Ενοίκια: Οι περιοχές με τις υψηλότερες αποδόσεις

Νέα εικόνα για την αγορά κατοικίας και τις αποδόσεις των ενοικίων στην Ελλάδα αποτυπώνει η έρευνα της ReDataset για το 2026, αναδεικνύοντας ένα βασικό συμπέρασμα: οι ακριβότερες περιοχές δεν είναι απαραίτητα και οι πιο συμφέρουσες για έναν επενδυτή που αναζητά εισόδημα από μισθώσεις.

Από την Αγία Βαρβάρα και τη Λάρισα έως τη Γλυφάδα, το Ελληνικό και τη Θεσσαλονίκη, τα στοιχεία δείχνουν ότι η υψηλή εμπορική αξία ενός ακινήτου δεν μεταφράζεται αυτόματα σε υψηλή απόδοση. Αντίθετα, σε πολλές περιπτώσεις οι συνεχείς αυξήσεις στις τιμές πώλησης έχουν συμπιέσει τις αποδόσεις, καθώς τα ενοίκια δεν αυξάνονται με τον ίδιο ρυθμό.

Η μελέτη «Greek Residential Gross Yields» χαρτογράφησε τις ακαθάριστες αποδόσεις κατοικιών προς ενοικίαση σε έξι μεγάλες γεωγραφικές ζώνες της χώρας και σε δεκάδες δήμους. Η ανάλυση περιλαμβάνει ακίνητα διαφορετικών ηλικιών και κατηγοριών, από παλαιές κατοικίες της δεκαετίας του 1950 έως νεότερα και σύγχρονα διαμερίσματα.

Σύμφωνα με τα ευρήματα, οι υψηλότερες αποδόσεις καταγράφονται σε περιοχές που συνήθως δεν βρίσκονται στην πρώτη γραμμή του επενδυτικού ενδιαφέροντος. Η Αγία Βαρβάρα φτάνει στο 7,1%, ενώ η Λάρισα κινείται στο 7%, ποσοστά που ξεπερνούν καθαρά πολλές ακριβές και προβεβλημένες αγορές της Αττικής.

Η Αθήνα, τα προάστια και η μεγάλη ανατροπή

Στην Κεντρική Αθήνα οι αποδόσεις παραμένουν σχετικά υψηλές, αν και διαφοροποιούνται ανά δήμο. Ο Δήμος Αθηναίων καταγράφει απόδοση 5,4%, ενώ ακολουθούν η Καισαριανή με 5%, ο Ζωγράφος με 4,9% και ο Βύρωνας με 4,8%. Χαμηλότερα βρίσκονται το Γαλάτσι με 4,1% και η Ηλιούπολη με 3,3%.

Η εικόνα στο κέντρο δείχνει μια αγορά με έντονη ζήτηση και σημαντική ρευστότητα, όπου οι αποδόσεις κινούνται σε σχετικά περιορισμένο εύρος. Η διαρκής ανάγκη για ενοικιαζόμενη κατοικία κρατά τις αποδόσεις σε ανθεκτικά επίπεδα, παρά την αύξηση των αξιών αγοράς τα τελευταία χρόνια.

Στα βόρεια προάστια καταγράφεται μεγαλύτερη ομοιομορφία. Το Χαλάνδρι εμφανίζει την υψηλότερη απόδοση με 4,7%, ενώ η Κηφισιά και η Νέα Ιωνία ακολουθούν με 4,3%. Η Αγία Παρασκευή βρίσκεται στο 4,1%, ο Παπάγος - Χολαργός στο 4% και το Μαρούσι στο 3,8%.

Η σταθερότητα αυτή συνδέεται με τα χαρακτηριστικά της συγκεκριμένης αγοράς, όπου η ιδιοκατοίκηση παραμένει ισχυρή και οι μεγάλες αποκλίσεις στις αποδόσεις είναι περιορισμένες. Πρόκειται για περιοχές με υψηλή ζήτηση, αλλά και αυξημένες τιμές αγοράς, που περιορίζουν το καθαρό επενδυτικό περιθώριο.

Στα νότια προάστια η εικόνα είναι πιο αποκαλυπτική. Παρότι εκεί βρίσκονται μερικές από τις ακριβότερες κατοικίες της χώρας, οι αποδόσεις είναι χαμηλότερες από τις προσδοκίες πολλών επενδυτών. Η Καλλιθέα καταγράφει την υψηλότερη απόδοση της ζώνης με 4,8%, ενώ η Νέα Σμύρνη ακολουθεί με 4%.

Το Παλαιό Φάληρο και ο Άγιος Δημήτριος κινούνται στο 3,6%, ο Άλιμος και το Ελληνικό - Αργυρούπολη στο 3,2%, ενώ η Γλυφάδα εμφανίζει ακόμη χαμηλότερη απόδοση, παρά το γεγονός ότι παραμένει μία από τις ακριβότερες αγορές κατοικίας στην Ελλάδα.

