Πολυκατοικίες: Αλλάζει νόμος του 1929 για ιδιοκτήτες και κοινόχρηστα

Σημαντικές αλλαγές στη λειτουργία των πολυκατοικιών και στη διαχείριση της οριζόντιας ιδιοκτησίας φέρνει το νέο νομοσχέδιο που βρίσκεται υπό σύνταξη, με στόχο να αντικαταστήσει ένα νομοθετικό πλαίσιο σχεδόν εκατό ετών. Η ισχύουσα νομοθεσία ανάγεται στο 1929, σε μια εποχή όπου η κατοικία οργανωνόταν κυρίως γύρω από μονοκατοικίες και διπλοκατοικίες, ενώ σήμερα η πραγματικότητα αφορά πολυκατοικίες με δεκάδες συνιδιοκτήτες, σύνθετες ανάγκες διαχείρισης και σοβαρά προβλήματα συνεννόησης.

Το υπό διαμόρφωση πλαίσιο επιχειρεί να δώσει απαντήσεις σε ζητήματα που ταλαιπωρούν καθημερινά χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων. Καθυστερήσεις σε αποφάσεις, αδυναμία ενεργειακής αναβάθμισης, παλαιοί κανονισμοί, απλήρωτα κοινόχρηστα, διαφωνίες για αλλαγές χρήσης ή διαχωρισμό διαμερισμάτων και εγκατάλειψη κτιρίων στη φθορά αποτελούν προβλήματα που έχουν συσσωρευτεί για δεκαετίες.

Εκπρόσωποι ιδιοκτητών και εταιρειών κοινοχρήστων αντιμετωπίζουν θετικά την αλλαγή της νομοθεσίας, θεωρώντας ότι μπορεί να ξεμπλοκάρει κρίσιμα ζητήματα λειτουργίας των οικοδομών. Η παρέμβαση δεν αφορά μόνο τη νομική τακτοποίηση παλαιών διατάξεων. Αγγίζει την καθημερινότητα των ιδιοκτητών, την αξία των ακινήτων, την ασφάλεια των κτιρίων και τη δυνατότητα συντήρησης παλαιών πολυκατοικιών που σήμερα παραμένουν καθηλωμένες λόγω διαφωνιών.

Για την επεξεργασία του νομοσχεδίου συγκροτείται επιτροπή διαβούλευσης, στην οποία θα συμμετάσχουν εκπρόσωποι της ΠΟΜΙΔΑ, δικηγόροι, συμβολαιογράφοι, φορείς του τεχνικού κόσμου και άλλοι εμπλεκόμενοι με την αγορά ακινήτων. Η επιτροπή αναμένεται να ξεκινήσει τις εργασίες της το επόμενο διάστημα, ενώ εκτιμάται ότι το νέο νομοθέτημα μπορεί να είναι έτοιμο έως το τέλος του χρόνου και να τεθεί σε εφαρμογή από τις αρχές του 2028.

Αποφάσεις με πλειοψηφία αντί για σχεδόν ομοφωνία

Ένα από τα κεντρικά σημεία της μεταρρύθμισης αφορά τον τρόπο λήψης αποφάσεων στις πολυκατοικίες. Με το σημερινό καθεστώς, σε πολλές περιπτώσεις απαιτείται σχεδόν ομοφωνία των συνιδιοκτητών για να προχωρήσουν ακόμη και παρεμβάσεις ζωτικής σημασίας. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ένας μικρός αριθμός ιδιοκτητών μπορεί να μπλοκάρει εργασίες συντήρησης, αναβάθμισης ή αξιοποίησης κοινόχρηστων και ιδιωτικών χώρων.

Η νέα ρύθμιση αναμένεται να εισαγάγει τη λογική της πλειοψηφίας, ώστε οι αποφάσεις να λαμβάνονται πιο γρήγορα και με πιο λειτουργικό τρόπο. Η αλλαγή θεωρείται κρίσιμη, ιδίως για ενεργειακές αναβαθμίσεις, επισκευές, παρεμβάσεις ασφάλειας και γενικότερες εργασίες που σήμερα μπορεί να μένουν για χρόνια σε εκκρεμότητα επειδή δεν επιτυγχάνεται η απαιτούμενη συναίνεση.

Ο αντιπρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ και πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης, Κώστας Χαϊδούτης, επισημαίνει ότι το ισχύον νομοθέτημα δεν ανταποκρίνεται πλέον στη σημερινή πραγματικότητα. Όπως τονίζει, πριν από έναν αιώνα οι ανάγκες ήταν τελείως διαφορετικές, ενώ σήμερα υπάρχουν οικοδομές με 25 και 30 συνιδιοκτήτες. Το νέο πλαίσιο καλείται να τροποποιήσει πάνω από χίλιες διατάξεις, πολλές από τις οποίες έχουν καταστεί ξεπερασμένες.

Η αδυναμία λήψης αποφάσεων έχει άμεσο κόστος. Πολλά κτίρια δεν ανακαινίζονται, δεν αναβαθμίζονται ενεργειακά, δεν συντηρούνται σωστά και τελικά χάνουν αξία. Η Πολιτεία, επί δεκαετίες, άφησε ένα κρίσιμο πεδίο της ιδιοκτησίας να λειτουργεί με κανόνες άλλης εποχής. Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά ακινήτων που ζητά εκσυγχρονισμό, ενώ χιλιάδες ιδιοκτήτες παραμένουν όμηροι παλαιών κανονισμών και αδιέξοδων συναινέσεων.

