Κόκκινα στεγαστικά: Από 21 Σεπτεμβρίου αλλάζουν όλα για πρώτη κατοικία και πλειστηριασμούς

Νέα δεδομένα διαμορφώνονται για τους δανειολήπτες με κόκκινα στεγαστικά δάνεια και πρώτη κατοικία, καθώς η κυβέρνηση ετοιμάζεται να εντάξει στη ΔΕΘ τις αλλαγές στον εξωδικαστικό μηχανισμό ως κεντρική παρέμβαση για το ιδιωτικό χρέος.

Η βασική αρχιτεκτονική της ρύθμισης, ωστόσο, δεν αποτελεί αιφνιδιαστική εξαγγελία της τελευταίας στιγμής. Έχει ήδη νομοθετηθεί με τον ν. 5313/2026 και προβλέπεται να ενεργοποιηθεί από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026. Συνεπώς, η κυβέρνηση μπορεί να παρουσιάσει στη Θεσσαλονίκη τις λεπτομέρειες εφαρμογής και πιθανές πρόσθετες βελτιώσεις, όμως ο πυρήνας της νέας προστασίας της κύριας κατοικίας είναι ήδη ψηφισμένος.

Η αλλαγή είναι σημαντική, καθώς για πρώτη φορά δίνεται στον οφειλέτη η δυνατότητα να διαχωρίσει την κύρια κατοικία του από την υπόλοιπη περιουσία κατά τη διαδικασία του εξωδικαστικού μηχανισμού.

Μέχρι σήμερα ο αλγόριθμος εξετάζει συνολικά την οικονομική εικόνα του δανειολήπτη. Στον υπολογισμό της δυνατότητας αποπληρωμής συνυπολογίζονται εισοδήματα, καταθέσεις, κύρια κατοικία, εξοχικά, οικόπεδα, αγροτεμάχια και άλλα περιουσιακά στοιχεία.

Αυτό μπορεί να αυξάνει την εκτιμώμενη δυνατότητα αποπληρωμής και να οδηγεί σε μικρότερο «κούρεμα» ή υψηλότερη μηνιαία δόση, ακόμη και όταν το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα του νοικοκυριού δυσκολεύεται να υποστηρίξει τη ρύθμιση.

Η νέα επιλογή επιχειρεί να αλλάξει ακριβώς αυτό το σημείο. Ο δανειολήπτης θα μπορεί να ζητεί ειδική μεταχείριση για την πρώτη κατοικία, ώστε η ρύθμιση της οφειλής που συνδέεται με αυτή να διαμορφώνεται με ευνοϊκότερους όρους, μεγαλύτερο πιθανό «κούρεμα» και χαμηλότερη δόση.

Σώζεται η πρώτη κατοικία, αλλά η υπόλοιπη περιουσία μπορεί να ρευστοποιείται

Το νέο καθεστώς δεν ισοδυναμεί με γενική προστασία της περιουσίας του οφειλέτη. Αντίθετα, η επιλογή διάσωσης της πρώτης κατοικίας συνδέεται με τη δυνατότητα ρευστοποίησης των υπόλοιπων περιουσιακών στοιχείων.

Εξοχικά, δεύτερες κατοικίες, οικόπεδα ή άλλα ακίνητα μπορούν να οδηγηθούν σε ηλεκτρονική εκποίηση προκειμένου να ικανοποιηθούν οι πιστωτές, ενώ η κύρια κατοικία θα αντιμετωπίζεται ξεχωριστά μέσω του αλγορίθμου.

Η λογική θυμίζει σε ένα βαθμό τον νόμο Κατσέλη ως προς τον διαχωρισμό της κύριας κατοικίας από την υπόλοιπη περιουσία, χωρίς όμως να αποτελεί επαναφορά του παλαιού καθεστώτος.

Η κρίσιμη διαφορά βρίσκεται στη διαδικασία. Η ρύθμιση θα παράγεται μέσα από τον εξωδικαστικό μηχανισμό και τον αλγόριθμο, χωρίς να απαιτείται η πολυετής δικαστική διαδικασία που χαρακτήρισε χιλιάδες υποθέσεις του νόμου Κατσέλη.

