Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει εξελιχθεί σε έναν από τους πιο ενεργούς, κερδοφόρους και ταυτόχρονα αμφιλεγόμενους τομείς της ελληνικής αγοράς ακινήτων και του τουρισμού. Τα τελευταία χρόνια, η αξιοποίηση κλειστών, παλαιών ή υποβαθμισμένων κατοικιών μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb συνέβαλε στην επανένταξη μεγάλου μέρους του οικιστικού αποθέματος στην οικονομική δραστηριότητα, δημιουργώντας νέες επενδυτικές δυνατότητες, αλλά και σοβαρές συζητήσεις για τις επιπτώσεις στη στέγαση, στις τιμές και στη φυσιογνωμία των πόλεων.
Η 6η Premium Real Estate Expo, η κορυφαία διοργάνωση για τον κλάδο της ακίνητης περιουσίας, επιστρέφει στο Metropolitan Expo από τις 15 έως τις 17 Μαΐου 2026, φιλοξενώντας το παρόν και το μέλλον του real estate στην Ελλάδα. Με αφορμή την έκθεση, ο πρόεδρος του Stama Greece, Βασίλης Αργυράκης, τοποθετείται για τον ρόλο της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην ελληνική οικονομία, την επίδρασή της στην αξία των κατοικιών, το ζήτημα της στεγαστικής πίεσης, το προφίλ των επενδυτών και την ανάγκη σταθερού ρυθμιστικού πλαισίου.
Ο ίδιος υπογραμμίζει ότι η αντιμετώπιση των προβλημάτων της αγοράς κατοικίας δεν μπορεί να εξαντλείται στη στοχοποίηση ενός μόνο κλάδου. Αντίθετα, θεωρεί ότι απαιτείται συνολική παρέμβαση στα βαθύτερα διαρθρωτικά προβλήματα της αγοράς ακινήτων, από τα κλειστά ακίνητα και τη γραφειοκρατία μέχρι την έλλειψη κοινωνικής κατοικίας και την περιορισμένη πρόσβαση των ιδιοκτητών σε χρηματοδότηση για ανακαινίσεις.
Η βραχυχρόνια μίσθωση ως μοχλός επανενεργοποίησης ακινήτων
Σύμφωνα με τον Βασίλη Αργυράκη, η βραχυχρόνια μίσθωση λειτούργησε τα τελευταία χρόνια ως ένας από τους βασικούς μηχανισμούς επαναφοράς ακινήτων στην αγορά. Χιλιάδες κατοικίες που παρέμεναν κλειστές, εγκαταλελειμμένες ή υποαξιοποιημένες ανακαινίστηκαν, αναβαθμίστηκαν και απέκτησαν νέα οικονομική και επενδυτική αξία.
Σε αστικά κέντρα και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, ιδιώτες ιδιοκτήτες διέθεσαν ίδια κεφάλαια για εργασίες ανακαίνισης, βελτίωσης κτιρίων και αναβάθμισης υποδομών, χωρίς να στηριχθούν απαραίτητα σε τραπεζικό δανεισμό ή ευρωπαϊκά προγράμματα. Η κίνηση αυτή ενίσχυσε την εμπορική αξία των κατοικιών και επηρέασε θετικά και τα χαρτοφυλάκια των τραπεζών, οι οποίες μπόρεσαν να εγγράψουν λογιστικές υπεραξίες στα ακίνητα που κατέχουν.
Ο πρόεδρος του Stama Greece εκτιμά ότι η αγορά έχει πλέον περάσει σε πιο ώριμο στάδιο. Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν αντιμετωπίζεται πλέον ως ευκαιριακή δραστηριότητα, αλλά ως επαγγελματικός κλάδος που διασυνδέεται με το real estate, τις ανακαινίσεις, τη διαχείριση ακινήτων, τις υπηρεσίες φιλοξενίας και την τουριστική οικονομία.