Η εξέλιξη αυτή δείχνει ότι η έντονη άνοδος των τιμών στην Αθηναϊκή Ριβιέρα έχει περιορίσει την απόδοση των επενδύσεων από μισθώσεις. Τα ακίνητα παραμένουν ακριβά, η ζήτηση ισχυρή, όμως η σχέση τιμής αγοράς και ενοικίου δεν ευνοεί πάντα τον επενδυτή που αναζητά υψηλή ετήσια απόδοση.

Η μεγαλύτερη ανατροπή έρχεται από τα δυτικά προάστια. Η Αγία Βαρβάρα καταγράφει την υψηλότερη απόδοση σε ολόκληρη την Αττική, με 7,1%. Ακολουθούν το Αιγάλεω με 5,7%, το Χαϊδάρι με 4,8%, το Ίλιον με 4,5% και το Περιστέρι με 4,4%.

Ακόμη και η Πετρούπολη, που βρίσκεται χαμηλότερα στη συγκεκριμένη ζώνη με 3,7%, παρουσιάζει καλύτερη επίδοση από αρκετές περιοχές των νοτίων προαστίων. Το εύρημα αυτό αποδίδεται στις χαμηλότερες τιμές αγοράς, σε συνδυασμό με την ισχυρή ζήτηση για ενοικίαση κατοικιών.

Ανατολική Αττική, Πειραιάς και περιφέρεια

Στην Ανατολική Αττική, τα Σπάτα και η Αρτέμιδα καταγράφουν αποδόσεις 5,5%, ενώ ακολουθούν ο Μαραθώνας με 4,9%, το Κορωπί με 4,8% και η Παιανία με 4,5%. Αντίθετα, η Παλλήνη και οι περιοχές Βάρης - Βούλας - Βουλιαγμένης κινούνται κάτω από το 4%.

Και εδώ επιβεβαιώνεται ότι οι υψηλές αξίες αγοράς δεν οδηγούν κατ’ ανάγκη σε υψηλότερες αποδόσεις. Οι ακριβές περιοχές της παραλιακής ζώνης διατηρούν ισχυρό εμπορικό ενδιαφέρον, όμως η επενδυτική τους απόδοση από ενοίκια εμφανίζεται χαμηλότερη.

Στον Πειραιά και στους γύρω δήμους η εικόνα είναι πιο ισορροπημένη. Το Κερατσίνι - Δραπετσώνα, η Νίκαια - Άγιος Ιωάννης Ρέντης και το Πέραμα καταγράφουν απόδοση 5,1%, ο Κορυδαλλός 4,9% και ο Δήμος Πειραιά 4,7%.

Η σταθερότητα των αποδόσεων στον Πειραιά συνδέεται με τη συνεχή ζήτηση για κατοικία, τη λειτουργία του λιμανιού, τις μεταφορικές υποδομές και τη σταδιακή αναβάθμιση αρκετών περιοχών. Η αγορά παραμένει πιο προσιτή από άλλες ζώνες της Αττικής, διατηρώντας καλύτερη σχέση τιμής αγοράς και ενοικίου.

Οι μεγαλύτερες εκπλήξεις, όμως, προέρχονται από την περιφέρεια. Η Λάρισα εμφανίζει απόδοση 7%, πλησιάζοντας την Αγία Βαρβάρα, ενώ ακολουθούν ο Βόλος με 6%, η Πάτρα με 5,9%, το Ηράκλειο και τα Ιωάννινα με 5,5%.

Αντίθετα, η Θεσσαλονίκη περιορίζεται στο 4,3%, επίδοση χαμηλότερη από αρκετές επαρχιακές πόλεις. Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι οι μεγάλες αστικές αγορές δεν προσφέρουν πάντα τις καλύτερες ευκαιρίες, ιδίως όταν οι αξίες αγοράς έχουν ήδη αυξηθεί σημαντικά.

Η συνολική εικόνα της έρευνας ανατρέπει παγιωμένες αντιλήψεις για την αγορά ακινήτων. Οι πιο προβεβλημένες και ακριβές περιοχές δεν εξασφαλίζουν υποχρεωτικά την καλύτερη απόδοση. Αντιθέτως, οι πραγματικές ευκαιρίες για εισόδημα από ενοίκια εντοπίζονται συχνά σε περιοχές με χαμηλότερες τιμές αγοράς, σταθερή ζήτηση και περιθώριο περαιτέρω ανάπτυξης.

Για τους επενδυτές, το βασικό μήνυμα είναι σαφές: η αγορά κατοικίας δεν πρέπει να αξιολογείται μόνο με βάση το κύρος της περιοχής ή την εμπορική τιμή του ακινήτου. Η πραγματική απόδοση προκύπτει από τη σχέση αγοράς και μισθώματος, και αυτή η σχέση το 2026 ευνοεί πολλές περιοχές που μέχρι σήμερα παρέμεναν εκτός της πρώτης γραμμής του ενδιαφέροντος.