Η κυβέρνηση προβάλλει την αλλαγή ως τρόπο για να αποκτήσουν πραγματική διέξοδο δανειολήπτες που διαθέτουν κάποιο πρόσθετο περιουσιακό στοιχείο, αλλά αδυνατούν να πληρώσουν τις σημερινές υψηλές δόσεις που προκύπτουν όταν ο αλγόριθμος αντιμετωπίζει όλη την περιουσία ως ενιαίο σύνολο.

Το μέτρο μπορεί πράγματι να οδηγήσει σε μικρότερες δόσεις για την πρώτη κατοικία. Το τίμημα όμως είναι σαφές: η προστασία του σπιτιού στο οποίο διαμένει η οικογένεια μπορεί να πληρώνεται με την απώλεια της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας.

Αυτό αποτελεί και το βασικό σημείο στο οποίο θα κριθεί η πραγματική κοινωνική αποτελεσματικότητα του μέτρου. Για έναν οφειλέτη που διαθέτει ένα εξοχικό μικρής αξίας ή ένα κληρονομημένο αγροτεμάχιο, η ρευστοποίηση μπορεί να θεωρηθεί αποδεκτό τίμημα για να σωθεί η κύρια κατοικία. Για άλλες περιπτώσεις, η εξίσωση μπορεί να είναι πολύ πιο σύνθετη.

Εξίσου σημαντικό είναι ότι η υποχρεωτική αποδοχή πρότασης από τους πιστωτές δεν ισχύει γενικά για κάθε δανειολήπτη με περιουσία έως 360.000 ευρώ και εισόδημα 36.000 ευρώ, όπως έχει αναφερθεί σε ορισμένα δημοσιεύματα.

Το ισχύον πλαίσιο προβλέπει κλιμακωτά οικονομικά κριτήρια ανάλογα με τη σύνθεση του νοικοκυριού. Για όσους εμπίπτουν στη διευρυμένη περίμετρο και έχουν οφειλές έως 300.000 ευρώ σε καθυστέρηση τουλάχιστον 90 ημερών, τα εισοδηματικά όρια ξεκινούν από 14.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό και φτάνουν έως 42.000 ευρώ για οικογένειες πέντε ή περισσότερων μελών. Το ανώτατο όριο ακίνητης περιουσίας φτάνει στις 360.000 ευρώ.

Η ίδια η αγορά, πάντως, ζητά περισσότερα. Η ΕΣΕΕ έχει επισημάνει ότι, παρά τις βελτιώσεις, απαιτείται ευρύτερη υποχρέωση αποδοχής της αλγοριθμικής πρότασης από τράπεζες και servicers, ώστε ο εξωδικαστικός να λειτουργήσει ως πραγματικά δεσμευτικό εργαλείο προστασίας της πρώτης κατοικίας.

Η κυβέρνηση το παρουσιάζει ως λύση, αλλά η πραγματική δοκιμή αρχίζει στις 21 Σεπτεμβρίου

Το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών έχει επενδύσει πολιτικά στον εξωδικαστικό μηχανισμό και ο Κυριάκος Πιερρακάκης τον έχει χαρακτηρίσει βασικό εργαλείο για την προστασία της πρώτης κατοικίας.

Η κυβέρνηση έχει κάθε λόγο να αναζητεί μια νέα απάντηση στο πρόβλημα. Δεκάδες χιλιάδες στεγαστικά δάνεια βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers, ενώ ένα μεγάλο μέρος των οφειλετών που δεν προστατεύεται από παλαιότερες δικαστικές αποφάσεις βρίσκεται αντιμέτωπο με ρυθμίσεις, αναγκαστικά μέτρα και πλειστηριασμούς.

Ο εξωδικαστικός έχει αυξήσει σημαντικά τον αριθμό των ρυθμίσεων τα τελευταία χρόνια. Μέχρι το τέλος Ιουλίου 2026 είχαν ολοκληρωθεί 66.578 ρυθμίσεις συνολικού αρχικού χρέους 20,19 δισ. ευρώ.

