Νέα «σωτηρία» με βαρύ τίμημα: Πρώτη κατοικία όρθια, δεύτερα ακίνητα στο σφυρί

Μια νέα διαδρομή για τη διάσωση της πρώτης κατοικίας μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού ανοίγει από τις 21 Σεπτεμβρίου, όμως η προστασία θα έχει σαφές αντάλλαγμα για όσους διαθέτουν περισσότερα ακίνητα: τη δυνατότητα ρευστοποίησης της υπόλοιπης περιουσίας τους προκειμένου να ικανοποιηθούν οι απαιτήσεις των πιστωτών.

Το νέο πλαίσιο, το οποίο έχει δημοσιευθεί σε ΦΕΚ, αφορά κυρίως οφειλέτες με περισσότερα από ένα ακίνητα και επιτρέπει να διατηρήσουν την κύρια κατοικία τους, εφόσον συμφωνήσουν σε αναδιάρθρωση των χρεών τους και παραμένουν συνεπείς στις υποχρεώσεις που θα αναλάβουν.

Στην πράξη, τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων θα μπορούν να υποβάλλουν αντιπρόταση μέσα στη διαδικασία του εξωδικαστικού, προβλέποντας την εκποίηση άλλων ακινήτων του οφειλέτη. Στο στόχαστρο μπορούν να μπουν, ανάλογα με την περίπτωση, ένα δεύτερο σπίτι, εξοχική κατοικία, οικόπεδο ή άλλο ακίνητο, στον βαθμό που απαιτείται για την κάλυψη των απαιτήσεων των πιστωτών.

Για τον προσδιορισμό της μηνιαίας δόσης στη νέα ρύθμιση θα λαμβάνεται υπόψη, ως αξία ακίνητης περιουσίας, μόνο η αξία της κύριας κατοικίας, καθώς τα υπόλοιπα ακίνητα θα μπορούν να εντάσσονται στο σχέδιο ρευστοποίησης.

Η δυνατότητα υποβολής αντιπρότασης από τους πιστωτές θα είναι στις περισσότερες περιπτώσεις προαιρετική. Για συγκεκριμένες κατηγορίες οφειλετών, ωστόσο, οι οποίες καθορίζονται από το νομοθετικό πλαίσιο, η υποβολή της θα είναι υποχρεωτική.

Σε κάθε περίπτωση, η τελική επιλογή παραμένει στον οφειλέτη, ο οποίος θα μπορεί είτε να αποδεχθεί είτε να απορρίψει την πρόταση που του καταθέτουν τράπεζες και servicers.

Ιδιαίτερη ρύθμιση προβλέπεται όταν η κύρια κατοικία δεν ανήκει αποκλειστικά στον αιτούντα, αλλά υπάρχει ιδανικό μερίδιο συνοφειλέτη ή εγγυητή για τη συγκεκριμένη οφειλή. Στην περίπτωση αυτή, η λύση μπορεί να προχωρήσει μόνο εφόσον το συγκεκριμένο πρόσωπο συμμετέχει στην αίτηση και υπογράψει τη σύμβαση αναδιάρθρωσης.

Προστατεύεται η πρώτη κατοικία όσο τηρείται η συμφωνία

Με την υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης ενεργοποιείται ένα ουσιαστικό δίχτυ προστασίας για την κύρια κατοικία του οφειλέτη.

Για όσο διάστημα τηρούνται οι όροι της συμφωνίας, οι πιστωτές που δεσμεύονται από αυτή δεν μπορούν να προχωρήσουν σε αναγκαστική εκτέλεση επί της κύριας κατοικίας, να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα σε βάρος της, να εγγράψουν νέα υποθήκη ή να μετατρέψουν υφιστάμενη προσημείωση σε υποθήκη.

Η προστασία, ωστόσο, δεν ισοδυναμεί με οριστική απαλλαγή από τα βάρη που ήδη υπάρχουν στο ακίνητο. Οι υφιστάμενες υποθήκες, προσημειώσεις και τα υπόλοιπα εμπράγματα δικαιώματα παραμένουν κανονικά σε ισχύ.

Αυτό σημαίνει ότι η «ασπίδα» της πρώτης κατοικίας λειτουργεί αποκλειστικά όσο ο οφειλέτης είναι συνεπής με τη ρύθμιση. Σε περίπτωση αθέτησης της σύμβασης, η προστασία παύει και οι πιστωτές αποκτούν εκ νέου τη δυνατότητα να κινηθούν με μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης ακόμη και κατά της κύριας κατοικίας.

Το νέο σύστημα, επομένως, δεν θεσπίζει γενικευμένη και άνευ όρων προστασία της πρώτης κατοικίας. Δημιουργεί ένα πλαίσιο προσωρινής θωράκισης που εξαρτάται από την τήρηση της συμφωνίας και, σε αρκετές περιπτώσεις, από την αποδοχή ρευστοποίησης της υπόλοιπης περιουσίας.

Η εκποίηση των άλλων ακινήτων θα περιγράφεται ρητά στην ίδια τη σύμβαση αναδιάρθρωσης, η οποία θα λειτουργεί και ως εκτελεστός τίτλος.

Τη διαδικασία θα αναλαμβάνει κατά προτεραιότητα ο χρηματοδοτικός φορέας που διαθέτει τη μεγαλύτερη ενυπόθηκη απαίτηση. Αν δεν υπάρχει ενυπόθηκος πιστωτής, την πρωτοβουλία θα έχει εκείνος που διαθέτει τη μεγαλύτερη συνολική απαίτηση από τον οφειλέτη.

