Η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης με αιχμή το Airbnb βρίσκεται σε κρίσιμη καμπή. Από την Αθήνα μέχρι τη Βαρκελώνη και από τη Νέα Υόρκη έως το Άμστερνταμ, κυβερνήσεις και δημοτικές αρχές σκληραίνουν τη στάση τους, υιοθετώντας όλο και πιο αυστηρά μέτρα για να αναχαιτίσουν τις πιέσεις που προκαλεί η τουριστική χρήση των κατοικιών στην κοινωνική και οικονομική ζωή των πόλεων. Στην ελληνική πρωτεύουσα, το 2025 σηματοδοτεί την πρώτη οργανωμένη προσπάθεια περιορισμού της βραχυχρόνιας μίσθωσης, με το ιστορικό κέντρο, το Παγκράτι, τα Εξάρχεια και περιοχές του Νέου Κόσμου να τίθενται εκτός νέων καταχωρίσεων. Το «πάγωμα» δεν ακυρώνει τις ήδη υπάρχουσες, αλλά σταματά την είσοδο νέων παικτών στην αγορά. Η επιλογή αυτή δεν προέκυψε τυχαία, καθώς οι συγκεκριμένες γειτονιές βίωσαν εντονότερα την τουριστική πίεση με πολυκατοικίες που λειτουργούσαν σχεδόν σαν ξενοδοχεία, συνεχείς εναλλαγές ενοίκων και ανατροπές στις αξίες μισθώσεων. Αν και τα στοιχεία δείχνουν ότι μόλις 0,4% του αποθέματος κατοικιών στη χώρα χρησιμοποιείται αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση και 3% μαζί με τα «δυνητικά» ακίνητα, η τοπική διάσταση δημιουργεί ισχυρές κοινωνικές αντιδράσεις.
Το ελληνικό παράδειγμα εντάσσεται σε ένα ευρύτερο διεθνές πλαίσιο. Στη Νέα Υόρκη, ο νόμος Local Law 18 περιόρισε δραστικά τη δραστηριότητα, μειώνοντας κατά 80–90% τις διαθέσιμες καταχωρίσεις. Τα ενοίκια δεν υποχώρησαν ουσιαστικά, ωστόσο οι τιμές στα ξενοδοχεία αυξήθηκαν, επιβεβαιώνοντας τη στενή αλληλεξάρτηση της αγοράς κατοικίας και φιλοξενίας. Η Βαρκελώνη επέλεξε την πιο ριζική λύση, ανακοινώνοντας την πλήρη κατάργηση όλων των αδειών τουριστικών διαμερισμάτων έως το 2028, παρουσιάζοντας το μέτρο ως στρατηγική ανάκτηση της πόλης από τους κατοίκους της. Στη Φλωρεντία, το ιστορικό κέντρο έκλεισε για νέες άδειες ώστε να διατηρηθεί η αυθεντικότητα του αστικού ιστού, ενώ στο Παρίσι και το Άμστερνταμ εφαρμόστηκαν αυστηρά χρονικά όρια διάθεσης: 120 ημέρες για τη γαλλική πρωτεύουσα και μόλις 30 για την ολλανδική.
Τα ερευνητικά δεδομένα δείχνουν ότι, παρά τις διαφορές πολιτικών, η επίδραση στις τιμές είναι μετρήσιμη, αν και όχι εκρηκτική. Στη Βαρκελώνη, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αυξάνουν τα ενοίκια κατά 1,9%, ενώ στο Βερολίνο κάθε νέο εμπορικό ακίνητο επιβαρύνει τα μισθώματα κατά 0,13–0,24 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, αύξηση 1% στις καταχωρίσεις οδηγεί σε μικρή αλλά στατιστικά σημαντική άνοδο στα ενοίκια (0,018%) και στις τιμές κατοικιών (έως 0,043%). Οι αριθμοί ίσως μοιάζουν χαμηλοί, αλλά σε περιοχές με υψηλή συγκέντρωση τουριστικών διαμερισμάτων η αίσθηση αλλαγής είναι δυσανάλογα μεγάλη, κάτι που εξηγεί γιατί οι αντιδράσεις των κατοίκων είναι έντονες και πολιτικά επιδραστικές.
Η ουσία του προβλήματος συνοψίζεται στο διαχρονικό δίλημμα: πώς συνδυάζεται το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να αξιοποιεί την περιουσία του με την ανάγκη του ενοικιαστή για προσιτή στέγη. Ο τουρισμός αποτελεί πυλώνα ανάπτυξης, αλλά η κοινωνική συνοχή απειλείται όταν η κατοικία μετατρέπεται σε αποκλειστικό προϊόν για επισκέπτες. Οι διεθνείς εμπειρίες δείχνουν ότι καμία λύση δεν είναι πανάκεια. Οι καθολικές απαγορεύσεις μπορεί να μεταφέρουν τη ζήτηση αλλού ή να ενισχύσουν παράπλευρες αγορές, ενώ οι πιο ήπιοι περιορισμοί συχνά αποδεικνύονται ανεπαρκείς αν δεν συνοδεύονται από ελέγχους και σαφές πλαίσιο εφαρμογής.
Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι παροδικό φαινόμενο. Η ζήτηση για ευέλικτη, προσωρινή στέγαση θα παραμείνει ισχυρή, τόσο λόγω τουρισμού όσο και λόγω της κινητικότητας στην εργασία. Το μέλλον του κλάδου θα εξαρτηθεί από την ικανότητα των πόλεων να επιβάλουν σταθερούς και δίκαιους κανόνες. Για την Αθήνα, το ζήτημα αυτό συνδέεται με τη στρατηγική στέγασης: πώς θα διασφαλιστεί επαρκές και προσιτό απόθεμα κατοικιών για νέους, οικογένειες και εργαζομένους χωρίς να υπονομευθεί η τουριστική οικονομία που στηρίζει σημαντικό μέρος του ΑΕΠ. Η απάντηση, όπως δείχνουν οι διεθνείς εξελίξεις, δεν βρίσκεται σε ακραίες λύσεις αλλά σε στοχευμένα μέτρα που εφαρμόζονται με συνέπεια και προσαρμόζονται στις τοπικές ανάγκες.
