Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα αποτελεί ένα πολυδιάστατο φαινόμενο που ξεπερνά την απλή αύξηση των τιμών ή την έλλειψη κατοικιών. Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, η χώρα βρίσκεται αντιμέτωπη με ένα παράδοξο: διαθέτει από τα υψηλότερα ποσοστά κατοικιών ανά κάτοικο στην Ευρώπη, ωστόσο η προσιτή στέγη παραμένει δυσεύρετη. Το ΔΝΤ υποστηρίζει ότι το πρόβλημα δεν έγκειται τόσο στην ποσότητα των ακινήτων, όσο στην αναποτελεσματική αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος. Συγκεκριμένα, περίπου το 35% των κατοικιών δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενώ το 12% με 13% του συνολικού αποθέματος παραμένει κενό. Παράλληλα, μεγάλο μέρος των ακινήτων είναι παλαιό, ενεργειακά αναποτελεσματικό και συχνά μπλοκαρισμένο από νομικές, πολεοδομικές ή κληρονομικές εκκρεμότητες.
Αύξηση τιμών και εισοδηματική ανισορροπία
Η έκθεση του ΔΝΤ επισημαίνει ότι οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά περίπου 85% από το 2017 έως σήμερα, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα ανά κάτοικο αυξήθηκε μόλις κατά 47%. Η άνοδος αυτή ενισχύθηκε μετά την πανδημία, με ιδιαίτερα έντονες πιέσεις στην Αττική, στη Θεσσαλονίκη και σε τουριστικές περιοχές. Η αδυναμία πρόσβασης σε στεγαστικά δάνεια επιδεινώνει την κατάσταση, καθώς ακόμη και νοικοκυριά με επαρκές εισόδημα δυσκολεύονται να συγκεντρώσουν την απαιτούμενη προκαταβολή. Με τα σημερινά δεδομένα αποταμίευσης, ένα μέσο νοικοκυριό θα χρειαστεί έως και 24 χρόνια για να εξασφαλίσει το απαραίτητο ποσό για την αγορά κατοικίας.
Ενεργειακή παγίδα και στρεβλώσεις
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στο ενεργειακό κόστος, με το ΔΝΤ να περιγράφει μια παγίδα ενεργειακής φτώχειας. Το ελληνικό στεγαστικό απόθεμα είναι από τα πιο παλιά και ενεργειακά αναποτελεσματικά στην Ευρώπη, με μόλις το 7,4% των κατοικιών να διαθέτει ενεργειακή κλάση Β ή υψηλότερη. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τα ελληνικά νοικοκυριά να επιβαρύνονται με σημαντικά υψηλότερους λογαριασμούς ενέργειας. Παράλληλα, η ζήτηση συγκεντρώνεται σε συγκεκριμένες περιοχές και σε μικρότερα σπίτια, ενώ σημαντικό μέρος των διαθέσιμων ακινήτων βρίσκεται εκτός οικονομικών δυνατοτήτων των περισσότερων Ελλήνων. Περισσότερο από το 55% των κατοικιών που πωλούνται κοστίζει πάνω από 200.000 ευρώ, ενώ στην Αττική το μέσο ζητούμενο ενοίκιο φθάνει τα 785 ευρώ τον μήνα.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις και συστάσεις
Ξεχωριστό κεφάλαιο αφιερώνεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb. Το ΔΝΤ αναγνωρίζει ότι η εκρηκτική άνοδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων αύξησε τις πιέσεις στις τιμές και περιόρισε τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας και σε τουριστικά νησιά. Ωστόσο, αποφεύγει να υιοθετήσει μια προσέγγιση περιορισμού τους, επισημαίνοντας ότι ενισχύουν παράλληλα τον τουρισμό και τα εισοδήματα. Στις συστάσεις του, το ΔΝΤ δίνει απόλυτη προτεραιότητα στην ενεργοποίηση των κενών κατοικιών, προτείνοντας συνδυασμό κινήτρων και αντικινήτρων: επιδοτήσεις ανακαίνισης με ενεργειακές αναβαθμίσεις, αλλά και φορολογικές επιβαρύνσεις για ακίνητα που παραμένουν κενά σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Παράλληλα, ζητεί επιτάχυνση των μεταρρυθμίσεων για τα κληρονομικά εμπόδια και τα προβλήματα συνιδιοκτησίας, που σήμερα εμποδίζουν την αξιοποίηση χιλιάδων κατοικιών. Το ΔΝΤ προτείνει ακόμη μείωση της γραφειοκρατίας στις οικοδομικές άδειες, βελτίωση του χωροταξικού σχεδιασμού και ταχύτερη επίλυση δικαστικών διαφορών.
Ανάγκη για συνολική αναδιάρθρωση
Το Ταμείο υποστηρίζει ότι η Ελλάδα χρειάζεται πιο οργανωμένη πολιτική κοινωνικής κατοικίας μέσω συνεργασίας δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, καθώς και επέκταση των φοιτητικών εστιών. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην ανάγκη αύξησης της παραγωγικότητας στον κατασκευαστικό κλάδο, ο οποίος αντιμετωπίζει σοβαρές ελλείψεις εργατικού δυναμικού και υψηλό κόστος κατασκευής. Συνολικά, το βασικό συμπέρασμα του ΔΝΤ είναι ότι το ελληνικό στεγαστικό πρόβλημα δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο με επιδόματα ή δάνεια. Απαιτείται βαθύτερη αναδιάρθρωση της αγοράς κατοικίας, καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος και συνδυασμός στεγαστικής, ενεργειακής, φορολογικής και αναπτυξιακής πολιτικής.