Η εκποίηση θα πραγματοποιείται μέσω ηλεκτρονικού πλειστηριασμού. Ο πλειστηριασμός δεν θα μπορεί να προσδιοριστεί νωρίτερα από 40 ημέρες ούτε αργότερα από 60 ημέρες από τη σύνταξη της σχετικής έκθεσης του δικαστικού επιμελητή.

Στον υπολογισμό αυτής της προθεσμίας δεν προσμετράται ο Αύγουστος, γεγονός που μεταθέτει χρονικά τη διαδικασία για περιπτώσεις που συμπίπτουν με τη θερινή περίοδο.

Η τιμή πρώτης προσφοράς θα προσδιορίζεται με βάση την αξία του ακινήτου όπως αυτή έχει υπολογιστεί στο πλαίσιο του εξωδικαστικού μηχανισμού.

Η διαδικασία μπορεί να προχωρήσει ακόμη και στην περίπτωση που στο προς εκποίηση ακίνητο υπάρχει ήδη κατάσχεση ή άλλη δέσμευση, με τις εξαιρέσεις που προβλέπονται από τον νόμο.

Αν ο πιστωτής με τη μεγαλύτερη απαίτηση δεν ξεκινήσει τη διαδικασία μέσα σε τρεις μήνες από την υπογραφή της σύμβασης ή εάν η εκποίηση ματαιωθεί για δεύτερη φορά χωρίς σοβαρή αιτία, το δικαίωμα να επισπεύσει τον πλειστηριασμό μπορεί να περάσει σε άλλο πιστωτή που συμμετέχει στη συμφωνία.

Μάλιστα, για την ενεργοποίηση αυτής της δυνατότητας δεν θα απαιτείται προηγούμενη δικαστική άδεια.

Δεύτερη ευκαιρία και χαμηλότερο όριο εισόδου στον εξωδικαστικό

Το νέο πλαίσιο δεν περιορίζεται στην πρώτη κατοικία και στη ρευστοποίηση άλλων ακινήτων. Προβλέπει παράλληλα μια δεύτερη ευκαιρία για συγκεκριμένους οφειλέτες που είχαν ενταχθεί στο παρελθόν στον εξωδικαστικό μηχανισμό, αλλά έχασαν τη ρύθμισή τους επειδή δεν κατέβαλαν τα προβλεπόμενα ποσά.

Για αυτές τις περιπτώσεις ανοίγει παράθυρο επανένταξης, με αποκλειστική προθεσμία έξι μηνών από την έναρξη ισχύος της σχετικής διάταξης.

Μέσα σε αυτό το διάστημα οι συγκεκριμένοι οφειλέτες θα μπορούν να καταθέσουν νέα αίτηση στον εξωδικαστικό μηχανισμό και να διεκδικήσουν νέα ρύθμιση των χρεών τους, υπό τις προϋποθέσεις που θέτει η νομοθεσία.

Η δυνατότητα αφορά, επίσης υπό όρους, και οφειλέτες που είχαν στο παρελθόν ζητήσει υπαγωγή στον νόμο 3869/2010, τον γνωστό νόμο Κατσέλη.

Η αλλαγή επιχειρεί να επαναφέρει στο σύστημα πολίτες οι οποίοι βρέθηκαν εκτός προστασίας μετά την απώλεια μιας προηγούμενης ρύθμισης, χωρίς ωστόσο να πρόκειται για αυτόματη επανένταξη ή διαγραφή των παλαιών υποχρεώσεων.

Παράλληλα έχει ήδη διευρυνθεί σημαντικά και η περίμετρος των πολιτών που μπορούν να χρησιμοποιήσουν τον εξωδικαστικό μηχανισμό.

Με τον νόμο 5313/2026, το κατώτατο ύψος συνολικών οφειλών που απαιτείται για την πρόσβαση στη διαδικασία μειώθηκε από τις 10.000 ευρώ στις 5.000 ευρώ.

Η μείωση του ορίου ανοίγει τον μηχανισμό και σε πολίτες με μικρότερες οφειλές προς τράπεζες, servicers, Δημόσιο και Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης, οι οποίοι μέχρι πρότινος βρίσκονταν εκτός διαδικασίας εξαιτίας του υψηλότερου κατωφλίου.

Η κυβέρνηση παρουσιάζει το νέο μοντέλο ως πρόσθετη δυνατότητα προστασίας της πρώτης κατοικίας και διευθέτησης των ιδιωτικών χρεών. Στην ουσία, όμως, πρόκειται για μια δύσκολη ανταλλαγή: η πρώτη κατοικία μπορεί να διασωθεί, αλλά για οφειλέτες με περισσότερα ακίνητα το τίμημα μπορεί να είναι η εκποίηση του υπόλοιπου περιουσιακού τους αποθέματος.

Το κρίσιμο στοιχείο για τους οφειλέτες είναι ότι η προστασία δεν είναι μόνιμη ούτε ανεξάρτητη από τη συνέπειά τους. Η παραμικρή αθέτηση της σύμβασης μπορεί να επαναφέρει την κύρια κατοικία στην ακτίνα των μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης.

Από τις 21 Σεπτεμβρίου, επομένως, ο εξωδικαστικός αποκτά ένα ακόμη εργαλείο διαχείρισης χρέους, που μπορεί να προσφέρει πραγματική ανάσα σε όσους διαθέτουν περισσότερα ακίνητα, χωρίς όμως να χαρίζει περιουσία ούτε να καταργεί τις απαιτήσεις των πιστωτών. Η «διάσωση» της πρώτης κατοικίας συνδέεται πλέον ακόμη πιο καθαρά με τη ρευστοποίηση περιουσίας και την αυστηρή τήρηση της νέας ρύθμισης.