Οι αριθμοί αυτοί δείχνουν ότι το εργαλείο πλέον χρησιμοποιείται μαζικά. Δεν αναιρούν όμως τις καταγγελίες οφειλετών και φορέων της αγοράς ότι σε αρκετές περιπτώσεις οι προτεινόμενες δόσεις εξακολουθούν να είναι δύσκολα διαχειρίσιμες ή ότι η πραγματική δυνατότητα διαπραγμάτευσης απέναντι στους servicers παραμένει περιορισμένη.

Η νέα ρύθμιση επιχειρεί να απαντήσει σε αυτό ακριβώς το πρόβλημα, δίνοντας μεγαλύτερο βάρος στη δυνατότητα διατήρησης της κύριας κατοικίας και μικρότερο στη διάσωση του συνόλου της περιουσίας.

Παράλληλα, το κατώτατο ύψος χρέους για την είσοδο στον εξωδικαστικό έχει ήδη μειωθεί από τις 10.000 στις 5.000 ευρώ, διευρύνοντας τον αριθμό των πολιτών που μπορούν να χρησιμοποιήσουν τον μηχανισμό.

Στη δημόσια συζήτηση έχουν εμφανιστεί επίσης πληροφορίες για πιθανές πρόσθετες παρεμβάσεις, μεταξύ των οποίων ευνοϊκότερος συνυπολογισμός ποσών που έχουν ήδη καταβληθεί και περαιτέρω αντιμετώπιση επιβαρύνσεων από τόκους. Μέχρι να υπάρξει επίσημη ανακοίνωση ή υπουργική απόφαση, οι συγκεκριμένες πληροφορίες δεν μπορούν να θεωρούνται οριστικοποιημένο μέρος της ρύθμισης.

Σημαντικές αλλαγές στους τόκους έχουν ήδη ψηφιστεί για δανειολήπτες που βρίσκονται σε παλαιότερα καθεστώτα ρύθμισης, με τον ν. 5313/2026 να προβλέπει διαφορετικό τρόπο υπολογισμού και αναδρομικές παρεμβάσεις σε συγκεκριμένες περιπτώσεις.

Αυτό που δεν πρέπει να χαθεί μέσα στην επικοινωνιακή παρουσίαση της ΔΕΘ είναι ότι η κυβέρνηση δεν ξεκινά τώρα από μηδενική βάση. Η δυνατότητα διαχωρισμού και προστασίας της κύριας κατοικίας έχει ήδη ψηφιστεί και έχει συγκεκριμένη ημερομηνία ενεργοποίησης. Η Θεσσαλονίκη μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την πολιτική προβολή του μέτρου και για τυχόν πρόσθετες εξαγγελίες, όμως η ουσία θα κριθεί στην εφαρμογή.

Εκεί θα φανεί αν ο αλγόριθμος παράγει πράγματι βιώσιμες δόσεις, αν τα «κουρέματα» είναι αρκετά ώστε οι οικογένειες να μπορούν να παραμένουν συνεπείς στη ρύθμιση και αν οι servicers θα λειτουργούν μέσα σε ένα πλαίσιο που δεν αφήνει τον οφειλέτη διαρκώς αντιμέτωπο με την απειλή πλειστηριασμού.

Η κυβέρνηση μπορεί να παρουσιάσει τη νέα μορφή του εξωδικαστικού ως ασπίδα για την πρώτη κατοικία. Το πραγματικό τεστ, όμως, δεν βρίσκεται στην ανακοίνωση της ΔΕΘ. Βρίσκεται στις 21 Σεπτεμβρίου και στις χιλιάδες πραγματικές αιτήσεις που θα ακολουθήσουν. Αν οι δόσεις παραμείνουν απαγορευτικές ή η προστασία του σπιτιού συνοδεύεται από όρους που οι οικογένειες αδυνατούν να τηρήσουν, η «τελική λύση» θα αποδειχθεί ακόμη μία αλλαγή πλατφόρμας. Αν αντίθετα ο μηχανισμός δώσει βιώσιμες ρυθμίσεις και πραγματική δυνατότητα διατήρησης της κύριας κατοικίας, τότε θα πρόκειται για ουσιαστική μεταβολή στο μέτωπο του ιδιωτικού χρέους.