Νέο πλαίσιο τίθεται από σήμερα σε εφαρμογή για φορολογουμένους με ληξιπρόθεσμα χρέη που διαθέτουν ακίνητη περιουσία, καθώς ο νόμος 5293/2026 ανοίγει τον δρόμο για άρση κατασχέσεων και ολοκλήρωση μεταβιβάσεων υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Η παρέμβαση επιχειρεί να ενεργοποιήσει συναλλαγές που μέχρι τώρα παρέμεναν μπλοκαρισμένες, συνδέοντας όμως την αποδέσμευση του ακινήτου με άμεση απόδοση μέρους του τιμήματος στο Δημόσιο.
Η διαδικασία ξεκινά μόνο έπειτα από αίτηση του οφειλέτη και προϋποθέτει ότι, κατά τον χρόνο της μεταβίβασης, πληρούνται οι όροι για χορήγηση αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής. Χωρίς αυτή τη βασική προϋπόθεση, η πράξη μεταβίβασης δεν μπορεί να προχωρήσει.
Τίμημα, αξία ακινήτου και νέες εκτιμήσεις
Κομβικό ρόλο στο νέο καθεστώς παίζει το τίμημα της συναλλαγής. Η τιμή πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την εμπορική αξία που είχε προσδιοριστεί όταν επιβλήθηκε η κατάσχεση, ενώ όταν η εμπορική αξία είναι κατώτερη από την αντικειμενική, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία. Με αυτόν τον τρόπο επιχειρείται να αποτραπεί η μεταβίβαση ακινήτων σε τιμές που θα έθιγαν τα συμφέροντα του Δημοσίου.
Για κατασχέσεις που έχουν επιβληθεί πριν από περισσότερο από πέντε χρόνια, ο οφειλέτης οφείλει να προσκομίσει νέα έκθεση εκτίμησης από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή, ώστε να αποτυπωθεί η τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου. Η πρόβλεψη αυτή εντάσσει στη διαδικασία επικαιροποιημένα δεδομένα και όχι παρωχημένες αποτιμήσεις.
Υποχρεωτική παρακράτηση από το τίμημα της πώλησης
Η σημαντικότερη παράμετρος της ρύθμισης είναι η αυτόματη παρακράτηση μέρους του τιμήματος της μεταβίβασης, το οποίο αποδίδεται απευθείας στη Φορολογική Διοίκηση μέσω του συμβολαιογράφου. Το ποσοστό παρακράτησης καθορίζεται με βάση τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και τη δυνατότητα είσπραξης του υπολοίπου της οφειλής, όμως σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από 25%.
Αν το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση είναι μεγαλύτερο από άλλο προβλεπόμενο ποσό αποδέσμευσης, αποδίδεται το μεγαλύτερο. Αν μάλιστα η παρακράτηση υπερβαίνει το τίμημα, τότε αποδίδεται στο Δημόσιο ολόκληρο το ποσό της συναλλαγής και η κατάσχεση αίρεται για το συγκεκριμένο ακίνητο. Παράλληλα, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης δεν πρέπει να υπάρχουν βάρη υπέρ άλλων δανειστών επί του ακινήτου.
Εξαίρεση προβλέπεται όταν το σύνολο των ληξιπρόθεσμων οφειλών έχει ήδη καλυφθεί πλήρως από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες. Στις περιπτώσεις αυτές δεν απαιτείται η εφαρμογή του κανόνα που συνδέει το ποσοστό παρακράτησης με τα κριτήρια φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας.
Διέξοδος και για τα κληρονομιαία ακίνητα
Η νέα ρύθμιση αντιμετωπίζει και ένα χρόνιο εμπόδιο στις μεταβιβάσεις κληρονομιαίων ακινήτων. Πλέον επιτρέπεται η σύνταξη και μεταγραφή συμβολαίου για ακίνητο που αποκτήθηκε λόγω θανάτου, δωρεάς ή γονικής παροχής χωρίς προηγούμενο πιστοποιητικό της Φορολογικής Διοίκησης, αρκεί η σχετική δήλωση να υποβληθεί μαζί με τη δήλωση φόρου μεταβίβασης και ο συμβολαιογράφος να παρακρατήσει από το τίμημα και να αποδώσει τον φόρο στη Φορολογική Διοίκηση.
Η παρέμβαση αυτή λύνει στην πράξη το πρόβλημα όσων δεν μπορούσαν να αξιοποιήσουν ή να εκποιήσουν κληρονομιαία ακίνητα επειδή αδυνατούσαν να πληρώσουν εκ των προτέρων τον φόρο κληρονομίας. Το τίμημα της πώλησης μετατρέπεται πλέον σε εργαλείο εξόφλησης της σχετικής υποχρέωσης, δίνοντας διέξοδο σε περιπτώσεις που έμεναν για χρόνια παγωμένες.
Λιγότερη γραφειοκρατία στις μεταβιβάσεις
Το ίδιο νομοθετικό πλαίσιο φέρνει και απλοποίηση στις μεταβιβάσεις ακινήτων, καθώς καταργεί την υποχρεωτική επισύναψη τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαια για ακίνητα που βρίσκονται σε κτηματογραφημένες περιοχές, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Η σχετική αλλαγή προβλέπεται στο άρθρο 16 του νόμου 5293/2026 και στοχεύει στη μείωση γραφειοκρατίας και κόστους για τους συναλλασσομένους.
Συνολικά, το νέο σχήμα επιχειρεί να ενεργοποιήσει ακίνητα που παρέμεναν δεσμευμένα, να βελτιώσει την εισπραξιμότητα του Δημοσίου και να δώσει πιο ρεαλιστική λύση σε οφειλέτες που θέλουν να προχωρήσουν σε πώληση. Ταυτόχρονα, δημιουργεί ένα αυστηρό πλαίσιο ελέγχου ώστε κάθε αποδέσμευση να συνδέεται άμεσα με πραγματική ροή εσόδων προς το κράτος.