Για την ισορροπία ανάμεσα στην τουριστική αξιοποίηση και στις στεγαστικές ανάγκες των μόνιμων κατοίκων, ο κ. Αργυράκης θεωρεί ότι η δημόσια συζήτηση συχνά μετατοπίζει το πρόβλημα από την πραγματική του βάση. Όπως υποστηρίζει, οι στεγαστικές πιέσεις δεν συνδέονται αποκλειστικά με τον τουρισμό, καθώς επηρεάζονται από ευρύτερους δημογραφικούς, οικονομικούς και κοινωνικούς παράγοντες.
Επισημαίνει ότι ο παγκόσμιος πληθυσμός έχει διπλασιαστεί τα τελευταία πενήντα χρόνια, ενώ μεγάλο μέρος του συγκεντρώνεται πλέον στα αστικά κέντρα. Στην Ελλάδα, η οικονομική κρίση οδήγησε σε πολυετή απουσία πολιτικής κοινωνικής στέγασης, σε πάγωμα νέων κατασκευών, σε απαξίωση υφιστάμενων κατοικιών και σε έξοδο εκατοντάδων χιλιάδων ακινήτων από την αγορά λόγω κατασχέσεων.
Κατά τον ίδιο, η συζήτηση για τη σχέση τουρισμού και στέγασης παρακάμπτει συχνά τα πραγματικά εμπόδια: τη γραφειοκρατία, την αδυναμία ταχείας αξιοποίησης ακινήτων, την έλλειψη χρηματοδότησης και τις δομικές αδυναμίες του κράτους. Αντιθέτως, όπως σημειώνει, σε πολλές περιοχές ο τουρισμός και η βραχυχρόνια μίσθωση απέτρεψαν την ερήμωση νησιών και περιοχών της υπαίθρου.
Αυτό, ωστόσο, δεν σημαίνει ότι δεν χρειάζεται σχεδιασμός. Σε περιοχές όπου η τουριστική πίεση είναι έντονη και εποχικά συγκεντρωμένη, απαιτούνται παρεμβάσεις με βάση αξιόπιστα δεδομένα. Ο κ. Αργυράκης ζητεί κεντρικές πολιτικές που θα στηρίζουν τη στέγαση, χωρίς να απαξιώνουν έναν κλάδο που στηρίζει χιλιάδες πολίτες και μεγάλο τμήμα της τοπικής οικονομίας.
Τι πραγματικά επηρεάζει τις τιμές ακινήτων και ενοικίων
Αναφερόμενος στην επίδραση των πλατφορμών τύπου Airbnb στις τιμές πώλησης και ενοικίασης, ο πρόεδρος του Stama Greece σημειώνει ότι η άνοδος των τιμών των ακινήτων δεν αποτελεί νέο φαινόμενο. Με εξαίρεση τη δεκαετία του 2010, οι αξίες των ακινήτων αυξάνονταν διαχρονικά από τη δεκαετία του 1960 και μετά, ενώ μόλις πρόσφατα επανήλθαν στα επίπεδα του 2008.
Κατά την εκτίμησή του, το 2026 είναι πλέον σαφές ότι η βραχυχρόνια μίσθωση δεν αποτελεί τον βασικό παράγοντα που καθορίζει τις τιμές πώλησης ή ενοικίων. Επικαλείται σχετική έκθεση του ΔΝΤ, η οποία εστιάζει σε ζητήματα όπως τα κλειστά ακίνητα, ο πληθωρισμός, η έλλειψη τραπεζικής χρηματοδότησης, η υπερθέρμανση του κλάδου των ακινήτων, η αστικοποίηση και κοινωνικές μεταβολές, όπως η αύξηση των διαζυγίων.
Η βραχυχρόνια μίσθωση, σύμφωνα με τον ίδιο, επηρεάζει πράγματι την αγορά σε συγκεκριμένες περιοχές υψηλής τουριστικής ζήτησης. Δεν μπορεί, όμως, να εξηγήσει από μόνη της την άνοδο των τιμών σε όλη την επικράτεια. Ιδιαίτερη κριτική ασκεί και σε έρευνες που, όπως λέει, βασίζονται σε χαμηλής ποιότητας δεδομένα και καλλιεργούν προσδοκίες διαρκούς ανόδου τιμών, χωρίς να λαμβάνουν υπόψη τη μισθολογική πραγματικότητα της Ελλάδας.
