Πλειστηριασμοί 2025: Η Αττική στο επίκεντρο της στεγαστικής πίεσης

Το 2025 καταγράφηκε ως μία από τις πιο φορτισμένες χρονιές των τελευταίων ετών σε ό,τι αφορά τον αριθμό των πλειστηριασμών ακινήτων, με την Αττική να συγκεντρώνει πάνω από το 60% του συνόλου, σύμφωνα με έρευνα του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E-Real Estates σύμφωνα με πληροφορίες. 

Η μελέτη αποτυπώνει με καθαρό τρόπο ότι η κρίση των κόκκινων δανείων δεν περιορίζεται πλέον στις τραπεζικές ισολογιστικές επιπτώσεις, αλλά έχει αρχίσει να αναδιαμορφώνει σε βάθος την ελληνική αγορά ακινήτων. Οι πλειστηριασμοί δεν εμφανίζονται ως ένα παροδικό φαινόμενο, αλλά ως σταθερός μηχανισμός ανακατανομής της ιδιοκτησίας και μετασχηματισμού της κτηματαγοράς.

Η Αττική στο επίκεντρο της πίεσης

Σύμφωνα με την έρευνα, το 2025 ήταν μία από τις εντονότερες χρονιές, καθώς οι εκτιμώμενοι πλειστηριασμοί κατοικιών έφτασαν τις 16.679, ενώ περίπου 5.000 κατοικίες εκτιμάται ότι άλλαξαν ιδιοκτησιακά χέρια. Η εικόνα αυτή δείχνει ότι η δραστηριότητα παραμένει ιδιαίτερα υψηλή, με εκατοντάδες ακίνητα να ανεβαίνουν συστηματικά στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες.

Η Αττική εξακολουθεί να αποτελεί το βασικό επίκεντρο του φαινομένου, με ποσοστό που ξεπερνά το 60% των πλειστηριασμών σε πανελλαδικό επίπεδο. Η συγκέντρωση αυτή αποκαλύπτει τη γεωγραφική κατανομή της οικονομικής πίεσης, δηλαδή τις περιοχές όπου συσσωρεύονται τα μεγαλύτερα βάρη δανεισμού και οι πιο ευάλωτες κοινωνικές ομάδες.

Στο κέντρο της Αθήνας, οι πλειστηριασμοί εντοπίζονται κυρίως σε γειτονιές όπως τα Σεπόλια, ο Κολωνός, η Κυψέλη, τα Πατήσια και οι Αμπελόκηποι. Πρόκειται για περιοχές με μεγάλη συγκέντρωση παλαιών πολυκατοικιών και έντονη παρουσία μικροϊδιοκτητών. Τα ακίνητα που κυριαρχούν είναι κυρίως διαμερίσματα 50 έως 100 τετραγωνικών μέτρων, ηλικίας από 30 έως 50 ετών, τα οποία συχνά απαιτούν εκτεταμένη ανακαίνιση. Η εικόνα αυτή δείχνει ότι η πίεση πλήττει κυρίως το παλαιό οικιστικό απόθεμα χαμηλότερης αξίας.

Οι ζώνες υψηλής συγκέντρωσης πλειστηριασμών

Αμέσως μετά το κέντρο, ακολουθούν τα δυτικά προάστια, όπου καταγράφεται το 25% έως 30% των πλειστηριασμών της Αττικής. Περιοχές όπως το Περιστέρι, το Αιγάλεω, το Ίλιον και η Αγία Βαρβάρα περιγράφονται ως η βασική ζώνη έντονης στεγαστικής και οικονομικής πίεσης.

Στις περιοχές αυτές κυριαρχούν κατοικίες παλαιότερης κατασκευής, μεσαίου μεγέθους και χαμηλότερης αξίας. Η συνύπαρξη υψηλού δανεισμού και χαμηλότερης αγοραστικής ισχύος καθιστά τα δυτικά προάστια ιδιαίτερα εκτεθειμένα, με την έρευνα να τα χαρακτηρίζει ως το τμήμα της Αττικής όπου η κοινωνική πίεση εμφανίζεται εντονότερη.

Σημαντική συμμετοχή εμφανίζει και η ευρύτερη περιοχή του Πειραιά, όπου συγκεντρώνεται περίπου το 10% έως 15% των πλειστηριασμών του νομού. Εκεί καταγράφονται κυρίως μικρά διαμερίσματα παλαιάς κατασκευής, τα οποία από τη μία προσελκύουν επενδυτικό ενδιαφέρον και από την άλλη καταγράφουν τις ισχυρές πιέσεις που δέχονται τα τοπικά εισοδήματα.

Η ανάγκη ανακαίνισης είναι έντονη και στην περιοχή του Πειραιά, ενώ η αυξημένη κινητικότητα της αγοράς και η παρουσία επενδυτών συνθέτουν μια εικόνα όπου η κοινωνική πίεση συνυπάρχει με τις επενδυτικές ευκαιρίες.

Αντίστοιχα ποσοστά καταγράφονται και στα νότια προάστια. Σε περιοχές όπως η Καλλιθέα, η Νέα Σμύρνη και το Παλαιό Φάληρο, η έρευνα εντοπίζει κυρίως κατοικίες μεσαίας αξίας, υψηλής εμπορικότητας και σημαντική παρουσία της μεσαίας τάξης. Η ύπαρξη πλειστηριασμών σε αυτές τις περιοχές δείχνει ότι η πίεση δεν περιορίζεται πλέον στα πιο αδύναμα κοινωνικά στρώματα, αλλά αγγίζει ολοένα περισσότερο και τα μεσαία εισοδήματα.

