Ακίνητα: Φρένο στο ράλι τιμών, αλλά όχι στη στεγαστική πίεση

Σημάδια κόπωσης αρχίζει να εμφανίζει η αγορά ακινήτων, καθώς οι ζητούμενες τιμές κατοικιών στην Ελλάδα συνέχισαν να αυξάνονται το β’ τρίμηνο του 2026, αλλά με αισθητά χαμηλότερη ταχύτητα σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά.

Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών SPI του Spitogatos, ο οποίος καταγράφει τις τάσεις της αγοράς μέσα από εκατομμύρια πραγματικά δεδομένα αγγελιών, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας σε πανελλαδικό επίπεδο αυξήθηκε κατά 6,1% σε ετήσια βάση. Την αντίστοιχη περίοδο του 2025, η άνοδος είχε διαμορφωθεί στο 9,7%, στοιχείο που δείχνει σαφή επιβράδυνση του ράλι.

Ακόμη πιο έντονη είναι η αποκλιμάκωση στην αγορά των ενοικίων. Η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικίας αυξήθηκε μόλις κατά 1,3% σε ετήσια βάση, όταν έναν χρόνο πριν η αύξηση έφτανε το 7,2%. Η εικόνα αυτή δείχνει ότι η αγορά δεν έχει γυρίσει σε πτωτική πορεία, όμως περνά σε φάση σχετικής εξομάλυνσης, με τις μεγάλες πόλεις να εξακολουθούν να πιέζονται από τη ζήτηση.

Στην Αττική, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας αυξήθηκε κατά 5,3% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης 9,4% την προηγούμενη χρονιά. Η άνοδος παραμένει ισχυρή, αλλά ο ρυθμός έχει σχεδόν υποδιπλασιαστεί. Στα ενοίκια, όμως, η πίεση παραμένει έντονη, καθώς η μέση ζητούμενη τιμή στο λεκανοπέδιο αυξήθηκε κατά 4,5%, ποσοστό σχεδόν ίδιο με το 4,4% της περσινής περιόδου.

Η εξέλιξη αυτή δείχνει ότι, παρά την επιβράδυνση στις αγοραπωλησίες, η ανάγκη για ενοικιαζόμενη κατοικία στην Αττική παραμένει υψηλή. Η στεγαστική πίεση εξακολουθεί να μεταφέρεται κυρίως στα νοικοκυριά που δεν μπορούν να αγοράσουν ακίνητο και αναγκάζονται να κινηθούν στην αγορά μίσθωσης.

Στη Θεσσαλονίκη, η αύξηση των τιμών παραμένει ακόμη εντονότερη, αν και επίσης επιβραδύνεται. Η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας ανέβηκε κατά 7,7% σε ετήσια βάση, ενώ πέρυσι η αντίστοιχη αύξηση είχε φτάσει το 11,4%. Στα ενοίκια, η άνοδος διαμορφώθηκε στο 6,6%, έναντι 10,9% την προηγούμενη χρονιά.

Τα στοιχεία επιβεβαιώνουν ότι το ενδιαφέρον αγοραστών και ενοικιαστών παραμένει ισχυρό τόσο στον Δήμο Θεσσαλονίκης όσο και στους περιφερειακούς δήμους. Η συμπρωτεύουσα εξακολουθεί να αποτελεί ενεργό πεδίο ζήτησης, με τις τιμές να ανεβαίνουν, έστω και με πιο συγκρατημένους ρυθμούς.

Οι ακριβότερες και οι φθηνότερες περιοχές

Σε πανελλαδικό επίπεδο, τα Νότια Προάστια της Αθήνας και οι Κυκλάδες παραμένουν οι ακριβότερες περιοχές για αγορά κατοικίας. Η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στα Νότια Προάστια φτάνει τα 4.231 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στις Κυκλάδες διαμορφώνεται στα 4.063 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Στην πρώτη πεντάδα των ακριβότερων περιοχών ακολουθούν τα Βόρεια Προάστια, η Λευκάδα και τα Χανιά, επιβεβαιώνοντας ότι το υψηλό ενδιαφέρον για τουριστικούς και προνομιακούς προορισμούς συνεχίζει να τροφοδοτεί τις τιμές. Στον αντίποδα, η Καστοριά παραμένει η οικονομικότερη περιοχή για αγορά κατοικίας, με μέση ζητούμενη τιμή μόλις 585 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ακολουθούν η Φλώρινα, η Κοζάνη, το Κιλκίς και η Καρδίτσα.

