Golden Visa, ΝΟΚ και «Σπίτι μου»: Πώς οι κυβερνητικές επιλογές πίεσαν τις τιμές στα ύψη

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα έχει πλέον εξελιχθεί σε ένα από τα σοβαρότερα κοινωνικά και οικονομικά προβλήματα, με την κυβερνητική πολιτική να βρίσκεται στο επίκεντρο της κριτικής για τις παρεμβάσεις που έγιναν τα τελευταία χρόνια τόσο στην πλευρά της προσφοράς όσο και στην πλευρά της ζήτησης κατοικιών.

Η αντίφαση είναι εμφανής. Από τη μία πλευρά θεσπίστηκαν κίνητρα για επενδύσεις στην αγορά ακινήτων, διευκολύνσεις μέσω προγραμμάτων όπως το «Σπίτι μου Ι» και το «Σπίτι μου ΙΙ» και διατηρήθηκε το καθεστώς της Golden Visa. Από την άλλη, οι συνεχείς αλλαγές γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό δημιούργησαν ανασφάλεια στην οικοδομική δραστηριότητα και δυσχέρειες στην έκδοση νέων αδειών.

Το αποτέλεσμα ήταν η ταυτόχρονη ενίσχυση της ζήτησης για κατοικίες και η αδυναμία αντίστοιχης αύξησης της προσφοράς. Πρόκειται για έναν συνδυασμό που, με βάση τους βασικούς κανόνες της αγοράς, ασκεί ισχυρές ανοδικές πιέσεις στις τιμές αγοράς και στα ενοίκια.

Στη διαμόρφωση της σημερινής κατάστασης έχουν συμβάλει και άλλοι παράγοντες. Η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η ισχυρή τουριστική δραστηριότητα, οι αλλαγές στη σύνθεση των νοικοκυριών και η αύξηση των μονοπρόσωπων ή μικρότερων οικογενειακών σχημάτων έχουν αυξήσει τη ζήτηση για περισσότερες κατοικίες.

Ωστόσο, η κριτική που ασκείται στην κυβερνητική στεγαστική πολιτική επικεντρώνεται ακριβώς στο γεγονός ότι οι δημόσιες παρεμβάσεις δεν λειτούργησαν ως αντίβαρο σε αυτές τις πιέσεις. Αντιθέτως, σε αρκετές περιπτώσεις εκτιμάται ότι τις ενίσχυσαν.

Λιγότερες νέες κατοικίες, περισσότερη πίεση στις τιμές

Το 2025, σε σύγκριση με το 2024, καταγράφηκε σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλούνται οι εργαζόμενοι στον πρώην Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας μείωση κατά 2,4% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών και στον όγκο των κατοικιών που κατασκευάστηκαν.

Η κάμψη αυτή αποδίδεται μεταξύ άλλων στις συνεχείς ανατροπές γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, στις διαφωνίες για τα πολεοδομικά κίνητρα, στις υπερβάσεις καθ’ ύψος και στα ζητήματα μεταφοράς συντελεστή δόμησης.

Η νέα υποχώρηση της οικοδομικής δραστηριότητας ήρθε μετά από μια μακρά περίοδο κατά την οποία η κατασκευή κατοικιών είχε ήδη δεχθεί ισχυρό πλήγμα από την οικονομική κρίση.

Για πολλά χρόνια οι τράπεζες περιόρισαν δραστικά τη χρηματοδότηση τόσο προς επιχειρήσεις όσο και προς ιδιώτες, ενώ παράλληλα το κράτος αποσύρθηκε ουσιαστικά από τους παραδοσιακούς μηχανισμούς κοινωνικής κατοικίας που λειτουργούσαν στο παρελθόν μέσω του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον περιορισμένης προσφοράς, η πολιτεία ενίσχυσε ταυτόχρονα διαφορετικές μορφές ζήτησης.

Το πρόγραμμα Golden Visa προσέλκυσε σημαντικό αριθμό επενδυτών από τρίτες χώρες, οι οποίοι απέκτησαν ακίνητα στην Ελλάδα προκειμένου να εξασφαλίσουν δικαίωμα διαμονής μέσω επένδυσης. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον καταγράφηκε στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, όπου μεγάλος αριθμός ακινήτων πέρασε σε ξένους επενδυτές.

