Ο «θάνατος» χιλιάδων γραφείων της Νέας Υόρκης

Σε έναν τεράστιο χώρο γραφείων στο SoHo της Νέας Υόρκης, σειρές από έπιπλα γραφείου κάθονται άδεια, ενώ ένας μαλλιαρός σκύλος περιπλανιέται στις αίθουσες συνεδριάσεων.

Σε έναν χώρο εργασίας του τομέα της τεχνολογίας στο κέντρο της πόλης, ένα σωρό 20άρηδες χωρισμένοι σε ομάδες, φωνάζουν «Ποιος είναι στην ομάδα του Orange;» και στο Metro, οι επιβάτες απολαμβάνουν μια κάποτε αφάνταστη απόλαυση: H τσάντα τους καταλαμβάνει δύο θέσεις.

Περίπου ενάμιση χρόνο αφότου ο δήμαρχος Eric Adams επέπληξε τους εργαζόμενους —«Δεν μπορείτε να μένετε σπίτι με τις πιτζάμες σας όλη μέρα!»— τα γραφεία της Νέας Υόρκης στα τέλη Αυγούστου ήταν κάτω από το 41% της πληρότητας πριν από την πανδημία. Μόλις το 9% των υπαλλήλων γραφείου της πόλης πήγαιναν σε αυτά πέντε ημέρες την εβδομάδα από την αρχή του έτους, σύμφωνα με το Partnership for New York City, έναν επιχειρηματικό όμιλο.

Όμως, τα επίπεδα της εξ αποστάσεως εργασίας που αφορούν τις ΗΠΑ είναι πιο μικτά, με λίγο λιγότερο από το ένα τρίτο των εργάσιμων ημερών να πραγματοποιούνται πλέον από το σπίτι.

Αλλά στη Νέα Υόρκη, η ευρεία αίσθηση στα γραφεία είναι κάτι που οι ντόπιοι γνωρίζουν καλά: Είναι σαν να κάθεσαι στο συρμό του Metro περιμένοντας να πας κάπου και μετά νιώθεις το τρένο να σταματάει. Κάθεται εκεί. Κανείς δεν έχει ιδέα πότε θα ξεκινήσει ξανά. Οι επιβάτες κοιτάζουν ο ένας τον άλλον, νιώθοντας ταραχή και ανήμποροι να κάνουν κάτι.

Αυτό είναι το κενό που βιώνει τώρα ο κλάδος των ακινήτων, καθώς οι εταιρείες προσπαθούν να γεμίσουν τα γραφεία τους. Οι ιδιοκτήτες κτιρίων περιμένουν μια κάποια κίνηση. Λίγοι ξέρουν τι να κάνουν στο μεταξύ.

Για τον Eric Gural, του οποίου η οικογένεια έχει μια αυτοκρατορία εμπορικών ακινήτων στη Νέα Υόρκη, την GFP Real Estate, η οποία κατέχει και διαχειρίζεται περισσότερα από 55 ακίνητα και 13 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια χώρων, ή περίπου το 2% των γραφείων της πόλης, αυτή δεν είναι η πρώτη φορά που η οικογένεια του βλέπει την αγορά ακινήτων να παραπαίει.

Συνέβη και το 2008, κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Ύφεσης, όπως ανέφερε ένας ανώτερος διευθύνων σύμβουλος της Cushman & Wakefield: «Η κατάσταση τότε ήταν τρομακτική». Υπήρξε και ο απόηχος των επιθέσεων της 11ης Σεπτεμβρίου 2001 αλλά και η οικονομική ύφεση του 1990.

Αλλά αυτή τη φορά η κατάσταση είναι διαφορετική. Η αξία των κτιρίων γραφείων της Νέας Υόρκης θα μπορούσε χάσει σχεδόν 50 δισεκατομμύρια δολάρια τα επόμενα χρόνια, σύμφωνα με ερευνητές του Κολούμπια και του Πανεπιστημίου της Νέας Υόρκης. «Η Covid χτύπησε τους πάντες», είπε ο 55χρονος Gural. «Ποιος τα πήγε καλά την περίοδο της Covid;».

Κατά τη διάρκεια των περισσότερων από τις προηγούμενες οικονομικές κρίσεις στην πόλη, ο παππούς του Gural, ο Aaron, ένας επί χρόνια επικεφαλής της επιχείρησης ακινήτων της οικογένειας, είχε την άποψη ότι οι άνθρωποι θα ήθελαν πάντα ένα φτηνό χώρο γραφείων στη Νέα Υόρκη. «Ό,τι κι αν γίνει, θα υπάρχει ζήτηση με 10 δολάρια το τετραγωνικό», έλεγε, όπως θυμάται σήμερα ο εγγονός του.