Στην Αττική, η Βουλιαγμένη διατηρεί την πρώτη θέση στις ακριβότερες περιοχές, με μέση ζητούμενη τιμή πώλησης 7.364 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ακολουθούν η Βούλα, το Ελληνικό, η Γλυφάδα και το Παλαιό Ψυχικό. Στα ενοίκια, η Βουλιαγμένη παραμένει επίσης στην κορυφή, με μέση ζητούμενη τιμή 22 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Οι πιο προσιτές επιλογές εντοπίζονται κυρίως στη Δυτική Αττική και στα δυτικά προάστια. Ο Βαρνάβας καταγράφεται ως η φθηνότερη περιοχή για αγορά κατοικίας, με μέση ζητούμενη τιμή 1.407 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ακολουθούν η Αγία Βαρβάρα, το Πέραμα, τα Πατήσια και οι Αχαρνές.

Στα ενοίκια, το Καματερό περιλαμβάνεται στις πιο οικονομικές περιοχές, μαζί με τον Άγιο Στέφανο, όπου η μέση ζητούμενη τιμή ανέρχεται στα 7,5 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, την Άνοιξη, το Πέραμα και την Παιανία. Τα στοιχεία αυτά ενδιαφέρουν άμεσα όσους αναζητούν κατοικία με χαμηλότερο κόστος μέσα ή κοντά στο λεκανοπέδιο.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν και οι περιοχές με τις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις. Στην Αττική, πρώτη σε άνοδο τιμών πώλησης εμφανίζεται η Δροσιά με 30,2%, ακολουθούμενη από τη Δάφνη με 27%, τη Λυκόβρυση, τον Ταύρο και τη Νέα Φιλαδέλφεια. Στα ενοίκια, τη μεγαλύτερη αύξηση κατέγραψε η Δραπετσώνα, με 29,1%.

Στη Θεσσαλονίκη, η ακριβότερη περιοχή για αγορά κατοικίας παραμένει η Καλαμαριά, με μέση ζητούμενη τιμή 3.175 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η Μυγδονία καταγράφεται ως η οικονομικότερη περιοχή, με μέση τιμή 938 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Στεγαστικά δάνεια με μεγαλύτερη χρηματοδότηση

Την ίδια ώρα, αλλαγές καταγράφονται και στο πεδίο των στεγαστικών δανείων. Σύμφωνα με στοιχεία της IMS-FC, στρατηγικού συνεργάτη του Spitogatos, οι τράπεζες χρηματοδοτούν πλέον μεγαλύτερο μέρος της αξίας των ακινήτων, αυξάνοντας τον μέσο δείκτη Loan to Value, δηλαδή το ποσοστό της αξίας του ακινήτου που καλύπτεται από το δάνειο.

Ανάλογα με το πιστοληπτικό προφίλ του δανειολήπτη, αρκετοί αγοραστές μπορούν πλέον να χρηματοδοτηθούν έως και στο 90% της εκτιμηθείσας αξίας του ακινήτου. Η μεγαλύτερη αύξηση καταγράφεται στα μικρά δάνεια έως 50.000 ευρώ, όπου ο μέσος δείκτης LTV ανέβηκε στο 75,1%, από 69,2% έναν χρόνο πριν.

Στα μεγαλύτερα δάνεια, ο δείκτης κινείται πλέον μεταξύ 79% και 84%. Η διαφορά αυτή έχει πρακτική σημασία για τους αγοραστές. Μια αύξηση πέντε μονάδων στο ποσοστό χρηματοδότησης μπορεί να σημαίνει επιπλέον 12.500 ευρώ δανείου για ακίνητο αξίας 250.000 ευρώ, ποσό που σε πολλές περιπτώσεις κρίνει αν μια αγορά μπορεί τελικά να ολοκληρωθεί.

Αξιοσημείωτο είναι επίσης ότι στη μεγάλη πλειονότητα των περιπτώσεων οι αιτήσεις εγκρίνονται στο σύνολο του ποσού που ζητείται. Για δάνεια έως 50.000 ευρώ, το ποσοστό πλήρους έγκρισης φτάνει το 95,7%, δείχνοντας ότι οι τράπεζες επιχειρούν να στηρίξουν την αγορά, παρά το υψηλό επίπεδο τιμών.

Η συνολική εικόνα δείχνει μια αγορά κατοικίας που εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, αλλά χωρίς την ένταση των προηγούμενων ετών. Οι τιμές παραμένουν υψηλές, τα ενοίκια εξακολουθούν να πιέζουν τα νοικοκυριά και η πρόσβαση στην ιδιοκτησία εξαρτάται όλο και περισσότερο από τη δυνατότητα τραπεζικής χρηματοδότησης. Η επιβράδυνση του ράλι δεν σημαίνει φθηνή στέγη. Σημαίνει ότι η αγορά αναζητά νέο σημείο ισορροπίας, ενώ το στεγαστικό πρόβλημα παραμένει ανοιχτό.