Κτηματολόγιο: Μεγάλη αλλαγή από 16 Σεπτεμβρίου για τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Σε νέο καθεστώς περνούν από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 οι υποθέσεις ακινήτων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και για τα οποία πολίτες διεκδικούν την κυριότητα επικαλούμενοι έκτακτη χρησικτησία.

Η αλλαγή αφορά χιλιάδες περιπτώσεις, κυρίως παλαιά ακίνητα για τα οποία δεν υπάρχουν επαρκείς τίτλοι ιδιοκτησίας, δεν συντάχθηκαν ποτέ συμβόλαια ή το σχετικό δικαίωμα δεν δηλώθηκε ορθά κατά την κτηματογράφηση.

Με το νέο πλαίσιο, η κτηματολογική διαμεσολάβηση αποκτά υποχρεωτικό χαρακτήρα πριν από τη συζήτηση της αναγνωριστικής αγωγής για κυριότητα λόγω έκτακτης χρησικτησίας. Η παράκαμψη του συγκεκριμένου σταδίου μπορεί να οδηγήσει σε απαράδεκτο της δικαστικής διαδικασίας.

Στόχος είναι υποθέσεις στις οποίες η πραγματική κατάσταση μπορεί να αποδειχθεί με ισχυρά στοιχεία και το Δημόσιο δεν προβάλλει δικά του δικαιώματα να μπορούν να επιλύονται ταχύτερα, περιορίζοντας την ανάγκη για πολυετείς δικαστικές αντιδικίες.

Χρησικτησία: Τι πρέπει να αποδείξει ο πολίτης

Η επίκληση χρησικτησίας δεν αρκεί από μόνη της για να αναγνωριστεί κάποιος ως κύριος ενός ακινήτου. Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να αποδείξει ότι ασκούσε συνεχή νομή ως ιδιοκτήτης για τουλάχιστον 20 χρόνια.

Αυτό σημαίνει ότι ο φάκελος πρέπει να περιλαμβάνει πραγματικά και κατά το δυνατόν διαχρονικά στοιχεία που συνδέουν τον διεκδικητή με το ακίνητο και αποδεικνύουν ότι η χρήση, η διαχείριση και η συμπεριφορά του ως ιδιοκτήτη δεν εμφανίστηκαν πρόσφατα.

Στα αποδεικτικά μέσα μπορούν να περιληφθούν παλαιοί λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος ή ύδρευσης, μισθωτήρια, τοπογραφικά διαγράμματα, οικοδομικές άδειες, φορολογικά στοιχεία και άλλα έγγραφα από τα οποία προκύπτει η μακροχρόνια σχέση του ενδιαφερομένου με το ακίνητο.

Ιδιαίτερη σημασία αποκτά πλέον το Ε9 δεκαετίας. Το ακίνητο θα πρέπει να εμφανίζεται στη φορολογική περιουσιακή κατάσταση του ενδιαφερομένου για τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από τη διαδικασία, ώστε να προκύπτει ότι η διεκδίκηση δεν εμφανίστηκε αιφνιδιαστικά λίγο πριν από την προσφυγή στο Κτηματολόγιο.

Παράλληλα απαιτούνται δύο ένορκες βεβαιώσεις, οι οποίες λειτουργούν συμπληρωματικά προς τα υπόλοιπα έγγραφα και ενισχύουν την τεκμηρίωση της εικοσαετούς νομής.

Το βάρος επομένως δεν πέφτει σε ένα μοναδικό χαρτί. Ένα παλαιό τοπογραφικό, για παράδειγμα, μπορεί να συνδυαστεί με Ε9, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, μισθώσεις, άδειες ή άλλα στοιχεία διαφορετικών χρονικών περιόδων. Όσο πληρέστερη είναι η αλυσίδα των αποδείξεων, τόσο ισχυρότερη γίνεται η θέση του ενδιαφερομένου.

Ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής επιλέγεται από το ειδικό μητρώο και αναλαμβάνει τη διαδικασία, ενώ το σχετικό φύλλο βασικών στοιχείων καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο με την προβλεπόμενη διαδικασία.

Πότε μπορεί να κλείσει η υπόθεση χωρίς πολυετή δικαστική διαμάχη

Το σημαντικότερο πρακτικό στοιχείο του νέου συστήματος είναι ότι μια υπόθεση μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να λυθεί στο στάδιο της διαμεσολάβησης.

Εφόσον ο πολίτης καταθέσει επαρκή στοιχεία που αποδεικνύουν την έκτακτη χρησικτησία και το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του συγκεκριμένου ακινήτου, μπορεί να επιτευχθεί συμφωνία για τη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής.

Σε αυτή την περίπτωση δημιουργείται δυνατότητα να κατοχυρωθεί το δικαίωμα χωρίς να απαιτηθεί η ολοκλήρωση μιας μακράς δικαστικής αντιδικίας, μειώνοντας χρόνο και έξοδα για τον ενδιαφερόμενο.

Η νέα διαδικασία δεν σημαίνει ότι κάθε ακίνητο «αγνώστου ιδιοκτήτη» μπορεί αυτομάτως να περάσει σε εκείνον που το διεκδικεί. Το Δημόσιο συμμετέχει στη διαδικασία και, εφόσον θεωρεί ότι έχει δικαιώματα επί της έκτασης, μπορεί να τα προβάλλει.

Εάν δεν υπάρξει συμφωνία στη διαμεσολάβηση, η υπόθεση συνεχίζεται ενώπιον της Δικαιοσύνης και η κυριότητα θα κριθεί με βάση τα αποδεικτικά στοιχεία που θα παρουσιάσουν οι εμπλεκόμενες πλευρές.

Το ίδιο ισχύει στις περιπτώσεις όπου υφίσταται πραγματική σύγκρουση με το Δημόσιο ή υπάρχουν σοβαρές αμφισβητήσεις ως προς τη νομή και την ιστορία του ακινήτου.

Για όσους διαπιστώνουν ότι περιουσία την οποία θεωρούσαν επί δεκαετίες δική τους εμφανίζεται σήμερα στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», η νέα διαδικασία καθιστά ακόμη πιο κρίσιμη την έγκαιρη συγκέντρωση του πλήρους φακέλου.

Παλαιά Ε9, λογαριασμοί, τοπογραφικά, άδειες, μισθωτήρια και κάθε έγγραφο που μπορεί να αποδείξει πραγματική και μακροχρόνια νομή δεν πρέπει να αντιμετωπίζονται ως δευτερεύοντα στοιχεία. Από τις 16 Σεπτεμβρίου μπορούν να αποτελέσουν τη βάση πάνω στην οποία θα κριθεί εάν μια ιδιοκτησιακή σχέση δεκαετιών θα αναγνωριστεί και επίσημα από το Κτηματολόγιο.