Τρεις στις τέσσερις κατοικίες άνω των 20 ετών το 2025

Η ελληνική αγορά κατοικίας βιώνει μια πρωτόγνωρη κατάσταση, όπου η ηλικία των ακινήτων που μεταβιβάζονται αποτελεί το κυρίαρχο χαρακτηριστικό. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της REMAX Ελλάς, σχεδόν τρία στα τέσσερα ακίνητα που άλλαξαν χέρια κατά τη διάρκεια του 2025 ήταν ηλικίας άνω των είκοσι ετών. Η συγκεκριμένη τάση αναδεικνύει ένα δομικό πρόβλημα της αγοράς, όπου η ζήτηση παραμένει σε υψηλά επίπεδα, αλλά η προσφορά νεόδμητων κατοικιών αδυνατεί να ανταποκριθεί. Ως αποτέλεσμα, οι υποψήφιοι αγοραστές στρέφονται μαζικά σε παλαιότερες κατασκευές, αναζητώντας λύσεις σε ένα περιβάλλον που χαρακτηρίζεται από έντονες ανισορροπίες.

Η κυριαρχία των παλαιών κατοικιών στις συναλλαγές

Αναλύοντας τα δεδομένα, προκύπτει ότι το 74,8% του συνόλου των αγοραπωλησιών ακινήτων το 2025 αφορούσε κατοικίες. Ακολούθησαν τα οικόπεδα με ποσοστό 14,3%, τα αγροτεμάχια με 5,8% και τα επαγγελματικά ακίνητα με 5,1%. Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνει τον κυρίαρχο ρόλο της κατοικίας στην ελληνική κτηματαγορά. Ωστόσο, το πιο ενδιαφέρον εύρημα εντοπίζεται στην ηλικία των ακινήτων. Συγκεκριμένα, το 75,6% των κατοικιών που πωλήθηκαν ήταν ηλικίας άνω των 20 ετών. Στον αντίποδα, τα νεόδμητα ακίνητα, ηλικίας έως πέντε ετών, αντιστοιχούσαν μόλις στο 12,3% των συνολικών πωλήσεων. Μικρότερα ποσοστά κατέγραψαν οι κατοικίες ηλικίας 16 έως 20 ετών (9,8%), 11 έως 15 ετών (2%) και 6 έως 10 ετών (0,3%). Η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα των προηγούμενων ετών έχει δημιουργήσει ένα σημαντικό κενό μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, με αποτέλεσμα οι αγοραστές να καταφεύγουν στο διαθέσιμο απόθεμα παλαιότερων ακινήτων. Παρόλα αυτά, όπου υπάρχει η δυνατότητα απόκτησης μιας νεόδμητης κατοικίας, το ενδιαφέρον παραμένει έντονο, λόγω των σύγχρονων προδιαγραφών και της βελτιωμένης ενεργειακής απόδοσης.

Η εικόνα στα μεγάλα αστικά κέντρα

Η τάση αυτή είναι ακόμη πιο έντονη στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας. Στην Αττική, οι κατοικίες αποτέλεσαν το 85,3% των συνολικών πωλήσεων μέσω του δικτύου της REMAX Ελλάς. Τα επαγγελματικά ακίνητα και τα οικόπεδα κατέλαβαν από 7,2%, ενώ τα αγροτεμάχια περιορίστηκαν στο 0,3%. Παράλληλα, η αγορά γης κατέγραψε αύξηση 1,8% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Όσον αφορά την ηλικία, το 86,2% των κατοικιών που πωλήθηκαν στην Αττική ήταν άνω των 20 ετών, ενώ τα νεόδμητα έως πέντε ετών αντιστοιχούσαν μόλις στο 3,3%. Παρόμοια είναι η κατάσταση και στη Θεσσαλονίκη, όπου οι κατοικίες αντιπροσώπευαν το 87,4% των συνολικών πωλήσεων, με το 87% εξ αυτών να είναι ηλικίας άνω των 20 ετών. Τα νεόδμητα έως πέντε ετών κάλυψαν μόλις το 2% των συναλλαγών. Στην υπόλοιπη Ελλάδα, οι κατοικίες διατηρούν το μεγαλύτερο μερίδιο (69,4%), ωστόσο τα οικόπεδα έχουν σημαντικότερη παρουσία (18,3%). Αξιοσημείωτο είναι ότι στην περιφέρεια η παρουσία νεόδμητων ακινήτων είναι αισθητά μεγαλύτερη, με το 17,9% των πωλήσεων να αφορά κατοικίες ηλικίας έως πέντε ετών, ποσοστό που υπερβαίνει κατά πολύ αυτό της Αττικής και της Θεσσαλονίκης.