Η κριτική που ασκείται στην κυβέρνηση είναι ότι η συγκεκριμένη πολιτική συνέβαλε στην αύξηση της επενδυτικής ζήτησης σε μια αγορά όπου η προσφορά κατοικιών είχε ήδη περιοριστεί.

Παράλληλα, τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι» και «Σπίτι μου ΙΙ» δημιουργήθηκαν για να διευκολύνουν νέους και νέα ζευγάρια να αποκτήσουν παλαιότερη κατοικία με ευνοϊκότερους όρους χρηματοδότησης.

Η κατεύθυνση αυτή είχε κοινωνικό στόχο, όμως σύμφωνα με την κριτική των εργαζομένων του πρώην ΟΕΚ είχε και παρενέργειες. Η επιδοτούμενη ζήτηση στράφηκε σε ένα σχετικά περιορισμένο απόθεμα παλαιών κατοικιών, ενισχύοντας τις τιμές τους.

Η άνοδος των τιμών στα παλαιά διαμερίσματα επηρέασε στη συνέχεια και την υπόλοιπη αγορά, ενώ οι καινούργιες κατοικίες επιβαρύνθηκαν επιπλέον από την ισχυρή αύξηση του κόστους των οικοδομικών υλικών και των εργασιών.

Δημιουργήθηκε έτσι μια αλυσίδα διαδοχικών αυξήσεων: περιορισμένη νέα οικοδομή, ενίσχυση της ζήτησης μέσω κρατικών προγραμμάτων, επενδυτική ζήτηση από το εξωτερικό και ακριβότερο κόστος κατασκευής.

Τα αποτελέσματα των στεγαστικών προγραμμάτων υπολείπονται, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάζονται, των αρχικών σχεδιασμών. Τα δύο προγράμματα είχαν στόχο να οδηγήσουν στην αγορά περίπου 30.000 κατοικιών, ενώ τελικά στεγάστηκαν περίπου 20.000 δικαιούχοι.

Την ίδια περίοδο καταγράφεται και σημαντική υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης. Σύμφωνα με τον Πανελλήνιο Σύλλογο Εργαζομένων ΠΑΝΣΥΠΟ, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα από 75,4% το 2019 περιορίστηκε στο 69,4%, πλησιάζοντας πλέον τον ευρωπαϊκό μέσο όρο που αναφέρεται στο 68,5%.

«Σπίτι μου ΙΙ»: Σχεδόν το μισό εισόδημα εξαφανίζεται στο κόστος στέγης

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ανάλυση του ΠΑΝΣΥΠΟ για το πραγματικό κόστος που αντιμετωπίζει ένας μέσος δικαιούχος του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ».

Με βάση τα στοιχεία που παραθέτει ο Σύλλογος, ο μέσος ωφελούμενος είναι ηλικίας 38 ετών και διαθέτει ετήσιο εισόδημα 21.130 ευρώ.

Το μέσο ύψος του στεγαστικού δανείου ανέρχεται σε 120.400 ευρώ, ενώ η μέση εμπορική αξία του ακινήτου φτάνει τις 152.100 ευρώ.

Η μέση κατοικία έχει επιφάνεια 88,5 τετραγωνικά μέτρα και έτος κατασκευής το 1982. Πρόκειται επομένως για ακίνητο ηλικίας περίπου 44 ετών.

Σύμφωνα με τους υπολογισμούς του ΠΑΝΣΥΠΟ, το φορολογικό εισόδημα του μέσου δικαιούχου αντιστοιχεί σε καθαρό διαθέσιμο ποσό περίπου 1.544 ευρώ τον μήνα.

Για δάνειο ύψους 120.400 ευρώ, με το 50% να είναι άτοκο και με μέγιστη διάρκεια αποπληρωμής 30 ετών, η μηνιαία δόση υπολογίζεται περίπου στα 438,56 ευρώ.

Η πραγματική οικονομική επιβάρυνση όμως δεν σταματά στη δόση του στεγαστικού.

Στον μηνιαίο προϋπολογισμό πρέπει να προστεθούν οι πάγιες δαπάνες λειτουργίας της κατοικίας: ηλεκτρικό ρεύμα, θέρμανση και ψύξη, νερό, ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη, ασφάλιση, κοινόχρηστα και έξοδα συντήρησης.