Στο νέο νομοσχέδιο αναμένεται επίσης να προβλεφθεί ευκολότερος διαχωρισμός διαμερισμάτων σε μικρότερα ακίνητα ή αλλαγή χρήσης, ακόμη και όταν παλαιοί κανονισμοί οικοδομών το απαγορεύουν. Η παρέμβαση αυτή μπορεί να έχει πρακτική σημασία για την αξιοποίηση παλαιών κατοικιών, την προσαρμογή τους στις σύγχρονες στεγαστικές ανάγκες και τη λειτουργική αναδιάταξη ακινήτων που σήμερα μένουν ανενεργά.

Απλήρωτα κοινόχρηστα και παλαιοί κανονισμοί στο στόχαστρο

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στο ζήτημα των κοινοχρήστων, το οποίο αποτελεί μόνιμη πηγή έντασης στις πολυκατοικίες. Η διαχείριση των οφειλών, η καθυστέρηση πληρωμών και η άρνηση κάποιων συνιδιοκτητών να καταβάλουν τα ποσά που τους αναλογούν προκαλούν σοβαρά προβλήματα στην καθημερινή λειτουργία των οικοδομών.

Ο κ. Χαϊδούτης σημειώνει ότι πολλά κτίρια εγκαταλείπονται στη φθορά επειδή ορισμένοι συνιδιοκτήτες δεν πληρώνουν τα κοινόχρηστά τους, αφήνοντας το βάρος στους συνεπείς. Η νέα νομοθεσία αναμένεται να διευκολύνει τη διαχείριση των οφειλών, ώστε οι οικοδομές να μπορούν να συντηρούνται και να λειτουργούν χωρίς να εξαρτώνται από την αυθαιρεσία λίγων.

Παράλληλα, το νέο πλαίσιο αναμένεται να επιταχύνει τις διαδικασίες όταν υπάρχουν διαφωνίες για την αξιοποίηση αδόμητων οικοπέδων ή άλλων περιουσιακών στοιχείων που οδηγούνται στα δικαστήρια. Σήμερα τέτοιες υποθέσεις μπορεί να καθυστερούν για μεγάλο διάστημα, με αποτέλεσμα να παγώνουν επενδύσεις, επισκευές ή σχέδια αξιοποίησης.

Η πρόεδρος του Πανελλήνιου Σωματείου Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων, Χριστίνα Ιακωβίδου, χαρακτηρίζει τη σύνταξη του νέου νομοσχεδίου ιστορική στιγμή για τη διαχείριση των κοινοχρήστων και των σχέσεων μεταξύ συνιδιοκτητών. Την ίδια ώρα, καταγράφει την ενόχληση του κλάδου, καθώς το σωματείο που εκπροσωπεί δεν συμμετέχει στην επιτροπή διαβούλευσης, παρότι ασχολείται καθημερινά με το αντικείμενο.

Τα στοιχεία που παρουσιάζουν οι εταιρείες κοινοχρήστων δείχνουν το βάθος του προβλήματος. Περίπου 15% των ιδιοκτητών δεν πληρώνει κοινόχρηστα, με αποτέλεσμα οι απαραίτητες εργασίες να καλύπτονται μόνο από όσους είναι συνεπείς. Σε πολλές οικοδομές η αδιαφορία οδηγεί σε χαμηλή συμμετοχή στις συνελεύσεις, γεγονός που εμποδίζει ακόμη και απλές αποφάσεις, όπως η αλλαγή μιας κλειδαριάς.

Ακόμη πιο χαρακτηριστικό είναι το πρόβλημα με τους ανελκυστήρες. Περίπου στο 50% των οικοδομών δεν έχει γίνει απογραφή ανελκυστήρα, κυρίως λόγω αδιαφορίας και αδυναμίας συνεννόησης. Το νέο νομοσχέδιο αναμένεται να βάλει σαφέστερους κανόνες και να αντιμετωπίσει ασάφειες που δημιουργούνται από κανονισμούς παλαιών δεκαετιών, ακόμη και της δεκαετίας του 1950.

Στις προβλέψεις που αναμένονται περιλαμβάνεται και η δημιουργία αποθεματικού στις οικοδομές, ώστε να υπάρχει διαθέσιμο ποσό για συντηρήσεις, επισκευές και έκτακτες ανάγκες. Πρόκειται για ρύθμιση με ιδιαίτερη πρακτική αξία, καθώς σήμερα πολλές πολυκατοικίες δεν διαθέτουν κανένα οικονομικό μαξιλάρι και κάθε απρόβλεπτη βλάβη μετατρέπεται σε νέα σύγκρουση μεταξύ συνιδιοκτητών.

Η αλλαγή της νομοθεσίας για την οριζόντια ιδιοκτησία είναι αναγκαία και καθυστερημένη. Η κυβέρνηση οφείλει να προχωρήσει σε καθαρό, λειτουργικό και εφαρμόσιμο πλαίσιο, χωρίς να περιοριστεί σε μια τυπική επικαιροποίηση διατάξεων. Οι πολυκατοικίες αποτελούν βασικό κύτταρο της αστικής ζωής και η εγκατάλειψή τους δεν είναι απλώς ιδιωτικό πρόβλημα. Είναι ζήτημα ασφάλειας, ενεργειακής πολιτικής, ποιότητας κατοικίας και αξίας της ακίνητης περιουσίας.