Η πολυπλοκότητα της αγοράς και η ανάγκη για εξειδικευμένη γνώση

Η σύνθετη εικόνα της αγοράς καθιστά τη διαδικασία αγοράς κατοικίας ολοένα και πιο απαιτητική. Στο βιβλίο "Αγοράζω Σπίτι" των Στράτου Παραδιά και Ηλία Παπαγεωργιάδη, που κυκλοφορεί από τις Εκδόσεις Καστανιώτη, επιχειρείται η συγκέντρωση των απαραίτητων γνώσεων για έναν υποψήφιο αγοραστή. Στον πρόλογο, ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, Γιάννης Στουρνάρας, τονίζει ότι η απόκτηση κατοικίας αποτελεί μία από τις σημαντικότερες αποφάσεις στη ζωή, απαιτώντας γνώση, προγραμματισμό και υπευθυνότητα. Οι συγγραφείς δίνουν έμφαση στην επιλογή της σωστής τοποθεσίας, λαμβάνοντας υπόψη την εργασία, τις μετακινήσεις και τις οικογενειακές προοπτικές. Εξίσου κρίσιμο θεωρείται το μέγεθος του ακινήτου, καθώς και η παλαιότητα, η ανακαίνιση και η ενεργειακή αναβάθμιση. Όπως επισημαίνεται, η αξιολόγηση αυτών των παραμέτρων απαιτεί τη συμβολή ειδικών, ενώ η ενεργειακή κατάσταση ενός ακινήτου αναμένεται να αποκτήσει ακόμη μεγαλύτερη βαρύτητα στο μέλλον. Στις συμβουλές περιλαμβάνονται επίσης η επιλογή ορόφου, η αξία των βοηθητικών χώρων, η λειτουργία της πολυκατοικίας και η ανάγκη για ισορροπία μεταξύ επιθυμιών και οικονομικών δυνατοτήτων.

Ενεργειακή αναβάθμιση και τιμολόγηση

Η ενεργειακή απόδοση αναδεικνύεται σε καθοριστικό παράγοντα για την επόμενη δεκαετία. Η μόνωση, ο τρόπος θέρμανσης και ο φωτισμός επηρεάζουν άμεσα την ενεργειακή κατάταξη ενός ακινήτου, με την έγκαιρη αναβάθμιση να αποδεικνύεται οικονομικά συμφέρουσα. Η διάσταση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία, δεδομένου ότι πάνω από τα τρία τέταρτα των κατοικιών που πωλούνται σήμερα είναι ηλικίας άνω των 20 ετών. Παράλληλα, η τιμή ενός ακινήτου καθορίζει σε μεγάλο βαθμό τον χρόνο πώλησής του. Σύμφωνα με στοιχεία του στελέχους της Uniko, Γιώργου Γκιώκα, η αγορά παρουσιάζει έλλειμμα προσφοράς σε μικρά και προσιτά ακίνητα, ενώ υπάρχει αυξημένη προσφορά σε μεγαλύτερα και ακριβότερα. Τα ακίνητα με τιμή κάτω των 100.000 ευρώ πωλούνται ταχύτερα, ενώ όσο αυξάνεται η τιμή, αυξάνεται και ο χρόνος πώλησης. Η διαπραγμάτευση οδηγεί σε μειώσεις τιμών από 9% έως 14%, ανάλογα με την περιοχή. Ο αναλυτής Ηλίας Παπαγεωργιάδης υποστηρίζει ότι οι υπερβολικές απαιτήσεις των πωλητών συχνά οδηγούν σε μακρά παραμονή των ακινήτων στην αγορά, απαιτώντας στη συνέχεια μεγαλύτερες μειώσεις για να ολοκληρωθεί η πώληση.

Επενδυτικές τάσεις και διατηρητέα κτίρια

Στο επενδυτικό πεδίο, η αναζήτηση ασφάλειας και προβλεψιμότητας είναι κυρίαρχη. Ο διευθύνων σύμβουλος της ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, Ιωσήφ Αραμπατζής, τονίζει την ανάγκη για σαφή εικόνα κόστους και χρονοδιαγράμματος από την αρχή, περιγράφοντας την έννοια του "value partner". Η βαθιά τεχνική γνώση, η διαφάνεια και η συνέπεια αποτελούν βασικές προϋποθέσεις για τη μείωση του επενδυτικού ρίσκου. Τέλος, μια διαφορετική πτυχή της αγοράς αφορά τα διατηρητέα κτίρια. Περίπου 25.000 κτίρια σε όλη τη χώρα έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα, με σημαντικό αριθμό να παραμένει εγκαταλελειμμένος. Η πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Ιδιοκτητών Διατηρητέων Κτηρίων, Γιώτα Βρεττάκου-Μιχαλοπούλου, υπογραμμίζει την ανάγκη για απλοποίηση των διαδικασιών, φορολογικά κίνητρα και μεγαλύτερη ευελιξία στις χρήσεις, προκειμένου να αποφευχθεί η περαιτέρω φθορά και να δοθεί νέα οικονομική και κοινωνική αξία σε αυτά τα κτίρια.