Τέλος τα μετρητά στα ενοίκια από 1η Οκτωβρίου – Ποιοι θα πληρώσουν ακριβά την παράβαση

Αντίστροφα μετρά πλέον ο χρόνος για το τέλος των πληρωμών ενοικίων με μετρητά. Από την 1η Οκτωβρίου 2026, η εξόφληση των μισθωμάτων περνά υποχρεωτικά μέσα από το τραπεζικό σύστημα, με ιδιοκτήτες και ενοικιαστές να κινδυνεύουν με απώλεια σημαντικών φορολογικών και στεγαστικών ευεργετημάτων εάν συνεχίσουν τις συναλλαγές «στο χέρι».

Το νέο καθεστώς αφορά κάθε κατηγορία μίσθωσης: κύρια και φοιτητική κατοικία, καθώς και επαγγελματική στέγη. Η πληρωμή θα πρέπει να πραγματοποιείται σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή, μέσω μεταφοράς χρημάτων, e-banking ή άλλου τραπεζικού μέσου που αφήνει σαφές ηλεκτρονικό αποτύπωμα.

Η αλλαγή παρουσιάζεται ως μέτρο καταπολέμησης της φοροδιαφυγής στην αγορά ακινήτων, καθώς οι πραγματικές πληρωμές θα μπορούν να αντιπαραβάλλονται με τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια και τα ποσά που δηλώνονται στην Εφορία.

Για εκατοντάδες χιλιάδες ενοικιαστές, όμως, η νέα υποχρέωση δεν αποτελεί απλώς αλλαγή στον τρόπο πληρωμής. Η καταβολή του ενοικίου μέσω τράπεζας γίνεται πλέον προϋπόθεση για να διατηρούνται οικονομικές ενισχύσεις που συνδέονται με τη στέγαση.

Μετρητά σημαίνουν απώλεια επιστροφής ενοικίου και φορολογικής έκπτωσης

Ο ενοικιαστής που επιλέγει να καταβάλει το μίσθωμα εκτός τραπεζικού συστήματος θα αποκλείεται, για τη συγκεκριμένη μίσθωση, από κρατικά ευεργετήματα που συνδέονται με την πληρωμή του ενοικίου.

Στην πρώτη γραμμή βρίσκεται η ετήσια επιστροφή ενός ενοικίου. Για την κύρια κατοικία το μέγιστο ποσό φτάνει τα 800 ευρώ και προσαυξάνεται κατά 50 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο παιδί, εφόσον πληρούνται και τα υπόλοιπα προβλεπόμενα κριτήρια.

Αντίστοιχα, η ηλεκτρονική εξόφληση αποτελεί κρίσιμη προϋπόθεση και για τις στεγαστικές ενισχύσεις που συνδέονται με τη μίσθωση. Αυτό σημαίνει ότι η συμφωνία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή για πληρωμή με μετρητά μπορεί πλέον να έχει πραγματικό οικονομικό κόστος για τον μισθωτή, ακόμη και αν το ενοίκιο καταβάλλεται κανονικά.

Οι συνέπειες είναι σημαντικές και για τους ιδιοκτήτες. Φυσικό πρόσωπο που εισπράττει το μίσθωμα εκτός τραπεζικού συστήματος χάνει την προβλεπόμενη έκπτωση 5% επί του εισοδήματος από ακίνητα, η οποία αναγνωρίζεται για δαπάνες επισκευής και συντήρησης.

Η απώλεια της έκπτωσης αυξάνει το φορολογητέο εισόδημα από τα ενοίκια και συνεπώς τον τελικό φόρο που θα καταβάλει ο εκμισθωτής.

Για τις επιχειρήσεις το πλαίσιο είναι επίσης αυστηρό: ενοίκιο επαγγελματικής στέγης που δεν καταβάλλεται μέσω του τραπεζικού συστήματος δεν αναγνωρίζεται ως εκπιπτόμενη επιχειρηματική δαπάνη.

