Ράλι τιμών στα ακίνητα με φόντο μια απίστευτη κερδοσκοπία
Αύξηση κατά 1,8% στη ζήτηση για νέες κατοικίες σημειώθηκε την πενταετία 2019–2024, την ώρα που οι τιμές των νεόδμητων ακινήτων εκτοξεύθηκαν κατά 65%, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Παράλληλα, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα διπλασιάστηκε, φτάνοντας από τα 3 εκατ. τετραγωνικά μέτρα το 2019 στα 7,2 εκατ. m² το 2024, ενώ η συνολική επιφάνεια που διατέθηκε στην αγορά κατά την πενταετία ανήλθε σε 26.992.417 m².
Εάν όλη αυτή η οικοδομική δραστηριότητα αφορούσε κατοικίες, εκτιμάται ότι θα μπορούσαν να διατεθούν πάνω από 200.000 νέες κατοικίες στην αγορά. Ωστόσο, τα δεδομένα δείχνουν πως το μεγαλύτερο μέρος της ανάπτυξης δεν εστιάζει στην κάλυψη στεγαστικών αναγκών.
Τα στοιχεία του ΔΕΔΔΗΕ ενισχύουν την εικόνα ενός στεγαστικού τοπίου που δεν δικαιολογεί το ράλι των τιμών. Το 2019, οι μετρητές ηλεκτρικής κατανάλωσης στη χαμηλή τάση για οικιακή χρήση ήταν 5.296.952, ενώ στο τέλος του 2024 είχαν φτάσει τους 5.395.283. Η διαφορά των 98.331 νέων μετρητών συνιστά μια οριακή αύξηση μόλις 1,8%.
Αυτό το στοιχείο καταρρίπτει τον ισχυρισμό περί αλματώδους αύξησης της ζήτησης για στέγη, καθώς ο αριθμός των πραγματικά κατοικούμενων κατοικιών (σύμφωνα με τις ενεργές παροχές ρεύματος) παραμένει σχεδόν στάσιμος.
Η αγορά κατοικίας φαίνεται να κινείται κάτω από τον έλεγχο ενός άτυπου καρτέλ μεσιτών και “ειδικών”, το οποίο, με την ανοχή ή αδράνεια πολιτικών φορέων, προωθεί τεχνητά την άνοδο των τιμών.
Η πρακτική βασίζεται, σύμφωνα με το ρεπορτάζ, στις ζητούμενες τιμές και όχι στις πραγματικές τιμές συμβολαίων, με αποτέλεσμα να διαμορφώνεται παραπλανητική εικόνα για τη δυναμική της αγοράς. Ταυτόχρονα, κυβερνητικοί αξιωματούχοι επικαλούνται εκτιμήσεις για «κλειστά» ακίνητα (περίπου 700.000 το 2023), χωρίς να υπάρχουν επαρκή στοιχεία για τη χρήση τους ή τη δυνατότητα αξιοποίησής τους.
Η κυβέρνηση προσπάθησε να παρέμβει με τα προγράμματα «Σπίτι Ι» και «Σπίτι ΙΙ», τα οποία απευθύνονταν σε νέους και νέα ζευγάρια. Ωστόσο, τα οφέλη ακυρώθηκαν από την αλματώδη άνοδο των τιμών και την αδυναμία εφαρμογής ουσιαστικών πολιτικών περιορισμού της κερδοσκοπίας.
Ενδεικτικά, το δεύτερο πρόγραμμα στηρίχθηκε σε αγορά παλαιών κατοικιών (άνω των 50 ετών), ώστε να κινητοποιηθεί κεφάλαιο υπέρ της κατασκευής νέων κατοικιών. Όμως, με τη διατήρηση των υψηλών τιμών και την απουσία ελέγχου, δεν επιτεύχθηκε ουσιαστική ανακούφιση των νέων αγοραστών.
Το 2019 εκδόθηκαν 17.308 οικοδομικές άδειες συνολικής επιφάνειας 3.781.000 m², ενώ το 2024 ο αριθμός των αδειών έφτασε τις 30.992, με συνολική επιφάνεια 7.283.503 m². Παρότι η αύξηση των αδειών είναι σημαντική, δεν υπάρχουν επαρκή στοιχεία για το ποσοστό των οικοδομών που προορίζονται για κατοικίες, γεγονός που δυσχεραίνει τον σχεδιασμό πολιτικής για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.
Η κυβέρνηση και η συστηματική αντιπολίτευση επιτρέπουν σιωπηρά την εξέλιξη της αγοράς προς όφελος πωλητών και κατασκευαστών. Η μεν κυβέρνηση εστιάζει στην εκποίηση του παλαιού αποθέματος ακινήτων, ενώ η αντιπολίτευση δεν πιέζει για έλεγχο των τιμών, ενδεχομένως θεωρώντας ότι πρόκειται για πρόβλημα που αποδυναμώνει την παρούσα κυβέρνηση και θα κληθεί να διαχειριστεί μελλοντικά.
Η τελική συνέπεια είναι ότι τα νέα ζευγάρια και οι νέοι εργαζόμενοι δεν έχουν πρόσβαση σε ιδιόκτητη κατοικία, καθώς οι τιμές έχουν καταστεί απαγορευτικές σε σχέση με τα ετήσια εισοδήματα. Η ζήτηση από πλευράς τους υπάρχει, αλλά δεν μπορεί να μετουσιωθεί σε αγοραστική πράξη λόγω της τεχνητής ανόδου των τιμών και της πολιτικής αναποτελεσματικότητας.
Συμπερασματικά
Η ελληνική αγορά ακινήτων την περίοδο 2019–2024 χαρακτηρίζεται από:
Μικρή αύξηση της πραγματικής ζήτησης (1,8%).
Εκτόξευση των τιμών (+65%).
Ισχυρή οικοδομική δραστηριότητα χωρίς σαφή προσανατολισμό προς κατοικίες.
Δομικές ενδείξεις κερδοσκοπίας και τεχνητής διαμόρφωσης τιμών.
Ανεπαρκή πολιτική παρέμβαση προς όφελος των νέων αγοραστών.
Η αντίφαση μεταξύ προσφοράς, ζήτησης και τιμολόγησης αποτελεί τον βασικό μηχανισμό της σημερινής κρίσης κατοικίας, με την κοινωνία και τη νέα γενιά να πληρώνουν το τίμημα.
