Στεγαστική κρίση: Τα σπίτια ακριβαίνουν πολύ ταχύτερα από τους μισθούς

Η εξεύρεση μιας κατοικίας με κόστος που να μην καταναλώνει το μεγαλύτερο μέρος του μηνιαίου εισοδήματος μετατρέπεται σε ολοένα δυσκολότερη υπόθεση για χιλιάδες νοικοκυριά. Η στεγαστική κρίση δεν αφορά πλέον μόνο τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα, καθώς νέοι εργαζόμενοι, οικογένειες και σημαντικό τμήμα της μεσαίας τάξης βρίσκονται απέναντι σε μια αγορά όπου οι τιμές κατοικίας έχουν αυξηθεί πολύ ταχύτερα από τους μισθούς.

Η Ελλάδα βρίσκεται ανάμεσα στις χώρες που δέχονται τις ισχυρότερες πιέσεις, όμως το πρόβλημα έχει πλέον ξεπεράσει τα εθνικά σύνορα. Σε ευρωπαϊκό επίπεδο εκτιμάται ότι υπάρχει έλλειμμα περίπου 4,6 εκατομμυρίων κατοικιών, ενώ στις Ηνωμένες Πολιτείες οι διαφορετικές μετρήσεις ανεβάζουν τις ελλείψεις σε αρκετά εκατομμύρια σπίτια.

Πίσω από την εκτόξευση των ενοικίων και των τιμών πώλησης βρίσκεται ένα βαθύτερο διαρθρωτικό πρόβλημα. Για πολλά χρόνια δημιουργήθηκαν λιγότερες νέες κατοικίες από όσες απαιτούσε η ζήτηση, ενώ σημαντικό μέρος του υφιστάμενου αποθέματος απομακρύνθηκε σταδιακά από τη μακροχρόνια κατοίκηση.

Πώς οδηγήθηκε η Ελλάδα στο στεγαστικό αδιέξοδο

Στην ελληνική περίπτωση, οι ρίζες της σημερινής κρίσης βρίσκονται σε μεγάλο βαθμό στην πολυετή οικονομική ύφεση. Από το 2009 και για αρκετά χρόνια η οικοδομική δραστηριότητα κατέρρευσε, οι επενδύσεις περιορίστηκαν και η παραγωγή νέων κατοικιών ουσιαστικά πάγωσε.

Όταν από το 2017 και κυρίως μετά το 2018 η οικονομία και η αγορά ακινήτων άρχισαν να ανακάμπτουν, η διαθέσιμη προσφορά δεν μπόρεσε να ακολουθήσει την ταχύτητα με την οποία επέστρεφε η ζήτηση.

Στο ήδη περιορισμένο απόθεμα προστέθηκαν στη συνέχεια η μεγάλη τουριστική ανάπτυξη, η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η ενίσχυση της επενδυτικής ζήτησης και η μεγαλύτερη παρουσία ξένων κεφαλαίων στην ελληνική αγορά ακινήτων.

Ένα μέρος των κατοικιών αποσύρθηκε από τη συμβατική μακροχρόνια μίσθωση, ενώ η νέα οικοδομή δεν αυξήθηκε με ρυθμούς ικανούς να καλύψουν το κενό. Το αποτέλεσμα έγινε ιδιαίτερα έντονο στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και σε τουριστικές περιοχές, όπου τα ενοίκια αυξήθηκαν πολύ περισσότερο από τα διαθέσιμα εισοδήματα.

Η Ελλάδα συγκαταλέγεται πλέον στις χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης όπου η στέγαση απορροφά εξαιρετικά μεγάλο μέρος του οικογενειακού προϋπολογισμού.

Ως βασικό όριο για την καταγραφή της υπερβολικής στεγαστικής επιβάρυνσης χρησιμοποιείται το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος. Για σημαντικό αριθμό ελληνικών νοικοκυριών, το συνολικό κόστος κατοικίας έχει ήδη ξεπεράσει αυτό το επίπεδο.