Ωστόσο, αυτό δεν φαίνεται να ισχύει πλέον. Πρόκειται για μια απόκοσμη στιγμή όσον αφορά τα εμπορικά ακίνητα, τα οποία έχουν περάσει κρίσεις στο παρελθόν, αλλά ποτέ τόσο σημαντικές. Το ποσοστό κενών θέσεων γραφείων στη Νέα Υόρκη έχει αυξηθεί περισσότερο από 70% από το 2019 και υπάρχουν περίπου 96 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια ακίνητης περιουσίας γραφείων διαθέσιμα προς ενοικίαση στην πόλη.

Οι οικονομολόγοι στις ΗΠΑ ανησυχούν ότι τα άδεια γραφεία θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε έναν «βρόχο αστικής καταστροφής»: Λιγότεροι άνθρωποι μετακινούνται, οι επιχειρήσεις στο κέντρο της πόλης υποφέρουν, τα φορολογικά έσοδα μειώνονται και γίνεται πιο δύσκολο για τις πόλεις να συνεχίσουν να λειτουργούν τις δημόσιες υπηρεσίες τους.

Για να προσπαθήσουμε να καταλάβουμε τι θα συμβεί στη συνέχεια, φάνηκε διδακτικό να μιλήσουμε με κάποιον για τον οποίο οι αριθμοί κενών θέσεων έχουν συγκεκριμένο επείγοντα χαρακτήρα —κάποιον που είναι ιδιοκτήτης κάποιων κενών χώρων γραφείου.

Ερωτηθείς για το χειρότερο σενάριο όσον αφορά τη δική του επιχείρηση, ο Gural ανέφερε ότι «τα ενοίκια θα είναι χαμηλότερα. Η πληρότητα θα είναι χαμηλότερη. Δεν θα είμαστε τόσο κερδοφόροι. Το χειρότερο σε αυτό είναι ότι μπορεί να επηρεάσει μέρος της φιλανθρωπίας που κάνουμε».

Ωστόσο, ο ίδιος παραμένει αισιόδοξος, προς το παρόν, εναποθέτοντας εν μέρει τις ελπίδες του σε μια ευρύτερη επιστροφή στα γραφεία καθώς πλέον οι εταιρείες πιέζουν τους εργαζομένους τους. Ο Gural όμως ελπίζει σε κάτι καλύτερο καθώς και τα δικά του παιδιά, και τα δύο στα 20 τους, του λένε ότι θέλουν να ζήσουν την εμπειρία της μετακίνησης στο Metro και της εργασίας μακριά από τους καναπέδες τους. Αργότερα πρόσθεσε: «Τα μόνα δύο σπουδαία πράγματα που δεν έγιναν στο γραφείο ήταν η φωτιά και ο τροχός».

Δεν είναι η πρώτη φορά που οι Νεοϋορκέζοι αντιμετωπίζουν ανάλογες κρίσεις χρησιμοποιώντας χιούμορ. Όμως τι γίνεται αν πράγματι συμβαίνει μια μόνιμη αλλαγή στον τρόπο που εργαζόμαστε και ζούμε; Καθώς οι ιδιοκτήτες κτιρίων παρακολουθούν να καταλάβουν πόσο μόνιμη θα είναι η υβριδική κατάσταση που αντιμετωπίζουν, ορισμένοι έχουν υιοθετήσει ένα νέο μάντρα: «Επιβίωσε μέχρι το ’25».

Οι άνθρωποι που οδηγούν στο Μανχάταν το καλοκαίρι τείνουν να θέλουν παγωτό. Αυτό είναι κάτι που κατάλαβε πρώτος ο παππούς του Gural, τη δεκαετία του 1930, όταν είχε την πρώτη του επιχείρηση, πουλώντας χωνάκια παγωτού σε ένα φανάρι κοντά στην George Washington Bridge. «Γνωρίστε από κοντά τους ανθρώπους εκεί που βρίσκονται», είπε ο Gural, περιγράφοντας τη σκέψη του παππού του.