Στα βόρεια προάστια, το ποσοστό των πλειστηριασμών κυμαίνεται μεταξύ 8% και 12%. Εκεί τα ακίνητα είναι λιγότερα σε αριθμό, όμως πρόκειται συνήθως για κατοικίες μεγαλύτερης επιφάνειας και υψηλότερων ποιοτικών χαρακτηριστικών. Περιοχές όπως το Μαρούσι, το Χαλάνδρι και η Κηφισιά εμφανίζουν ακίνητα που δυσκολεύονται να απορροφηθούν από την αγορά λόγω αυξημένου κόστους.

Η Ανατολική Αττική παρουσιάζεται ως αναδυόμενη ζώνη, με συμμετοχή 5% έως 10% στο σύνολο των πλειστηριασμών της Αττικής. Σπάτα, Παιανία και Κορωπί συγκεντρώνουν αυξανόμενη δραστηριότητα, λόγω του νεότερου οικιστικού αποθέματος και της οικιστικής ανάπτυξης που σημειώθηκε τα προηγούμενα χρόνια. Η έρευνα εκτιμά ότι η αύξηση των πλειστηριασμών σε αυτές τις περιοχές δεν έχει συγκυριακό χαρακτήρα, αλλά συνδέεται με τη μαζική δόμηση και τον αυξημένο τραπεζικό δανεισμό της προηγούμενης περιόδου.

Ποια ακίνητα βγαίνουν περισσότερο στο σφυρί

Η ποιοτική αποτύπωση της αγοράς δείχνει ότι η πλειονότητα των ακινήτων που οδηγούνται σε πλειστηριασμό αφορά κατοικίες μικρής και μεσαίας αξίας, σε ποσοστό που κυμαίνεται από 66% έως 70%. Περίπου το 55% των ακινήτων έχει επιφάνεια από 51 έως 110 τετραγωνικά μέτρα, ενώ πάνω από το 70% είναι παλαιάς κατασκευής.

Στο μεγαλύτερο μέρος τους πρόκειται για διαμερίσματα, μικρές οικογενειακές κατοικίες και ακίνητα που απαιτούν παρεμβάσεις ανακαίνισης πριν επανέλθουν στην αγορά. Αντίθετα, τα ακίνητα υψηλής αξίας εμφανίζουν χαμηλότερη ταχύτητα απορρόφησης και μικρότερα ποσοστά επιτυχίας, στοιχείο που δείχνει ότι η πίεση επικεντρώνεται κυρίως στα τμήματα της αγοράς με μεγαλύτερη κοινωνική έκθεση.

Πώς τα κόκκινα δάνεια αλλάζουν την κτηματαγορά

Η έρευνα υπογραμμίζει ότι η κρίση των κόκκινων δανείων έχει ήδη επιφέρει βαθιές μεταβολές στην αγορά ακινήτων και στη στεγαστική πραγματικότητα της χώρας. Η απώλεια κατοικιών μέσω πλειστηριασμών, σε συνδυασμό με τη δυσκολότερη πρόσβαση σε στεγαστική χρηματοδότηση, οδήγησε σε υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης και σε ενίσχυση της ενοικίασης ως βασικής στεγαστικής επιλογής.

Οι τράπεζες, μετά την κρίση, επέβαλαν αυστηρότερα κριτήρια για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων, περιορίζοντας περαιτέρω τη δυνατότητα των νοικοκυριών να αγοράσουν κατοικία. Ταυτόχρονα, η πώληση χαρτοφυλακίων μη εξυπηρετούμενων δανείων οδήγησε σε συσσώρευση ακινήτων σε funds και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων.

Το παραδοσιακό μοντέλο της διάχυτης μικροϊδιοκτησίας άρχισε έτσι να υποχωρεί, δίνοντας τη θέση του σε μια πιο συγκεντρωτική ιδιοκτησιακή δομή, όπου μεγαλύτερα επενδυτικά σχήματα αποκτούν όλο και μεγαλύτερο έλεγχο πάνω στο στεγαστικό απόθεμα. Παράλληλα, αρκετά από τα ακίνητα που πέρασαν σε επενδυτικά χαρτοφυλάκια δεν επανήλθαν άμεσα στην αγορά, περιορίζοντας την προσφορά και ενισχύοντας περαιτέρω τις πιέσεις.

Η άνοδος των πλειστηριασμών, η μετατόπιση προς την ενοικίαση και η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών τροφοδότησαν την αύξηση των ενοικίων, ενώ η είσοδος διεθνών κεφαλαίων μέσω distressed χαρτοφυλακίων άλλαξε και τη σύνθεση των παικτών στην αγορά. Την ίδια περίοδο, η οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε για χρόνια, επιτείνοντας το πρόβλημα προσφοράς.

Το τελικό αποτέλεσμα είναι μια αγορά στην οποία αυξάνεται η στεγαστική ευαλωτότητα, με ολοένα περισσότερα νοικοκυριά να έρχονται αντιμέτωπα με υψηλό κόστος στέγασης, περιορισμένες επιλογές και απώλεια πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση. Η έρευνα της E-Real Estates δείχνει ότι οι πλειστηριασμοί δεν αποτυπώνουν απλώς μια οικονομική δυσκολία, αλλά μια βαθιά και διαρκή αναδιάταξη του χάρτη της ελληνικής κατοικίας.