Η κυβέρνηση δημιουργεί έτσι ένα σύστημα στο οποίο και οι δύο πλευρές έχουν οικονομικό κίνητρο να εγκαταλείψουν πλήρως τα μετρητά. Ο ενοικιαστής προστατεύει τα επιδόματα και τις επιστροφές του, ενώ ο ιδιοκτήτης διατηρεί τη φορολογική έκπτωση.

Η ΑΑΔΕ αποκτά ισχυρότερο ηλεκτρονικό «μάτι» στα πραγματικά ενοίκια

Η μεγαλύτερη αλλαγή σε βάθος χρόνου αφορά τον φορολογικό έλεγχο. Το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) συγκεντρώνει σε ενιαίο ψηφιακό περιβάλλον δεδομένα για την ιδιοκτησία, τη χρήση και τη διαχείριση των ακινήτων.

Σε συνδυασμό με τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια, τις φορολογικές δηλώσεις και τις πληροφορίες που μπορεί να λαμβάνει η ΑΑΔΕ από τρίτους, δημιουργούνται οι προϋποθέσεις για πολύ ευρύτερες ηλεκτρονικές διασταυρώσεις.

Στόχος είναι να περιοριστεί το γνωστό φαινόμενο όπου στο ηλεκτρονικό μισθωτήριο εμφανίζεται χαμηλότερο ποσό από εκείνο που καταβάλλεται πραγματικά, με μέρος του ενοικίου να δίνεται ανεπίσημα σε μετρητά.

Με την πλήρη τραπεζική καταγραφή, μια τέτοια απόκλιση γίνεται πολύ ευκολότερο να εντοπιστεί. Το κράτος δεν ζητά πλέον μόνο να δηλώνεται το ενοίκιο. Θέλει να υπάρχει και ηλεκτρονική απόδειξη ότι το συγκεκριμένο ποσό πράγματι πληρώθηκε.

Την ίδια στιγμή, το 2027 φέρνει και χαμηλότερη φορολογία για ορισμένους ιδιοκτήτες. Η νέα κλίμακα εφαρμόζεται στα εισοδήματα από ακίνητα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος 2026 και θα εμφανιστεί για πρώτη φορά στις δηλώσεις του 2027.

Για τα πρώτα 12.000 ευρώ εισοδήματος από ακίνητα ο συντελεστής παραμένει στο 15%. Για το τμήμα από 12.001 έως 24.000 ευρώ θεσπίζεται νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25%, αντί της απότομης μετάβασης στο 35% που ίσχυε προηγουμένως.

Το επόμενο κλιμάκιο, από 24.000,01 έως 36.000 ευρώ, φορολογείται με 35%, ενώ για το τμήμα εισοδήματος πάνω από 36.000 ευρώ ο συντελεστής ανέρχεται σε 45%.

Για ιδιοκτήτες με εισόδημα μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ, η νέα κλίμακα δημιουργεί σαφή φορολογική ελάφρυνση. Ταυτόχρονα, όμως, η κυβέρνηση συνδέει όλο και περισσότερο αυτές τις ελαφρύνσεις με πλήρη φορολογική και τραπεζική διαφάνεια.

Η αλλαγή της 1ης Οκτωβρίου είναι επομένως πολύ μεγαλύτερη από το τέλος μιας συνήθειας πληρωμής. Σηματοδοτεί τη μετάβαση σε μια αγορά ενοικίων όπου κάθε μίσθωμα θα αφήνει τραπεζικό ίχνος και όπου η συναλλαγή με μετρητά θα μπορεί να κοστίζει τόσο στον ιδιοκτήτη όσο και στον ενοικιαστή.

Για όσους εξακολουθούν να πληρώνουν ή να εισπράττουν ενοίκια «στο χέρι», οι επόμενες εβδομάδες είναι ουσιαστικά η τελευταία περίοδος προσαρμογής. Από την 1η Οκτωβρίου, η επιλογή των μετρητών παύει να είναι απλώς μια ιδιωτική συμφωνία μεταξύ δύο πλευρών και μετατρέπεται σε επιλογή με συγκεκριμένες φορολογικές συνέπειες.