ΚΕΦίΜ: Η ψαλίδα που εκτοξεύει τα ενοίκια

Η συνεχής άνοδος στις τιμές κατοικίας και στα ενοίκια έχει εξελιχθεί σε ένα από τα κρισιμότερα κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα στην Ελλάδα. Η δημόσια συζήτηση επικεντρώνεται συχνά στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, στη «Χρυσή Βίζα» και στην είσοδο ξένων επενδυτών στην αγορά ακινήτων. Νέα μελέτη του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών επισημαίνει ότι οι παράγοντες αυτοί επηρεάζουν την αγορά, χωρίς να εξηγούν από μόνοι τους τη συνολική στεγαστική πίεση.

Το policy paper του ΚΕΦίΜ με τίτλο «Ο ρόλος της ψαλίδας προσφοράς και ζήτησης στην άνοδο του κόστους κατοικίας» εντοπίζει τη βασική αιτία του προβλήματος στη βαθιά ανισορροπία ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση κατοικιών. Η ελληνική αγορά καλείται να καλύψει αυξημένες ανάγκες στέγασης, ενώ η παραγωγή νέων κατοικιών παραμένει χαμηλή και ανεπαρκής σε σχέση με το πραγματικό μέγεθος της ζήτησης.

Σύμφωνα με τη μελέτη, οι σημερινές πιέσεις δεν είναι συγκυριακό φαινόμενο. Έχουν τις ρίζες τους στη δεκαετία της οικονομικής κρίσης, όταν η οικοδομική δραστηριότητα κατέρρευσε, οι επενδύσεις στην κατοικία μειώθηκαν δραματικά και ο κατασκευαστικός κλάδος έχασε μεγάλο μέρος της δυναμικής του. Το κενό που δημιουργήθηκε τότε εξακολουθεί να επιβαρύνει την αγορά κατοικίας.

Το έλλειμμα νέων κατοικιών

Ενδεικτικά, την περίοδο 2007-2017 οι επενδύσεις σε κατοικίες υποχώρησαν περίπου κατά 95%, ενώ οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν κατά 84%. Παρότι τα τελευταία χρόνια η αγορά ακινήτων έχει επανέλθει σε αναπτυξιακή τροχιά, η κατασκευή νέων κατοικιών δεν έχει επιστρέψει στα επίπεδα πριν από την κρίση. Το αποτέλεσμα είναι περιορισμένο απόθεμα νέων διαμερισμάτων και εντεινόμενος ανταγωνισμός για τα διαθέσιμα ακίνητα.

Την ίδια στιγμή, η ζήτηση ενισχύεται από πολλαπλές πλευρές. Η βελτίωση εισοδημάτων σε ορισμένα τμήματα του πληθυσμού, η σταδιακή επαναφορά των στεγαστικών δανείων, η επενδυτική κινητικότητα από το εξωτερικό, η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης και οι δημογραφικές μεταβολές αυξάνουν τις ανάγκες για κατοικίες, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται στην αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών. Παρά τη στασιμότητα ή τη μείωση του συνολικού πληθυσμού, τα νοικοκυριά γίνονται μικρότερα, γεγονός που δημιουργεί μεγαλύτερη ανάγκη για περισσότερες κατοικίες. Η τάση αυτή είναι έντονη στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη, όπου η ζήτηση για μικρότερα και οικονομικότερα διαμερίσματα αυξάνεται σταθερά.

Η μελέτη αναδεικνύει και την περιορισμένη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος ακινήτων. Η Ελλάδα διαθέτει μεγάλο αριθμό κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία. Ένα σημαντικό μέρος τους, όμως, δεν μπορεί να καλύψει άμεσα τη ζήτηση, καθώς πρόκειται για παλαιά ακίνητα που χρειάζονται εκτεταμένες ανακαινίσεις, για περιουσίες με νομικές ή πολεοδομικές εκκρεμότητες ή για σπίτια σε περιοχές με χαμηλό ενδιαφέρον από ενοικιαστές και αγοραστές.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις και Χρυσή Βίζα

Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τη Χρυσή Βίζα, οι συντάκτες της μελέτης σημειώνουν ότι ασκούν πίεση σε συγκεκριμένες τοπικές αγορές και αυξάνουν τη ζήτηση σε περιοχές υψηλού επενδυτικού ή τουριστικού ενδιαφέροντος. Η επίδρασή τους είναι υπαρκτή, ιδίως σε κεντρικές ζώνες μεγάλων πόλεων και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς. Η συνολική άνοδος του κόστους κατοικίας, ωστόσο, συνδέεται κυρίως με τη μεγάλη απόκλιση ανάμεσα στις διαθέσιμες κατοικίες και στις ανάγκες της αγοράς.

Το ΚΕΦίΜ προειδοποιεί ότι πολιτικές που ενισχύουν μόνο τη ζήτηση, χωρίς παράλληλη αύξηση της προσφοράς, μπορούν να αποδειχθούν περιορισμένης αποτελεσματικότητας. Σε ορισμένες περιπτώσεις, τέτοιες παρεμβάσεις ενδέχεται να οδηγήσουν σε νέα άνοδο τιμών, καθώς αυξάνουν τον αριθμό όσων μπορούν να διεκδικήσουν κατοικία, ενώ ο αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων παραμένει ανεπαρκής.

Το βασικό συμπέρασμα της μελέτης είναι ότι η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος περνά μέσα από την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών. Η επιτάχυνση της οικοδομικής δραστηριότητας, η αξιοποίηση ανενεργών ακινήτων και η άρση διοικητικών, θεσμικών και πολεοδομικών εμποδίων θεωρούνται κρίσιμες προϋποθέσεις για τη σταδιακή εξισορρόπηση της αγοράς.

Η στεγαστική κρίση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με αποσπασματικά μέτρα που μεταφέρουν απλώς τη ζήτηση από τη μία κατηγορία πολιτών στην άλλη. Απαιτείται οργανωμένη πολιτική αύξησης του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών, με στόχο περισσότερα σπίτια στην αγορά, λειτουργικές ανακαινίσεις και πραγματική πρόσβαση των νοικοκυριών σε προσιτή στέγη.