Στεγαστικό φιάσκο με χιλιάδες δικαιούχους στον αέρα

Με τη στεγαστική κρίση να πιέζει επί χρόνια χιλιάδες νοικοκυριά, η κυβέρνηση επέλεξε να επενδύσει πολιτικά στα προγράμματα «Σπίτι μου» και «Σπίτι μου 2», παρουσιάζοντάς τα ως απάντηση στο πρόβλημα της πρώτης κατοικίας. Στην πράξη, όμως, η εφαρμογή τους ανέδειξε σοβαρές στρεβλώσεις, καθώς η κρατική χρηματοδότηση διοχετεύθηκε σε μια αγορά ακινήτων χωρίς ουσιαστικό έλεγχο στις τιμές.

Η κυβέρνηση άφησε ανεξέλεγκτη την κοστολόγηση των κατοικιών, με αποτέλεσμα η ζήτηση που δημιουργήθηκε από τα φθηνά δάνεια να τροφοδοτήσει νέες αυξήσεις στις τιμές. Ιδιοκτήτες και πωλητές βρέθηκαν σε θέση ισχύος, αξιοποιώντας το κρατικά επιδοτούμενο ενδιαφέρον των δικαιούχων, ενώ χιλιάδες πολίτες που πληρούσαν τα κριτήρια για αγορά πρώτης κατοικίας τελικά έμειναν εκτεθειμένοι.

Σύμφωνα με την εικόνα που διαμορφώθηκε στην αγορά, οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 10%-15% μετά την ενεργοποίηση τόσο του πρώτου «Σπίτι μου» όσο και του «Σπίτι μου 2». Παρά την εμπειρία των δύο προηγούμενων κύκλων, ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης έχει ήδη προαναγγείλει ότι η κυβέρνηση αναζητά κονδύλια για μια τρίτη εκδοχή του προγράμματος, το λεγόμενο «Σπίτι μου 3».

Το βασικό πρόβλημα παραμένει ίδιο: όταν το κράτος επιδοτεί τη ζήτηση χωρίς να ελέγχει την προσφορά, χωρίς να παρεμβαίνει στις τιμές και χωρίς να εξασφαλίζει επαρκές διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών, το αποτέλεσμα καταλήγει να ευνοεί κυρίως όσους πουλούν ακίνητα και όχι όσους αναζητούν σπίτι.

Δικαιούχοι χωρίς σπίτι και δάνεια χωρίς εκταμίευση

Χιλιάδες πολίτες που εντάχθηκαν στα κριτήρια των προγραμμάτων και προσπάθησαν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία με χαμηλό επιτόκιο δεν κατάφεραν να ολοκληρώσουν τη διαδικασία. Η μεγάλη έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, λειτούργησε ως καθοριστικό εμπόδιο.

Οι καθυστερήσεις, οι γραφειοκρατικές διαδικασίες και η ταχεία αύξηση των τιμών στις αγοραπωλησίες κατοικιών επιβάρυναν ακόμη περισσότερο την κατάσταση. Έτσι, οι δύο πρώτοι κύκλοι του προγράμματος, παρά τα μεγάλα ποσά που κινητοποίησαν, δεν κατάφεραν να απαντήσουν αποτελεσματικά στην πραγματική στεγαστική ανάγκη.

Ο πρώτος κύκλος προέβλεπε την ένταξη 10.000 δικαιούχων, ενώ ο δεύτερος στόχευε σε επιπλέον 20.000 πολίτες. Ωστόσο, σύμφωνα με στοιχεία που δημοσιοποίησε το Υπουργείο Οικονομικών, μέχρι σήμερα έχουν εγκριθεί 24.095 δάνεια και έχουν συμβασιοποιηθεί 20.080.

Αυτό σημαίνει ότι περισσότεροι από 10.000 δικαιούχοι δεν κατάφεραν είτε να βρουν κατάλληλο ακίνητο είτε να φτάσουν στο τελικό στάδιο εκταμίευσης του δανείου. Πρόκειται για πολίτες που θεωρητικά πληρούσαν τις προϋποθέσεις, όμως στην πράξη εγκλωβίστηκαν ανάμεσα στις υψηλές τιμές, στην περιορισμένη προσφορά και στις ασφυκτικές προθεσμίες.

Στην απορρύθμιση συνέβαλε και η απόφαση της κυβέρνησης να ανακοινώσει πρόωρο τέλος στο πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» στις 27 Απριλίου, καλώντας τους δικαιούχους να υπογράψουν την τελική δανειακή σύμβαση με τις τράπεζες έως τις 2 Ιουνίου, αντί για το τέλος Αυγούστου.

Η αιφνιδιαστική αυτή μεταβολή δημιούργησε αναστάτωση σε πολίτες που είχαν ήδη δώσει προκαταβολές ή βρίσκονταν στη διαδικασία ολοκλήρωσης των απαιτούμενων ενεργειών. Πολλοί αναγκάστηκαν να παγώσουν τις διαδικασίες, χάνοντας χρόνο και χρήματα, ενώ άλλοι βρέθηκαν αντιμέτωποι με τον κίνδυνο να χάσουν το ακίνητο που είχαν επιλέξει.

