Με τρεις διαφορετικούς ρυθμούς κινείται πλέον η αγορά ακινήτων στη χώρα, καθώς οι τιμές που εμφανίζονται στις αγγελίες, εκείνες που αποτυπώνονται στα συμβόλαια και οι αντικειμενικές αξίες απομακρύνονται ολοένα περισσότερο μεταξύ τους, διαμορφώνοντας μια παραμορφωμένη εικόνα για την πραγματική κατάσταση της κτηματαγοράς.
Στη χαμηλότερη «ταχύτητα» παραμένουν οι αντικειμενικές αξίες, οι οποίες δεν έχουν αναθεωρηθεί από τον Ιούνιο του 2021. Με βάση τον υφιστάμενο σχεδιασμό, νέα επικαιροποίηση δεν αναμένεται πριν από το 2027, γεγονός που διευρύνει ακόμη περισσότερο την απόσταση ανάμεσα στις φορολογικές αξίες και τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς.
Στον αντίποδα, στη γρήγορη λωρίδα κινούνται οι τιμές των αγγελιών, που αντικατοπτρίζουν τις προσδοκίες των πωλητών και συχνά εμφανίζονται αισθητά φουσκωμένες. Η διαμόρφωσή τους επηρεάζεται από τη ζήτηση, τη χρόνια έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων και το γενικότερο κλίμα στην αγορά, χωρίς όμως να επιβεβαιώνεται πάντα στο τελικό στάδιο των συναλλαγών.
Ανάμεσα στις δύο αυτές κατηγορίες τοποθετούνται οι πραγματικές τιμές πώλησης, δηλαδή τα ποσά στα οποία ολοκληρώνονται οι αγοραπωλησίες και υπογράφονται τα συμβόλαια. Οι τιμές αυτές είναι χαμηλότερες από τις ζητούμενες των αγγελιών και συχνά πλησιέστερες στις αντικειμενικές, αν και σε αρκετές περιπτώσεις μέρος του τιμήματος εξακολουθεί να μην αποτυπώνεται επίσημα.
Τα στοιχεία της ReDataset, που συγκρίνουν ζητούμενες και πραγματικές τιμές πώλησης σε βασικές αστικές περιοχές για την περίοδο 2022–2025, καταγράφουν με σαφήνεια τη διεύρυνση της ψαλίδας. Το χάσμα μεταξύ αγγελιών και συναλλαγών σχεδόν διπλασιάστηκε μέσα σε τέσσερα χρόνια, από 19,9% το 2022 σε 34,4% το 2025. Σε απόλυτους αριθμούς, οι ζητούμενες τιμές διαμορφώνονται κατά μέσο όρο στα 2.325 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ οι πραγματικές τιμές πώλησης περιορίζονται στα 1.730 ευρώ.
Στην Αθήνα, σε περιοχές με αντικειμενική αξία 1.650 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, η απόκλιση φτάνει το 35%. Στο Γαλάτσι η διαφορά αγγίζει τα 593 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ στο Περιστέρι η ψαλίδα διαμορφώνεται στο 25,7%. Ακόμη και σε δήμους όπου η εικόνα εμφανίζεται πιο συγκρατημένη, όπως στη Νίκαια – Άγιος Ιωάννης Ρέντης, οι ζητούμενες τιμές εξακολουθούν να υπερβαίνουν τις τελικές τιμές συναλλαγών.
Αντίστοιχη είναι η κατάσταση και στη Θεσσαλονίκη, όπου σε ζώνη αντικειμενικής αξίας 1.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο καταγράφεται η μεγαλύτερη απόκλιση πανελλαδικά, με τις τιμές των αγγελιών το 2025 να ξεπερνούν τις αντικειμενικές κατά 75,4%.
Η διαρκώς αυξανόμενη αυτή απόσταση καλλιεργεί μια πλασματική εικόνα της αγοράς, καθώς οι τιμές των αγγελιών καταγράφονται και αναπαράγονται ως «αγοραίες», δημιουργώντας μια τεχνητή φούσκα προσδοκιών που δεν συμβαδίζει με την πραγματική αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών. Οι υποψήφιοι αγοραστές δυσκολεύονται να εντοπίσουν προσιτά ακίνητα, ενώ πολλοί ιδιοκτήτες εγκλωβίζονται σε μη ρεαλιστικές απαιτήσεις.
Σε αυτό το περιβάλλον, φιλοδοξεί να βάλει τάξη το νέο ψηφιακό price map, μια πλατφόρμα που αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία έως το καλοκαίρι του 2026. Η εφαρμογή θα καταγράφει και θα αναλύει τις πραγματικές τιμές συναλλαγών, προσφέροντας σαφή εικόνα των αξιών ανά περιοχή. Με τη βοήθεια τεχνητής νοημοσύνης, θα αντλεί δεδομένα από συμβόλαια μεταβίβασης, αγγελίες πώλησης και ενοικίασης, φορολογικές δηλώσεις και το Κτηματολόγιο, χωρίς την εμφάνιση προσωπικών στοιχείων. Θα παρουσιάζονται βασικά χαρακτηριστικά των ακινήτων, όπως είδος, επιφάνεια, παλαιότητα, περιοχή και τίμημα, με δωρεάν πρόσβαση σε βασικές πληροφορίες και παροχή πιο αναλυτικών δεδομένων με αντίτιμο, ενώ σε επόμενο στάδιο προβλέπεται η επέκταση και στην αγορά ενοικίων, ενισχύοντας τη διαφάνεια σε όλο το φάσμα της κτηματαγοράς.