Αυτή η φιλοσοφία καθοδήγησε την προσέγγισή του στα εμπορικά ακίνητα. Αντί να ανταγωνίζεται με φίλους για τα πιο όμορφα ακίνητα της πόλης, για τα πολύτιμα πετράδια στο Park και τη Fifth Avenue, η οικογένεια Gural αγόρασε φθηνούς χώρους σε βολικές τοποθεσίες. Η εταιρεία επικεντρώθηκε σε αυτά που είναι γνωστά ως γραφεία Κατηγορίας Β: Ακίνητα απρόσωπα, χωρίς διακόσμηση, πολλά από αυτά στην περιοχή με τα υφάσματα και τα ρούχα, αντί για αστραφτερούς πύργους Κατηγορίας Α, όπως αυτοί στο Hudson Yards. Περίπου το 33% των κτιρίων γραφείων της πόλης είναι κατηγορίας Β, σύμφωνα με την Jones Lang LaSalle, μια εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα.

Ωστόσο, βγαίνοντας από την πανδημία, η προσέγγιση της οικογένειας Gural ίσως τελικά και να φέρει την επιχείρησή τους σε πιο δύσκολη θέση. Οι κτηματομεσίτες λένε ότι γίνονται μάρτυρες μιας «πτήσης προς την ποιότητα», στην οποία οι ενοικιαστές συρρέουν προς τους φανταχτερούς χώρους με την ελπίδα να τραβήξουν τους εργαζόμενους τους πίσω στο γραφείο. Αυτό σημαίνει ότι η κρίση των γραφείων για τους ιδιοκτήτες κατηγορίας Β είναι ιδιαίτερα οξεία.

Τα ακίνητα κατηγορίας Β μοιάζουν συχνά με το στερεότυπο ενός γραφείου της Νέας Υόρκης: Τούβλο παλιάς σχολής, μικρά παράθυρα, μικρές κουζίνες, ανελκυστήρες που αισθάνεσαι ότι δεν έχουν επισκευαστεί από την εποχή Giuliani. Πρόκειται για το είδος των χώρων όπου οι άνθρωποι δεν θα επιστρέψουν οικειοθελώς. Πολλές εταιρείες που μάχονται για να κάνουν τους εργαζομένους τους να επιστρέψουν κοιτάζουν τώρα πιο εντυπωσιακά κτίρια.

«Οι ιδιοκτήτες κτιρίων κατηγορίας Β βρίσκονται σε άσχημη κατάσταση», δήλωσε η Ruth Colp-Haber, διευθύνουσα σύμβουλος της Wharton Property Advisors, μιας μεσιτείας ακινήτων. «Αντιμετωπίζουν ένα τσουνάμι πιέσεων και κάποιοι θα πνιγούν με την παλίρροια».

Υπάρχουν τρία πραγματικά «παιχνίδια» διαθέσιμα στους ιδιοκτήτες κτιρίων γραφείων στο όλο και πιο ζοφερό παιχνίδι της επιχείρησής τους.

Οι ιδιοκτήτες θα μπορούσαν επίσης να αθετήσουν τα δάνειά τους και να παραδώσουν τα κλειδιά ενός κτιρίου στις τράπεζές τους. Σε τελική ανάλυση, η αθέτηση ενός στεγαστικού δανείου για ένα ακίνητο δεν επιτρέπει συνήθως στην τράπεζα να αγγίξει κάτι άλλο.

Επιπλέον, υπάρχει και ο δρόμος της ολικής μετατροπής, δηλαδή αλλάζοντας τα κτίρια γραφείων σε κατοικίες, ξενοδοχεία, χώρους λιανικής και εργαστήρια. Μεταξύ 3 και 10% των γραφείων της Νέας Υόρκης θα μπορούσαν να είναι υποψήφια σε μια τέτοια είδους μετατροπή, σύμφωνα με τους ειδικούς, πράγμα που συχνά σημαίνει ότι τα κτίρια είναι αρκετά στενά ώστε να μπορούν να χωριστούν σε διαμερίσματα με παράθυρα.

Πέρα από τη μετατροπή ενός χώρου, την απόρριψή του ή την αλλαγή «κατάταξης του», υπάρχει μια άλλη πιθανή πορεία δράσης (ή αδράνειας) για τους ιδιοκτήτες: Περιμένετε και θα δείτε.

Πράγματι, υπάρχει η ελπίδα ότι οι υπάλληλοι γραφείου θα επιστρέψουν και ότι στο μεταξύ τα επιτόκια θα μειωθούν. Κάποιοι ελπίζουν επίσης ότι μια μέρα, σύντομα, οι νέοι θα αγκαλιάσουν τις παλιές μετακινήσεις, επιτρέποντας σε εκείνο το ακινητοποιημένο Metro να επανέλθει σε κίνηση. «Ωστόσο, αυτή είναι μια πολύ αργή τάση», είπε η Colp-Haber.