Η πίεση έχει επεκταθεί και στα μεσαία εισοδήματα. Όσο αυξάνεται το ενοίκιο ή η δόση που απαιτείται για τη στέγαση, τόσο μικρότερο τμήμα του οικογενειακού εισοδήματος παραμένει διαθέσιμο για τρόφιμα, ενέργεια, μετακινήσεις, αποταμίευση και άλλες βασικές ανάγκες.

Παράλληλα, η ελληνική αγορά εξακολουθεί να φέρει σοβαρές διαρθρωτικές αδυναμίες. Μεγάλο μέρος του κτιριακού αποθέματος είναι παλαιό και ενεργειακά ανεπαρκές, οι ανακαινίσεις περιορίστηκαν δραστικά την περίοδο της κρίσης, πολλές κατοικίες δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία και η παραγωγή νέων σπιτιών παραμένει χαμηλότερη από τις πραγματικές ανάγκες.

Οι νέοι πληρώνουν το υψηλότερο κόστος

Η στεγαστική κρίση γίνεται ακόμη πιο σκληρή για τους νέους ανθρώπους που επιχειρούν να δημιουργήσουν αυτόνομο νοικοκυριό.

Από το 2010 μέχρι σήμερα, οι μέσες τιμές κατοικιών στην Ευρωπαϊκή Ένωση έχουν αυξηθεί κατά 55,4%, ενώ τα ενοίκια έχουν ενισχυθεί κατά 26,7%. Στο ίδιο διάστημα, το πραγματικό κατά κεφαλήν εισόδημα αυξήθηκε περίπου κατά 20%.

Η διαφορά αυτή έχει μεταβάλει δραματικά τις δυνατότητες ενός νέου εργαζομένου να φύγει από το πατρικό σπίτι, να νοικιάσει ανεξάρτητη κατοικία και να καλύψει παράλληλα τις υπόλοιπες ανάγκες της καθημερινότητάς του.

Σε χώρες όπως η Ιρλανδία, η Πορτογαλία, η Ισπανία, η Πολωνία και η Βουλγαρία, αλλά και σε συγκεκριμένες περιοχές της Ιταλίας και της Αυστρίας, το ενοίκιο ενός τυπικού διαμερίσματος δύο δωματίων μπορεί να απορροφά πάνω από το 80% του διάμεσου μισθού ενός νέου ενήλικα.

Σε ορισμένες τουριστικές περιοχές, μάλιστα, το ζητούμενο ενοίκιο μπορεί να ξεπερνά ακόμη και ολόκληρο τον μηνιαίο μισθό, καθιστώντας πρακτικά αδύνατη την αυτόνομη διαβίωση χωρίς πρόσθετη οικονομική στήριξη.

Οι κοινωνικές συνέπειες αυτής της κατάστασης είναι ήδη μετρήσιμες. Στην Ιρλανδία, για παράδειγμα, το ποσοστό των νέων ηλικίας 25 έως 34 ετών που ζούσαν με τους γονείς τους αυξήθηκε από 23% το 2013 σε 40% το 2023.

Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η μεταβολή στους φοιτητές, όπου μέσα στην ίδια δεκαετία το ποσοστό όσων παρέμεναν στην οικογενειακή κατοικία αυξήθηκε από 73% σε 93%.

Η εξέλιξη των τιμών δεν μπορεί να εξεταστεί ξεχωριστά από την πλευρά της προσφοράς. Το Κοινό Κέντρο Ερευνών της Ευρωπαϊκής Επιτροπής υπολογίζει ότι στην Ευρώπη λείπουν περίπου 4,6 εκατομμύρια κατοικίες.

Η χαμηλή παραγωγή νέων κατοικιών, σε συνδυασμό με τη συγκέντρωση πληθυσμού, επιχειρηματικής δραστηριότητας και θέσεων εργασίας στα μεγάλα αστικά κέντρα, έχει δημιουργήσει μια αγορά όπου ολοένα περισσότερα νοικοκυριά διεκδικούν ένα ολοένα μικρότερο αριθμό διαθέσιμων σπιτιών.