Η ανάλυση του Συλλόγου υπολογίζει το μηνιαίο ηλεκτρικό ρεύμα στα 56 ευρώ, τη θέρμανση και ψύξη στα 75 ευρώ, το νερό και την αποχέτευση στα 14 ευρώ, τον ΕΝΦΙΑ στα 25 ευρώ και τα δημοτικά τέλη μαζί με το ΤΑΠ στα 14 ευρώ.

Στα παραπάνω προστίθενται περίπου 17 ευρώ για ασφάλιση κατοικίας, 40 ευρώ για κοινόχρηστα και άλλα 40 ευρώ για την τακτική συντήρηση του ακινήτου.

Το συνολικό μηνιαίο κόστος κατοικίας διαμορφώνεται έτσι στα 719,56 ευρώ.

Με καθαρό διαθέσιμο εισόδημα 1.544 ευρώ, περίπου 46,6% του μηνιαίου εισοδήματος κατευθύνεται αποκλειστικά στη δόση, στη λειτουργία και στη βασική συντήρηση του σπιτιού.

Μετά την αφαίρεση αυτών των δαπανών απομένουν περίπου 825 ευρώ τον μήνα για όλες τις υπόλοιπες ανάγκες: τρόφιμα, μετακινήσεις, ένδυση, υγεία, τηλεπικοινωνίες, εκπαίδευση, έξοδα παιδιών και έκτακτες υποχρεώσεις.

Τα στοιχεία αυτά αποκαλύπτουν και τη στενή σύνδεση της στεγαστικής κρίσης με το δημογραφικό πρόβλημα. Όταν σχεδόν το μισό διαθέσιμο εισόδημα ενός νέου ανθρώπου κατευθύνεται στη στέγαση, το οικονομικό περιθώριο για δημιουργία οικογένειας και απόκτηση παιδιών περιορίζεται δραστικά.

Υπάρχει παράλληλα το ζήτημα της ποιότητας των κατοικιών που αποκτώνται. Το μέσο έτος κατασκευής του ακινήτου στο «Σπίτι μου ΙΙ» είναι το 1982, γεγονός που σημαίνει ότι οι δικαιούχοι αγοράζουν κατά μέσο όρο κατοικίες περίπου τεσσάρων δεκαετιών.

Σε μια χώρα με παλαιό και σε μεγάλο βαθμό ενεργοβόρο κτιριακό απόθεμα, αυτό συνεπάγεται ενδεχομένως πρόσθετες μελλοντικές δαπάνες για ανακαινίσεις, ενεργειακή αναβάθμιση και συντήρηση.

Για πολλούς δικαιούχους η επιλογή αγοράς παραμένει οικονομικά λογική, ιδιαίτερα όταν η εναλλακτική είναι η καταβολή αντίστοιχου ή ακόμη υψηλότερου ποσού για ενοίκιο χωρίς την απόκτηση περιουσιακού στοιχείου.

Ακριβώς εκεί αποτυπώνεται το πραγματικό βάθος της στεγαστικής κρίσης: οι νέοι καλούνται ουσιαστικά να επιλέξουν ανάμεσα σε ένα συνεχώς ακριβότερο ενοίκιο και σε ένα στεγαστικό δάνειο που μπορεί να τους δεσμεύει για τρεις δεκαετίες.

Η κυβερνητική πολιτική μέχρι σήμερα επικεντρώθηκε κυρίως στη χρηματοδότηση της ζήτησης, χωρίς να έχει προηγηθεί αντίστοιχης κλίμακας αύξηση της προσφοράς προσιτών κατοικιών. Η συνέχιση της ίδιας λογικής σε ένα πιθανό «Σπίτι μου ΙΙΙ», χωρίς ουσιαστική ενίσχυση της νέας οικοδομής και χωρίς οργανωμένη πολιτική κοινωνικής κατοικίας, κινδυνεύει να αναπαράγει τις ίδιες πιέσεις στις τιμές.

Η στεγαστική κρίση δεν αντιμετωπίζεται μόνο με περισσότερα δάνεια. Απαιτεί περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες, σταθερό πολεοδομικό πλαίσιο, πραγματική κοινωνική στεγαστική πολιτική και παρεμβάσεις που μειώνουν το κόστος αντί να τροφοδοτούν διαρκώς τη ζήτηση σε μια αγορά με περιορισμένο απόθεμα.