Στεγαστική κρίση: Το 34,5% των κατοικιών παραμένει κενό

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα αποτελεί ένα πολυδιάστατο φαινόμενο, το οποίο δεν μπορεί να αποδοθεί αποκλειστικά στην περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα ή στις μειωμένες επενδύσεις σε νέες κατοικίες μετά την οικονομική κρίση. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, ένας εξίσου κρίσιμος παράγοντας είναι η υποαξιοποίηση του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος, καθώς μεγάλο μέρος των κατοικιών παραμένει κενό και δεν διατίθεται ούτε προς μακροχρόνια μίσθωση ούτε προς πώληση.

Η ανάλυση, η οποία βασίζεται στα στοιχεία της Απογραφής Πληθυσμού-Κατοικιών του 2021, αποκαλύπτει ότι το συνολικό απόθεμα κατοικιών στη χώρα ξεπερνά τα 2,2 εκατομμύρια, ωστόσο το 34,5% εξ αυτών είναι κενό. Το ποσοστό αυτό, αν και φαινομενικά ασύμβατο με την ανοδική πορεία των τιμών, εξηγείται από το γεγονός ότι ένα κενό σπίτι δεν είναι απαραιτήτως διαθέσιμο στην αγορά. Μεταξύ 2011 και 2021, ο συνολικός αριθμός κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,5%, αλλά ο αριθμός των διαθέσιμων προς ενοικίαση κατοικιών μειώθηκε κατά 10,4%, ενώ αυτός των προσφερόμενων προς πώληση συρρικνώθηκε κατά 33,1%. Παράλληλα, οι αδρανείς κενές κατοικίες, που δεν προσφέρονται ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση, αυξήθηκαν κατά 6,1%, φτάνοντας τα 1,81 εκατομμύρια.

Το ερευνητικό δοκίμιο, με τίτλο "House Prices and Marketable Housing Supply in Greece: A Housing Utilization Perspective", υπογραμμίζει ότι η μείωση της διαθεσιμότητας είναι οικονομικά σημαντική, παρά το γεγονός ότι η ποσοστιαία μεταβολή φαίνεται μικρή. Επιπλέον, η μελέτη δεν υιοθετεί την άποψη ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν τον μοναδικό υπεύθυνο για την όξυνση του προβλήματος, καθώς πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι ο άμεσος αντίκτυπός τους μπορεί να είναι περιορισμένος σε συνολικό επίπεδο.

Η μερική ανάκαμψη της οικοδομής δεν επαρκεί

Η ανάλυση του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή επισημαίνει ότι η κατασκευαστική δραστηριότητα, η οποία "πάγωσε" κατά τη διάρκεια της κρίσης χρέους, έχει ανακάμψει μόνο μερικώς. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία στον κατασκευαστικό τομέα μειώθηκε από σχεδόν 18 δισ. ευρώ το 2007 σε λιγότερο από 5 δισ. ευρώ τη δεκαετία του 2010, ενώ οι άδειες οικοδομής παραμένουν πολύ χαμηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα. Οι επενδύσεις σε κατοικίες το 2025 ανήλθαν σε μόλις 3,1% του ΑΕΠ, έναντι μέσου όρου 5% στην ΕΕ, ενώ στα μέσα της δεκαετίας του 2000 ξεπερνούσαν το 10% του ΑΕΠ. Μέρος αυτής της υποχώρησης αντισταθμίστηκε από την αύξηση των άμεσων ξένων επενδύσεων, οι οποίες από το 2019 ξεπερνούν τα 800 εκατ. ευρώ ετησίως, ωστόσο αυτές αφορούν κυρίως συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς.

Το συνολικό οικιστικό απόθεμα προβλέπεται να επανέλθει στα προ κρίσης επίπεδα μέχρι το τέλος της τρέχουσας δεκαετίας, γεγονός που καθιστά σαφές ότι το πρόβλημα δεν έγκειται μόνο στην ποσότητα των κατοικιών, αλλά στην πραγματική διαθεσιμότητά τους στην αγορά.

Η επίπτωση της μειωμένης αξιοποίησης

Για να ποσοτικοποιήσει την επίδραση της υποαξιοποίησης, η μελέτη χρησιμοποιεί ένα μακροοικονομικό μοντέλο προσαρμοσμένο στην ελληνική οικονομία. Το μοντέλο διακρίνει μεταξύ του συνόλου των κατοικιών και της πραγματικής ροής ακινήτων που είναι διαθέσιμα στην αγορά. Σύμφωνα με τα σενάρια που αναπτύσσονται, η μειωμένη αξιοποίηση του οικιστικού αποθέματος μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση των πραγματικών τιμών έως και 19,1%, ενώ εάν δεν είχαν ανακάμψει καθόλου οι οικιστικές επενδύσεις, η αύξηση θα μπορούσε να φτάσει το 26,7%.

Ένα υποθετικό σενάριο, το οποίο εξετάζει την επιστροφή στα χαμηλότερα επίπεδα κενών ακινήτων του 2001 σε ορίζοντα εξαετίας, δείχνει ότι μια τέτοια ενεργοποίηση του αποθέματος θα μπορούσε να ασκήσει σημαντική πτωτική πίεση στις τιμές, με μείωση της τάξης του 15,5%-24,6%. Η μελέτη αναγνωρίζει ότι η επανένταξη όλων των κενών κατοικιών δεν είναι εφικτή, λόγω κακής κατάστασης, περιορισμένης ζήτησης ή νομικών ζητημάτων, ωστόσο το συμπέρασμα είναι σαφές: η Ελλάδα χρειάζεται καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος.

Προτεινόμενα μέτρα στεγαστικής πολιτικής

Η μελέτη προτείνει πέντε άξονες μέτρων για μια ισορροπημένη στεγαστική στρατηγική. Πρώτον, την ώθηση στην επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, μέσω της ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου και της μείωσης του συμβολαιογραφικού κόστους. Δεύτερον, τη θέσπιση φορολογικών κινήτρων για μακροχρόνιες μισθώσεις, ώστε να καταστούν πιο ελκυστικές έναντι των βραχυχρόνιων. Τρίτον, τη στήριξη των ανακαινίσεων μέσω επιδοτήσεων ή πράσινων δανείων, με την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα θα ενταχθούν στη μακροχρόνια μίσθωση. Τέταρτον, τη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων με διαφορετικό φορολογικό καθεστώς ή τέλη σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Πέμπτον, συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κοινωνική και προσιτή κατοικία, ιδίως σε αστικές περιοχές υψηλής ζήτησης, όπου η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα δεν καλύπτει τις ανάγκες.