Την ίδια στιγμή, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και η έντονη τουριστική δραστηριότητα έχουν περιορίσει σε πολλές περιοχές τον αριθμό των κατοικιών που παραμένουν διαθέσιμες για μακροχρόνια ενοικίαση.

Ανάλογες πιέσεις καταγράφονται και στις Ηνωμένες Πολιτείες, αν και οι αιτίες που οδήγησαν στο σημερινό αδιέξοδο είναι διαφορετικές.

Η αμερικανική αγορά εξακολουθεί να αντιμετωπίζει τις μακροχρόνιες συνέπειες της χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008. Μετά την κατάρρευση της αγοράς στεγαστικών δανείων, πολλές κατασκευαστικές επιχειρήσεις οδηγήθηκαν σε πτώχευση, εργαζόμενοι εγκατέλειψαν τον κλάδο και η χρηματοδότηση νέων έργων περιορίστηκε δραστικά.

Η αμερικανική οικονομία ανέκαμψε τα επόμενα χρόνια, όμως η παραγωγή κατοικιών δεν επανήλθε με αντίστοιχη ένταση.

Η Freddie Mac εκτιμά ότι σήμερα απαιτούνται περίπου 3,7 εκατομμύρια επιπλέον κατοικίες προκειμένου να καλυφθεί η συνολική ζήτηση.

Ακόμη μεγαλύτερο είναι το έλλειμμα για τα νοικοκυριά με τα χαμηλότερα εισοδήματα. Η έλλειψη προσιτών ενοικιαζόμενων κατοικιών για οικογένειες πολύ χαμηλού εισοδήματος υπολογίζεται περίπου στα 7,2 εκατομμύρια σπίτια.

Παρά τις διαφορετικές αφετηρίες, Ελλάδα, Ευρώπη και ΗΠΑ έχουν πλέον απέναντί τους τον ίδιο βασικό μηχανισμό της στεγαστικής κρίσης: η προσφορά κατοικιών που μπορούν πραγματικά να πληρώσουν τα νοικοκυριά είναι μικρότερη από τη ζήτηση.

Όσο αυτή η ανισορροπία παραμένει, οι επιδοτήσεις ενοικίου, τα στεγαστικά προγράμματα και οι επιμέρους φορολογικές παρεμβάσεις μπορούν να προσφέρουν προσωρινή ανακούφιση, δύσκολα όμως αντιμετωπίζουν από μόνες τους την αιτία του προβλήματος.

Σε μια αγορά όπου οι διαθέσιμες κατοικίες δεν επαρκούν, η πρόσθετη αγοραστική δύναμη που δημιουργούν οι επιδοτήσεις μπορεί να απορροφηθεί εν μέρει από τις ήδη αυξημένες τιμές, εάν δεν συνοδευτεί από ουσιαστική αύξηση της προσφοράς.

Η πραγματική πρόκληση βρίσκεται επομένως στην παραγωγή περισσότερων κατοικιών, στην επαναφορά κλειστών ή ανενεργών ακινήτων στην αγορά, στην αύξηση της μακροχρόνιας μίσθωσης και κυρίως στη δημιουργία προσιτής κατοικίας που να βρίσκεται σε πραγματική αντιστοιχία με τους μισθούς και τα εισοδήματα των πολιτών.

Για την Ελλάδα, όπου η απόσταση ανάμεσα στο κόστος στέγασης και την οικονομική δυνατότητα των νοικοκυριών έχει γίνει ιδιαίτερα μεγάλη, το στεγαστικό δεν αποτελεί πλέον ένα περιορισμένο πρόβλημα της αγοράς ακινήτων. Έχει εξελιχθεί σε κοινωνικό και οικονομικό ζήτημα πρώτης γραμμής, το οποίο απαιτεί πολιτικές που θα αυξάνουν ουσιαστικά την προσφορά αντί να περιορίζονται αποκλειστικά στη διαχείριση των συνεπειών.