Το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος θεωρείται από τον κ. Αργυράκη καθοριστικός παράγοντας. Η άνοδος των τιμών στα υλικά, στην εργασία και στη χρηματοδότηση ανεβάζει το ζητούμενο τίμημα των ακινήτων και συμπαρασύρει προς τα πάνω και τα ενοίκια. Ο ίδιος εκφράζει την ελπίδα ότι η αγορά θα οδηγηθεί σταδιακά σε εξομάλυνση, ώστε να αποφευχθεί νέα «φούσκα» στον κλάδο.
Ως προς το προφίλ των επενδυτών, διευκρινίζει ότι η μεγάλη πλειονότητα όσων δραστηριοποιούνται στη βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι μεγάλα επενδυτικά κεφάλαια. Περίπου το 75% αφορά ιδιοκτήτες που αξιοποιούν ακίνητα που κληρονόμησαν ή κατοικίες που διαθέτουν ως εξοχικά.
Στη συνέχεια έρχονται οι επενδυτές μέσω Golden Visa. Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Αργυράκη, οι περισσότεροι από αυτούς, εκτός όσων αγόρασαν ακίνητα στα κέντρα των δύο μεγάλων πόλεων, δεν δραστηριοποιούνται ενεργά στη βραχυχρόνια μίσθωση. Πολλοί διατηρούν τα ακίνητα κλειστά ή τα χρησιμοποιούν για προσωπική χρήση.
Ανερχόμενο, αλλά ακόμη περιορισμένο, είναι το μερίδιο των επενδυτικών κεφαλαίων, τα οποία συνήθως αγοράζουν ολόκληρα κτίρια για serviced apartments ή ιδιωτικές φοιτητικές εστίες. Κατά συνέπεια, μόνο μικρό μέρος των κεφαλαίων αυτών κατευθύνεται καθαρά στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Υπήρξε επίσης έντονο ενδιαφέρον από Έλληνες της διασποράς και επενδυτές από χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, κυρίως για περιοχές με ισχυρό τουριστικό όνομα και προοπτικές υπεραξίας. Το ενδιαφέρον αυτό, όμως, έχει περιοριστεί το τελευταίο διάστημα, εξαιτίας των υψηλών ζητούμενων τιμών και των χαμηλότερων αποδόσεων.
Σήμερα, όπως επισημαίνει, οι επενδυτές δεν αναζητούν απλώς ένα ακίνητο. Αναζητούν και αξιόπιστη εταιρεία διαχείρισης, ικανή να βελτιστοποιήσει τα έσοδα, να ενισχύσει την ανταγωνιστικότητα του καταλύματος και να το διαφοροποιήσει μέσα σε μια ιδιαίτερα απαιτητική αγορά. Η αυξημένη φορολογική επιβάρυνση και οι συνεχείς αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο έχουν προκαλέσει, πάντως, αναμονή και επιφυλακτικότητα σε αρκετούς ενδιαφερόμενους.
Ρύθμιση, γραφειοκρατία και κλειστά ακίνητα
Στο ερώτημα αν απαιτείται αυστηρότερο ρυθμιστικό πλαίσιο ή αυτορρύθμιση της αγοράς, ο Βασίλης Αργυράκης απαντά ότι η βασική ανάγκη είναι η ταχύτερη κινητοποίηση του κράτους και η μείωση της γραφειοκρατίας στον χώρο των ακινήτων.
Τονίζει ότι εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα, προερχόμενα από αποποιήσεις κληρονομιών και κατασχέσεις, παραμένουν ανενεργά στα χαρτοφυλάκια του κράτους, των τραπεζών και των διαχειριστών κόκκινων δανείων. Σύμφωνα με τον ίδιο, ο αριθμός αυτών των ακινήτων είναι τριπλάσιος από εκείνον των κατοικιών που δραστηριοποιούνται στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Αν σε αυτά προστεθούν και τα κλειστά ακίνητα των ιδιωτών που δεν μπορούν να ανακαινιστούν λόγω έλλειψης πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό, τότε η πραγματική δεξαμενή διαθέσιμων κατοικιών είναι πολύ μεγαλύτερη από αυτή που συζητείται δημόσια. Ο κ. Αργυράκης υποστηρίζει ότι, εάν το κράτος λειτουργούσε αποτελεσματικά, θα μπορούσαν να επιστρέψουν στην αγορά περισσότερα ακίνητα από όσα απαιτούνται για την κάλυψη των σημερινών αναγκών.