Υπό το βάρος των αντιδράσεων, η κυβέρνηση τροποποίησε εκ νέου το πλαίσιο και έδωσε δυνατότητα συμβασιοποίησης των δανείων έως τις 31 Αυγούστου 2026, με πόρους της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας. Η διόρθωση, όμως, ήρθε αφού είχε ήδη δημιουργηθεί σοβαρή ανασφάλεια στους δικαιούχους.

Το χαμένο στοίχημα των 20.000 δανείων

Ενδεικτικά, έως τις 10 Ιουνίου 2026 είχαν εγκριθεί 15.193 δάνεια, συνολικής αξίας 1,83 δισ. ευρώ. Οι ωφελούμενοι που είχαν ήδη συνάψει δανειακή σύμβαση ανέρχονταν σε 12.266, με την αξία των δανείων να προσεγγίζει τα 1,339 δισ. ευρώ.

Ωστόσο, σε πραγματική εκταμίευση είχαν προχωρήσει περίπου 11.000 δάνεια, όταν ο στόχος για το «Σπίτι μου 2» ήταν 20.000. Δηλαδή, καταγράφεται απόκλιση 9.000 δικαιούχων από τον αρχικό σχεδιασμό, ενώ από τα ευρωπαϊκά κονδύλια των 2 δισ. ευρώ είχαν εκταμιευθεί 1,218 δισ. ευρώ.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι το πρόγραμμα προσέγγισε μεν ένα σημαντικό μέρος της κοινωνίας που αναζητά κατοικία, όμως απέτυχε να λειτουργήσει με τρόπο που να εξασφαλίζει γρήγορη και ουσιαστική πρόσβαση στην πρώτη κατοικία.

Το προφίλ των δανειοληπτών αποτυπώνει καθαρά ότι οι δικαιούχοι ανήκουν κυρίως σε νοικοκυριά χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος. Το 57% δηλώνει ετήσιο εισόδημα από 12.000 έως 24.000 ευρώ, ενώ ακόμη 29% εμφανίζει εισόδημα από 24.000 έως 36.000 ευρώ.

Συνολικά, σχεδόν εννέα στους δέκα ωφελουμένους, δηλαδή το 86%, έχουν ετήσιο εισόδημα έως 36.000 ευρώ. Το μέσο δηλωθέν εισόδημα διαμορφώνεται στα 21.000 ευρώ, γεγονός που δείχνει ότι το πρόγραμμα απευθύνθηκε σε πολίτες που χωρίς επιδότηση επιτοκίου θα είχαν περιορισμένη πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό.

Η μέση ηλικία των δικαιούχων είναι 38 έτη, ενώ το 58,5% είναι έγγαμοι. Η εικόνα αυτή δείχνει ότι το πρόγραμμα στόχευσε κυρίως νέες οικογένειες και ζευγάρια που προσπαθούσαν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία σε μια αγορά όπου οι τιμές είχαν ήδη ξεφύγει από τις δυνατότητές τους.

Τα ίδια στοιχεία, όμως, αποκαλύπτουν και τη βαθιά στρέβλωση της αγοράς. Η μέση εμπορική αξία των κατοικιών που αγοράστηκαν μέσω του προγράμματος ανέρχεται σε 152.000 ευρώ, η μέση επιφάνεια στα 88 τετραγωνικά μέτρα και το μέσο έτος κατασκευής στο 1982.

Με άλλα λόγια, ακόμη και με κρατική επιδότηση, οι δικαιούχοι στράφηκαν κατά κύριο λόγο σε ακίνητα ηλικίας άνω των 40 ετών. Πρόκειται για κατοικίες που συχνά απαιτούν πρόσθετες δαπάνες συντήρησης, ενεργειακής αναβάθμισης ή επισκευών, επιβαρύνοντας περαιτέρω τους νέους ιδιοκτήτες.

Το μέσο εμβαδόν των 88 τετραγωνικών μέτρων δείχνει, επίσης, ότι μεγάλο μέρος των αγοραστών κατέληξε σε μικρότερες κατοικίες, οι οποίες πολλές φορές καλύπτουν οριακά τις ανάγκες μιας σύγχρονης οικογένειας.

Η κυβερνητική πολιτική εμφανίστηκε ως λύση στο στεγαστικό, όμως λειτούργησε μέσα σε μια αγορά χωρίς φρένο στις τιμές, χωρίς επαρκή αποθέματα και χωρίς μηχανισμό αποτροπής της κερδοσκοπίας. Το αποτέλεσμα ήταν οι δικαιούχοι να κυνηγούν λίγα και ακριβά ακίνητα, οι πωλητές να προσαρμόζουν τις απαιτήσεις τους προς τα πάνω και το δημόσιο χρήμα να μην παράγει την ανακούφιση που είχε υποσχεθεί.

Η στεγαστική κρίση δεν αντιμετωπίζεται με προγράμματα που απλώς προσθέτουν αγοραστική δύναμη σε μια ήδη φουσκωμένη αγορά. Χρειάζεται πολιτική που αυξάνει πραγματικά την προσφορά κατοικίας, ελέγχει τις στρεβλώσεις, προστατεύει τους δικαιούχους και παρεμβαίνει εκεί όπου η αγορά μετατρέπει την ανάγκη για στέγη σε πεδίο κερδοσκοπίας.