Πέντε προτάσεις για να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα έχει πολλαπλές διαστάσεις, με μια από τις πλέον κρίσιμες να είναι η περιορισμένη αξιοποίηση του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος. Σύμφωνα με νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, η εκτίναξη του κόστους στέγασης δεν οφείλεται αποκλειστικά στην υποτονική οικοδομική δραστηριότητα ή στις χαμηλές επενδύσεις σε νέες κατοικίες μετά την οικονομική κρίση. Αντιθέτως, ένα σημαντικό μέρος του προβλήματος εντοπίζεται στο γεγονός ότι μεγάλο ποσοστό των υφιστάμενων κατοικιών παραμένει κενό και δεν διατίθεται ούτε για μακροχρόνια μίσθωση ούτε για πώληση.

Η μελέτη, με τίτλο "House Prices and Marketable Housing Supply in Greece: A Housing Utilization Perspective", αναλύει τα δεδομένα της Απογραφής Πληθυσμού – Κατοικιών 2021 της ΕΛΣΤΑΤ και αποκαλύπτει ένα παράδοξο: ενώ ο συνολικός αριθμός των κατοικιών στη χώρα ξεπερνά τα 2,2 εκατομμύρια, το 34,5% εξ αυτών δηλώνεται ως κενό. Ωστόσο, ένα κενό σπίτι δεν είναι απαραιτήτως διαθέσιμο στην αγορά. Μεταξύ 2011 και 2021, ο αριθμός των διαθέσιμων προς ενοικίαση κατοικιών μειώθηκε κατά 10,4%, ενώ αυτός των προσφερόμενων προς πώληση υποχώρησε κατά 33,1%. Παράλληλα, οι αδρανείς κενές κατοικίες, που δεν προσφέρονται ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση, αυξήθηκαν κατά 6,1%, φτάνοντας τα 1,81 εκατομμύρια.

Η μερική ανάκαμψη της οικοδομής δεν επαρκεί

Η ανάλυση του Γραφείου Προϋπολογισμού υπογραμμίζει ότι η κατασκευαστική δραστηριότητα, η οποία ουσιαστικά "πάγωσε" κατά τη διάρκεια της κρίσης χρέους, έχει μόνο μερικώς ανακάμψει. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία στον κατασκευαστικό τομέα μειώθηκε από σχεδόν 18 δισ. ευρώ το 2007 σε λιγότερο από 5 δισ. ευρώ τη δεκαετία του 2010, ενώ οι επενδύσεις σε κατοικίες το 2025 ανήλθαν σε μόλις 3,1% του ΑΕΠ, έναντι μέσου όρου 5% στην ΕΕ. Παρότι οι άμεσες ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων ξεπερνούν τα 800 εκατ. ευρώ ετησίως από το 2019, αυτές αφορούν κυρίως συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς και δεν μεταφράζονται σε επέκταση του οικιστικού αποθέματος που διατίθεται στην εγχώρια αγορά.

Το συνολικό οικιστικό απόθεμα παραμένει ανθεκτικό και προβλέπεται να επανέλθει στα προ κρίσης επίπεδα μέχρι το τέλος της τρέχουσας δεκαετίας. Ωστόσο, η καθοριστική παράμετρος δεν είναι μόνο ο αριθμός των κατοικιών, αλλά η πραγματική διαθεσιμότητά τους στην αγορά. Η μελέτη επισημαίνει ότι η μείωση των διαθέσιμων κατοικιών είναι οικονομικά σημαντική, καθώς αφορά ένα πολύ μεγάλο απόθεμα.

Η επίπτωση της μειωμένης αξιοποίησης

Για να ποσοτικοποιήσει την επίπτωση της μειωμένης αξιοποίησης του υπάρχοντος στεγαστικού αποθέματος, η ανάλυση χρησιμοποιεί ένα προσαρμοσμένο στην ελληνική οικονομία μακροοικονομικό μοντέλο. Το μοντέλο διακρίνει μεταξύ του συνόλου των κατοικιών και της πραγματικής ροής ακινήτων που είναι διαθέσιμα στην αγορά. Σύμφωνα με τα σενάρια που αναπτύσσονται, ο αντίκτυπος στις πραγματικές τιμές των κατοικιών, διατηρώντας σταθερούς άλλους παράγοντες, ανέρχεται έως το 19,1%. Εάν δεν είχαν ανακάμψει καθόλου οι οικιστικές επενδύσεις, η αύξηση θα μπορούσε να φτάσει το 26,7%.

Η μελέτη εξετάζει επίσης ένα υποθετικό σενάριο: εάν η Ελλάδα επέστρεφε σταδιακά στα χαμηλότερα επίπεδα κενών ακινήτων που παρατηρούνταν το 2001, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών θα μειώνονταν κατά περίπου 15,5%-24,6%. Παρότι αναγνωρίζεται ότι κάτι τέτοιο δεν είναι εύκολο, λόγω κακής κατάστασης πολλών κενών κατοικιών, περιορισμένης ζήτησης ή νομικών και ιδιοκτησιακών ζητημάτων, το συμπέρασμα είναι σαφές: η Ελλάδα χρειάζεται καλύτερη αξιοποίηση του αποθέματος κατοικιών που ήδη διαθέτει.

Προτεινόμενα μέτρα στεγαστικής πολιτικής

Από τα ευρήματα της μελέτης προκύπτει ότι οι παρεμβάσεις από την πλευρά της ζήτησης δεν επαρκούν και μπορεί να επιδεινώσουν την κατάσταση εάν η προσφορά κατοικιών παραμείνει περιορισμένη. Για μια ισορροπημένη στεγαστική στρατηγική, το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή προτείνει πέντε άξονες μέτρων:

1. Ώθηση στην επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, με ολοκλήρωση και εξορθολογισμό του Κτηματολογίου και μείωση του συμβολαιογραφικού κόστους για μεταβιβάσεις ακινήτων μικρής αξίας.
2. Φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις, ώστε να γίνουν πιο ελκυστικές έναντι των βραχυχρόνιων, με μειωμένο φορολογικό συντελεστή για το εισόδημα από μακροχρόνιες μισθώσεις.
3. Στήριξη των ανακαινίσεων μέσω στοχευμένων επιδοτήσεων ή προγραμμάτων πράσινων δανείων, με την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα θα εντάσσονται στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης για ορισμένο χρονικό διάστημα.
4. Ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, με διαφορετικό φορολογικό καθεστώς, αδειοδοτικές απαιτήσεις ή τέλη σε περιοχές υψηλής ζήτησης, ώστε να επιστρέψουν ακίνητα στη μακροχρόνια αγορά.
5. Συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κατοικίες, με ταχύτερες αδειοδοτήσεις, χαμηλότερο κατασκευαστικό κόστος και στοχευμένη μεταρρύθμιση των χρήσεων γης, ιδίως σε κοινωνική και προσιτή κατοικία σε αστικές περιοχές υψηλής ζήτησης.