Μια τέτοια εξέλιξη, σημειώνει, θα μπορούσε να οδηγήσει ακόμη και σε έντονη πτώση τιμών, κάτι που δεν θα ήταν απαραίτητα επιθυμητό για όλους τους κλάδους της οικονομίας ούτε για το ίδιο το κράτος, το οποίο εισπράττει αυξημένα έσοδα σε πληθωριστικό περιβάλλον.
Ο πρόεδρος του Stama Greece ασκεί κριτική στο γεγονός ότι η δημόσια συζήτηση επικεντρώνεται στην αυστηρότερη ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενός κλάδου που, όπως υποστηρίζει, εμφανίζει υψηλή φορολογική συμμόρφωση και συνεισφέρει περίπου 1 δισ. ευρώ σε άμεσους φόρους και σχεδόν 2 δισ. ευρώ μαζί με τους έμμεσους.
Κατά την άποψή του, η βραχυχρόνια μίσθωση διαχέει την υπεραξία του τουριστικού προϊόντος σε μεγαλύτερο τμήμα της κοινωνίας, ακόμη και σε περιοχές που δεν αποτελούν παραδοσιακά τουριστικούς προορισμούς. Αντιθέτως, δεν γίνεται με την ίδια ένταση συζήτηση για ακίνητα στο κέντρο των πόλεων που ανήκουν σε φορείς του κράτους και μισθώνονται για ξενοδοχειακή χρήση, κυρίως σε ξένους επενδυτές, αντί να αξιοποιηθούν για κοινωνική κατοικία.
Ο ίδιος θέτει επίσης ζήτημα «αφελληνισμού» του τουριστικού προϊόντος μέσω εξαγορών ξενοδοχειακών μονάδων από κεφάλαια κυρίως εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, τα κέρδη των οποίων, όπως εκτιμά, στο μέλλον δεν θα φορολογούνται σε σημαντικό βαθμό στην Ελλάδα. Αντίθετα, στη βραχυχρόνια μίσθωση, η πλειονότητα των ιδιοκτητών και των διαχειριστών είναι Έλληνες που επενδύουν μέσα στην ελληνική οικονομία.
Ο Stama Greece, σύμφωνα με τον πρόεδρό του, έχει στηρίξει στην πράξη τη ρύθμιση της αγοράς. Ο φορέας ήταν από τους πρώτους που έθεσαν την ανάγκη προδιαγραφών ασφάλειας και ποιότητας στα καταλύματα, καταθέτοντας προτάσεις που τελικά ενσωματώθηκαν στη νομοθεσία.
Η συμμόρφωση, η ασφάλεια και η ποιότητα των υπηρεσιών θεωρούνται κρίσιμες τόσο για την προστασία του επισκέπτη όσο και για την εικόνα του ελληνικού τουρισμού. Αυτό που ζητούν οι επιχειρήσεις και οι ιδιοκτήτες, όπως αναφέρει ο κ. Αργυράκης, είναι καθαροί κανόνες, εύλογος χρόνος προσαρμογής και σταθερό περιβάλλον λειτουργίας, χωρίς συνεχείς μεταβολές των όρων δραστηριότητας.
Αστική αναγέννηση, κορεσμός και τουριστικό μέλλον
Η βραχυχρόνια μίσθωση, κατά τον πρόεδρο του Stama Greece, έχει συμβάλει σε πολλές περιπτώσεις στην αναβάθμιση περιοχών και στην αστική αναγέννηση. Γειτονιές που για χρόνια είχαν εικόνα εγκατάλειψης ή μειωμένης εμπορικής δραστηριότητας απέκτησαν νέα κινητικότητα μέσα από την ανακαίνιση κατοικιών και την αύξηση της επισκεψιμότητας.
