων. Στόχος είναι να αρθούν τα εμπόδια που αποθαρρύνουν την αξιοποίηση ακινήτων λόγω διαφωνιών μιας μειοψηφίας συνιδιοκτητών.

Διαχείριση κοινοχρήστων και σύγχρονες προκλήσεις

Ένα από τα πιο συνηθισμένα πεδία τριβών στις πολυκατοικίες, η μη πληρωμή κοινοχρήστων, αντιμετωπίζεται με νέες, πιο αποτελεσματικές διαδικασίες. Για πολυκατοικίες με μεγάλο αριθμό διαμερισμάτων, προτείνεται η ανάθεση της διαχείρισης σε επαγγελματίες, όπως λογιστές ή ειδικές εταιρείες, αντί σε ένα φυσικό πρόσωπο. Αυτό διασφαλίζει ταχύτερη ανταπόκριση και άμεση είσπραξη των οφειλών, χωρίς να επιβαρύνονται οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες με τα έξοδα και την καθυστέρηση των δικαστικών διαδικασιών. Ο υφυπουργός τόνισε ότι η επιτροπή που θα συσταθεί θα εξετάσει όλες τις παραμέτρους, ώστε να βρεθεί ένας σύγχρονος τρόπος μείωσης των δικαστικών εξόδων και άμεσης είσπραξης των οφειλών.

Το νομοσχέδιο δεν παραβλέπει τις σύγχρονες μορφές αξιοποίησης ακινήτων, όπως η βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb), η οποία σήμερα αποτελεί μια γκρίζα ζώνη, καθώς δεν ρυθμίζεται ούτε από τον νόμο περί κυριότητας ούτε από τα καταστατικά των πολυκατοικιών. Η νέα ρύθμιση φιλοδοξεί να καλύψει και αυτό το κενό, παρέχοντας ένα σαφές νομικό πλαίσιο.

Συμμετοχή φορέων και χρονοδιάγραμμα

Για τη διασφάλιση της νομιμότητας και της ορθότητας των ρυθμίσεων, στην επιτροπή που θα επεξεργαστεί το νομοσχέδιο συμμετέχουν εκπρόσωποι από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), το Εθνικό Κτηματολόγιο, αλλά και δικαστής από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ). Στόχος είναι όλες οι αποφάσεις να είναι απολύτως συμβατές με τη νομολογία του ΣτΕ για τη δόμηση και τον χωροταξικό σχεδιασμό, αποφεύγοντας νέες άναρχες καταστάσεις που οδηγούν τους ιδιοκτήτες στα δικαστήρια. Ο κ. Μπούγας εξέφρασε την αισιοδοξία του ότι, όπως συνέβη με τον πρόσφατο εκσυγχρονισμό του Κληρονομικού Δικαίου, έτσι και ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας θα γίνει κοινής αποδοχής. Το χρονοδιάγραμμα προβλέπει την ψήφιση του νόμου από την Εθνική Αντιπροσωπεία έως το τέλος του 2026, πριν από τη λήξη της κοινοβουλευτικής περιόδου.