Η ανάπτυξη αυτή δεν περιορίστηκε στα ίδια τα ακίνητα. Δημιούργησε πρόσθετη ζήτηση για τοπικές επιχειρήσεις, εστίαση, λιανεμπόριο και υπηρεσίες. Ο κ. Αργυράκης φέρνει ως παράδειγμα την Αθήνα, η οποία για πολλά χρόνια είχε ένα κέντρο, ιδιαίτερα στο εμπορικό τρίγωνο, με εικόνα εγκατάλειψης και μαζικά λουκέτα, εξαιτίας της ανόδου των e-shop και της παρατεταμένης οικονομικής κρίσης.
Η αλλαγή χρήσης χιλιάδων παλιών γραφείων και καταστημάτων, σύμφωνα με τον ίδιο, έδωσε νέα ζωή σε περιοχές όπου μέχρι πρόσφατα η βραδινή κίνηση ήταν περιορισμένη ή ανύπαρκτη. Ωστόσο, τονίζει ότι η ανάπτυξη πρέπει να γίνεται με όρους βιωσιμότητας και σεβασμού στις ανάγκες των τοπικών κοινωνιών.
Το κράτος έχει επιβάλει υψηλά αντισταθμιστικά τέλη με σκοπό την ενίσχυση των τοπικών υποδομών. Ο κ. Αργυράκης σημειώνει, όμως, ότι μέχρι σήμερα αρκετές τοπικές κοινωνίες διαμαρτύρονται επειδή δεν έχουν δει στην πράξη το μερίδιο που τους αναλογεί. Για τον λόγο αυτό ζητεί συνεργασία ανάμεσα στην πολιτεία, την τοπική αυτοδιοίκηση και την αγορά, ώστε η τουριστική ανάπτυξη να συνδεθεί με καλύτερη ποιότητα ζωής και μακροπρόθεσμο σχεδιασμό.
Ως προς τον κορεσμό δημοφιλών προορισμών, ο πρόεδρος του Stama Greece εκτιμά ότι η Ελλάδα συνολικά απέχει ακόμη από το να χαρακτηριστεί κορεσμένος προορισμός. Υπενθυμίζει ότι υπάρχουν ευρωπαϊκές πόλεις που υποδέχονται η καθεμία περισσότερους τουρίστες από όσους δέχεται συνολικά η Ελλάδα.
Αναγνωρίζει, ωστόσο, ότι συγκεκριμένα τοπόσημα, όπως το ηλιοβασίλεμα στην Οία, αντιμετωπίζουν έντονη πίεση σε ορισμένους μήνες του χρόνου. Για την αντιμετώπιση τέτοιων φαινομένων έχουν δρομολογηθεί μέτρα, όπως τα slots για τις αφίξεις κρουαζιερόπλοιων, αν και η αγορά θεωρεί ότι αρκετές από αυτές τις παρεμβάσεις έχουν κυρίως εισπρακτικό χαρακτήρα και δεν λύνουν ουσιαστικά το πρόβλημα.
Ο κ. Αργυράκης επισημαίνει ότι ο παγκόσμιος πληθυσμός αυξάνεται και το βιοτικό επίπεδο βελτιώνεται σε περισσότερες χώρες, γεγονός που σημαίνει ότι ολοένα περισσότεροι άνθρωποι θα ταξιδεύουν. Αυτή η πραγματικότητα, όπως λέει, δεν μπορεί να αγνοηθεί, όπως δεν μπορεί να αγνοηθεί και το γεγονός ότι σημαντικό μέρος της ελληνικής οικονομίας και ειδικά των νησιών ζει από τον τουρισμό.
Το ζητούμενο, κατά τον ίδιο, είναι να υπάρχουν πολιτικές διαχείρισης που θα προστατεύουν το περιβάλλον, την καθημερινότητα των κατοίκων και την ποιότητα του τουριστικού προϊόντος. Η ισορροπία ανάμεσα στην οικονομική ανάπτυξη και στην προστασία των προορισμών αποτελεί δύσκολη εξίσωση, η οποία απαιτεί διάλογο, τεκμηρίωση και ανοιχτές αποφάσεις, όχι επιλογές που λαμβάνονται πίσω από κλειστές πόρτες.
